Desde el amparo a la inquiokupación a los topes al precio del alquiler: las claves de la ley de vivienda

La ley por el derecho a la vivienda, que ya emprende el camino al Senado, supondrá una intervención del mercado del alquiler, que en parte quedará en mano de las comunidades autónomas. Serán estas las que podrán pedir la denominación de un municipio o barrio como tensionado y con ello limitar los precios de los arrendamientos. Pero no podrán decidir sobre otros aspectos, como el establecimiento del tope anual a la subida de los alquileres o la obligación de que el casero se haga cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias por intermediación del contrato de alquiler. Así queda la norma:

Será la llave para que comunidades y ayuntamientos puedan denominar un municipio, zona o barrio como tensionado y topar los alquileres. La ley crea la definición de mercado tensionado que se dará cuando las autoridades locales y regionales puedan demostrar que el pago de la vivienda (hipoteca o alquiler) supone un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.

La declaración de mercado residencial tensionado durará tres años, pero podrá prorrogarse de manera anual «cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración».

Los límites al precio del alquiler serán de aplicación exclusiva a los mercados que se denominen tensionados y se ejecutarán de dos formas distintas dependiendo de si el afectado es un gran o pequeño propietario, otra definición que crea la ley. Para los grandes propietarios (más de diez viviendas, pero con posibilidad de reducirse a cinco), los límites estarán marcados por un índice de precios de referencia que aún no está diseñado y que afectará a los contratos que se firmen a partir de que entre la nueva ley en vigor.

Este índice también marcará el precio para los pequeños propietarios en el caso de que añadan una vivienda al mercado en la que no haya estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los cinco años anteriores. Es decir, en los pisos que entren nuevos al mercado en las zonas tensionadas.

Para el resto de pequeños propietarios el límite del precio del alquiler estará marcado por el precio del contrato anterior. Solo lo podrán subir hasta un 10% cuando se acometan obras de rehabilitación, actuaciones de eficiencia energética o se firmen contratos a diez años con los inquilinos.

La rebaja de la definición de gran tenedor quedará en manos de las comunidades autónomas. La ley concibe como gran propietario a los titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Pero si así lo requieren las autonomías podrían ser considerados de esta forma los propietarios de hasta cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial siempre que estén ubicados en el mismo ámbito declarado como tensionado.

La ley también otorga poder a los inquilinos para decidir si continuar o no en la vivienda arrendada a pesar de la caducidad del contrato. En aquellas zonas que sean denominadas tensionadas, el arrendatario podrá prorrogar de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

El casero no podrá oponerse a la decisión del inquilino salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, o el arrendador pueda demostrar la necesidad de recuperar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, entre otros motivos.

También se contemplan prórrogas forzosas de un año más allá de estas si el inquilino puede demostrar que está en situación de vulnerabilidad y el propietario es un gran tenedor.

EL IPC dejará de ser el índice de referencia que marque la subida anual del alquiler y dará paso a topes de alzas como el vigente del 2%. De esta forma, en 2024 el límite de subida será del 3% y, a partir de 2025, la pauta anual la marcará un nuevo índice que creará el INE «con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».

Se acaba con el vacío legal que en los últimos años marcaba por costumbre que el inquilino debía ser el que se hiciera cargo de los honorarios de la agencia inmobiliaria, sobre todo, en las grandes capitales como Madrid y Barcelona, donde la demanda supera con creces a la oferta. La ley de vivienda obliga a que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato corran a cargo del casero. Estos solían equivaler hasta ahora al precio de una mensualidad de alquiler.

Del mismo modo, no se podrán cargar al inquilino otros gastos atribuibles al arrendador como los de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto «si no se han acordado previamente».

La nueva norma también obliga a que el pago del alquiler se realice a través de medios electrónicos. Solo habrá excepciones cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada.

Con el objetivo de que los propietarios saquen más viviendas al mercado, el Gobierno ha pactado con sus socios penalizar a aquellos caseros que dejen sus propiedades sin uso. Lo hará a través del recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y afectará a aquellas viviendas que esten vacías durante más de dos años salvo causas justificadas de desocupación temporal.

El recargo será de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto cuando se trate de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados durante más de dos años; del 100% cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación; y se podrá añadir un 50% de recargo adicional (hasta llegar a 150%) en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

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Antonio Ramírez Cerezo

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Se tendrá en cuenta como justificación de vivienda desocupada el traslado temporal por razones laborales o de formación, el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social, inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada, inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva, que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma, a o que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses.

La desgravación del alquiler en el IRPF bajará del 60% al 50% en los nuevos contratos de arrendamiento, pero podrá llegar hasta el 90% cuando la vivienda se encuentre en una zona tensionado y se efectúa una rebaja del alquiler del 5% respecto a la firma anterior.

También para viviendas situadas en mercados tensionados, la rebaja en el IRPF llegará al 70 % cuando los propietarios alquilen una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años.

La bajada del IRPF para los caseros también llegará cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato. En este caso podrá ser del 60%.

La ley de vivienda que el Gobierno ha pactado con ERC y Bildu también ofrece más garantias a los inquilinos morosos y okupas para no ser desahuciados. La norma replantea el procedimiento para pedir el desalojo del ocupante de la vivienda. El propietario tendrá que certificar que no es un gran tenedor y si los ocupantes usan la vivienda requerida como habitual para que la demanda sea admitida.

En el caso de los grandes propietarios deberán acreditar si el ocupante está o no en situación de vulnerabilidad y luego demostrar que se han sometido al proceso de conciliación o intermediación que establezcan las administraciones competentes.

Más allá de ello, los lanzamientos de vivienda podrán retrasarse hasta dos años y habrá que notificar en todos los casos, e independientemente de que se haya intentando con anterioridad la ejecución, la fecha y la hora en la que se va a llevar a cabo el desahucio.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).