La falta de pisos en venta en las grandes capitales provoca un 'boom' de demanda de compra en las periferias

La saturación es máxima. El mercado no ha sido capaz de satisfacer la alta demanda existente hasta antes de la pandemia en las grandes ciudades y esta se ha repartido hacia los cinturones de metrópolis como Madrid, Barcelona o Sevilla. Según un estudio llevado a cabo por el portal inmobiliario Idealista, urbes como la propia capital española ya se encuentran en el puesto once a nivel regional en cuanto a nivel de demanda sobre oferta existente de compraventa. No es que el interés haya decaido, pues ha aumentado un 4,9% en 2022, pero respecto a otras localidades periféricas parece un dato anecdótico. En Rivas-Vaciamadrid, líder en cuanto a reclamo en la provincia, la demanda relativa ha aumentado un 10,6% a pesar de que el precio del metro cuadrado ha alcanzado su máximo histórico al colocarse en 2.435 euros.

Algo que también ha sucedido en Tres Cantos donde el metro de superficie se valora ya en 3.181 euros, pero la presión del interés sobre la oferta existente se ha disparado un 18,1%. Brunete (2.558 euros/m2) y Boadilladel Monte (2.867 euros/m2) son las otras localidades madrileñas donde se ha tocado techo de precio y a pesar de ello la demanda no ha dejado de crecer. En el caso de la primera, la presión del interés sobre la oferta existente se ha desbordado un 32%, según el estudio de Idealista basado en el número de contactos por email, contraofertas y guardados en favorito recibidos en los anuncios publicados por el portal.

No es algo que solo constata este portal inmobiliario, sino también otros grandes agentes del sector que intermedian a pie de calle. La inmobiliaria Tecnocasa, señala el caso particular de la provincia de Barcelona, donde el dinamismo del mercado de su capital está perdiendo fuelle respecto a otros municipios de alrededor. Mientras en la ciudad condal se vendieron 2,23 viviendas por cada 100 en 2021, en otras ciudades con un parque de casas superior a las 20.000 se firmaron entre 2,75 y tres operaciones por cada 100 inmuebles. Son los casos de Tarrasa (3,01), Rubí (2,85), Vilanova i la Geltrú (2,82), Viladecans (2,75) y Mataró (2,75). Es decir, «en estas localidades la actividad inmobiliaria es mucho mayor que en Barcelona», señala el director de análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero.

Este experto explica que buena parte de los compradores hace tiempo que decidieron renunciar al mercado de la capital y buscar suerte en las zonas próximas, debido a los altos precios, la falta de pisos y la escasez de vivienda de nueva construcción ante la falta de inversión por la norma impulsada por el ayuntamiento de Ada Colau que obliga a los empresarios a destinar el 30% de las nuevas promociones a vivienda de protección pública. «Barcelona era en 2016 el mercado más dinámico entre las ciudades de la provincia con un parque de viviendas superior a las 50.000, pero de repente en 2017 pasó a ser la última».

Al final, como explica Cubero, no se trata de un desplome en el número de compraventas pues, por cantidad, las grandes capitales españolas siguen acumulando la mayoría de las operaciones. Pero los datos muestran una tendencia a salir de esos mercados para la que no hay previsión de corrección.

Sucede incluso en Sevilla, donde el residencial muestra un nivel menor de saturación. Idealista coloca a la capital hispalense como la quinta de su provincia en cuanto a mayor presión de demanda sobre la oferta existente. La superan en interés Gelves, Mairena del Aljarafe, Tomares y Almensilla. A estas localidades, Tecnocasa suma a Utrera donde se vendieron 0,30 por cada 100 viviendas en 2021 y Dos Hermanas que tuvo una rotación de 1,09 por cada 100. En Sevilla fue de 0,24.

No muy lejos, en la provincia de Málaga, el fenómeno todavía no se ha producido pero ya está a las puertas. Idealista coloca a la capital, convertida en una de las ciudades de moda en Europa y en un polo de atracción para las empresas tecnológicas, como la que mayor interés genera en este territorio tras incrementarse un 8% la demanda relativa el año pasado. Y eso que el precio en esta urbe llega ya a los 2.365 euros el metro cuadrado, rozando máximos históricos. A ella le siguen Rincón de la Victoria, Cártama y Torremolinos.

Por el momento, nada indica que se vaya a frenar esta tendencia. Previsiblemente el encarecimiento de las hipotecas por la subida de tipos del Banco Central Europeo debería corregir el mercado al saldarse con una caída de ventas y, en consecuencia, de precios. Pero por el momento, el propietario de la gran ciudad se resiste a la nueva realidad del mercado. «Hay una sobrevaloración media en la vivienda de segunda mano del 16%. El dueño tiene una expectativa de lo que su inmueble valía en 2021 y quiere mantenerse en ella», explica Cubero de Tecnocasa.

Este es un argumento más para que continúe el trasvase de demanda a la periferia. El contexto económico no invita, pero el interés por comprar vivienda no se ha derrumbado. Ni por asomo. Hay menos poder adquisitivo por la inflación y menor posibilidad de acceder a hipotecas de mayor cuantía económica. Pero el comprador busca el modo de adaptarse a las circunstancias.

El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, explica que, como ya se ha visto en los últimos años, la demanda se ajusta al mercado cambiando los criterios tradicionales, precio, ubicación y características, y «terminan por escoger una vivienda con una localización distinta a la esperada a cambio de poder acceder a ella». En todo caso, este experto no nota grandes cambios en la evolución de las audiencias en las grandes capitales respecto a las poblaciones que limitan con ella, y augura un empeoramiento en de acceso al mercado de compraventa para este año. «Hay menor capacidad económica por la inflación e hipotecas más caras». Una ecuación que se saldará con una caída del volumen de transacciones entre un 10 y un 15%, según Font.

Algo esperado en un mercado residencial que en los últimos dos años ha vivido su segunda edad de oro e incluso ha amagado con fraguar otra burbuja inmobiliaria. El año 2022 cerró con la mayor cifra de operaciones desde el estallido de la crisis del ladrillo. Se firmaron cerca de 650.000 transacciones, lo nunca visto desde 2007.