El casero tendrá que hacer frente a los gastos de agencia y otras claves de la nueva ley de vivienda

El actual proyecto de ley de vivienda expone que los topes al alquiler solo recaen en los grandes propietarios mediante un índice de precios. Pero Bildu y ERC han dado una nueva forma a la norma. Los alquileres también serán limitados para los pequeños caseros en aquellas zonas que se denominen tensionadas.

La aplicación, eso sí, será distinta. Los límites se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Los nuevos contratos que entren al mercado también serán topados, como así venían exigiendo Bildu y ERC, con el objetivo de que los caseros no puedan disparar el precio del alquiler al meter el inmueble en el mercado.

En concreto, se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.

La definición de gran tenedor también sufrirá un importante cambio respecto al proyecto de ley actual. Se rebajará de diez propiedades a cinco en los mercados que comunidades y ayuntamientos justifiquen como tensionados.

Además, con el nuevo acuerdo, declarar una zona o barrio como tensionado será más factible. Ahora, se podrá llevar a cabo cuando las autoridades locales y comunitarias puedan demostrar que el pago de la vivienda supone un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años.

Las formaciones independentistas también han arrancado un acuerdo para perpetuar los topes a la subida del alquiler y eliminar el IPC como referencia de subida anual de los contratos. Una medida que está en vigor desde abril del año pasado con un límite de subida del 2% como parte de la receta antiinflación del Gobierno. Ahora, se ha acordado que este tope sea del 3% en 2024 «y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos».

Otro de los puntos más revolucionarios será el de la correspondencia de los gastos de agencia. Desde hace años, y en especial en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, se ha tomado por costumbre que la comisión de la inmobiliaria sea afrontada en la gran mayoría de las ocasiones por los inquilinos. ERC y Bildu han pactado con Podemos y PSOE que tenga que ser el casero el que haga frente a estos honorarios. Del mismo modo, otros gastos atribuibles al arrendador como los de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino «que no estuvieran acordadas previamente». «Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas», han señalado desde ERC y Bildu.

También se habilitará la posibilidad de que inquilinos que puedan acreditar una situación de vulnerabilidad social o económica puedan obtener una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento de vivienda.

El acuerdo del PSOE y Unidas Podemos con los socios del Gobierno también contempla la prohibición de los desahucios sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.

Según destacan ERC y Bildu, por primera vez se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

El nuevo pacto no ha caído en gracia en el sector inmobiliario. El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, cree que la ley nace generando muchas dudas, «no solo en cuanto a su viabilidad, sino también sobre su efectividad real».

Desde Alquiler Seguro se muestran con mayor dureza. «De llevarse a cabo lo anunciado, dan la puntilla a los inquilinos en España, condenándolos al ostracismo de la economía sumergida y la infravivienda», apunta su presidente, Antonio Carroza, que pone de ejemplo lo sucedido en Cataluña con el tope a los alquileres que estuvo en vigor en Cataluña entre septiembre de 2020 y marzo de 2022. «Un panorama así hará reducir sustancialmente la oferta, tensionando artificialmente el mercado, haciéndonos retroceder a los oscuros tiempos de la renta antigua, donde la congelación de precio hizo deteriorar dramáticamente el parqué inmobiliario español».

Un argumento que comparten desde la Agencia Negociadora del Alquiler. «Acabará definitivamente con la poca oferta de viviendas en alquiler, porque todas las medidas de este acuerdo están encaminadas a atacar a los propietarios», lamenta su director general, José Ramón Zurdo, que advierte de que la subida de precios se desplazará hacia otras zonas donde los alquileres no estén limitados.

El descontento con la norma se extiende incluso a los inquilinos. «Es una farsa. Se anuncia que el precio del nuevo contrato no puede superar al del anterior, pero la realidad es que es muy fácil esquivar la norma. Tal y como está planteada, se podría subir el precio haciéndolo pasar como gastos de IBI. También sería muy fácil ocultar información sobre el precio y las condiciones del contrato anterior», explicaron desde el sindicato de inquilinas e inquilinos de Madrid y del Sindicat de Llogateres.