El precio del alquiler llega a su máximo histórico tras la intervención del mercado y no tocará techo en 2023

Los datos del portal inmobiliario Idealista ponen en negro sobre blanco el contexto que vive el mercado del alquiler. En enero, el precio medio de los pisos subió un 9,1% respecto al mismo mes de 2022, elevando el metro cuadrado hasta los 11,6 euros. El mayor precio registrado en España desde que la plataforma realiza esta estadística mensual.

Se trata de un precio que se alimenta del valor medio de pequeñas y grandes urbes de todo el país, pero que no refleja ni de lejos la situación en las grandes capitales.

En Madrid, el metro cuadrado en alquiler alcanza los 16,5 euros y la mensualidad de un piso de 70 metros cuadrados supera los 1.150 euros.

Son precios totalmente desorbitados en una ciudad donde el salario medio se situó en 2.077 euros mensuales en 2021, según los datos de Adecco. En hasta 13 de los 21 distritos que forman la capital, el precio ha llegado a un punto sin precedentes, según Idealista. Y la ubicación no es ya una excusa. Se dispara en Centro (+18,4%), Chamberí (+16,4%), Salamanca (+15,9%) y Retiro (+14,8%), pero también en Usera (+18%), Tetuán (+10,5%) y Villaverde (+9,6%).

No solo es un acontecimiento que ocurre en el centro del país, sino que se traslada a las principales ciudades españolas que tras el repliegue de la pandemia facilitado por el teletrabajo vivieron el gran retorno a sus barrios durante todo 2022. Los datos del portal inmobiliario pisos.com, colocan a Barcelona como la capital de provincia española más cara donde alquilar un piso. En diciembre, el precio medio llegó a los 20,32 euros por metro cuadrado, tras dispararse los arrendamientos más de un 16%; en Valencia se elevaron un 15,66%, en Palma un 14,43% y en Málaga un 14,29%, según la misma inmobiliaria. Son algunos de los ejemplos que muestran el ascenso imparable de los precios de los nuevos contratos, que ponen contra las cuerdas a miles de hogares que ya de por sí luchan por sortear las cornadas de la inflación.

Pero los distintos zarandeos que ha sufrido el mercado del alquiler hacen que los precios de los nuevos contratos se hayan convertido en una cuestión inabarcable. ¿Existe una fórmula mágica para hacerlos caer? A corto plazo, complicado. La subida de los tipos de interés se ha convertido en la puntilla para el exceso de demanda que hay en el mercado: ha retenido y expulsado hacia el alquiler a futuros compradores de vivienda debido al endurecimiento de las condiciones de acceso a las hipotecas. Y los que tienen capacidad para adquirir una casa, también permanecen a la espera de poder entrar en un préstamo hipotecario con unas condiciones mejores que las actuales.

En resumen, 2023 promete recrudecer aún más las tensiones que ya existen en el mercado. Y su eco seguirá retumbando incluso en 2024. «El panorama del alquiler para los próximos dos años, si nada lo remedia, será un mercado del alquiler fuertemente tensionado, con precios al alza, muy poca oferta y mucha demanda no satisfecha» apunta a este periódico el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo.

Los futuros inquilinos se ven entonces abocados a pagar más de lo que esperaban por entrar a vivir a un piso, si no quieren verse en la coyuntura de compartir vivienda o postergar su emancipación.

Para el director de pisos.com, Ferran Font, estas subidas si podrían acabar enfriándose porque el mercado «se está acercando al tope de capacidad de pago de la demanda», pero tampoco augura caídas en la mayoría de zonas geográficas.

Para Zurdo, han sido las medidas intervencionistas del Gobierno, como el límite del 2% a las subidas de alquileres y la congelación de los contratos durante seis meses, las que han acabado de dinamitar el mercado. «Lo han desequilibrado sobreprotegiendo a los inquilinos y desprotegiendo a los propietarios, y esto ha significado una gran destrucción de oferta de viviendas en alquiler, mientras no para de aumentar la demanda», señala este experto.

Es una tesis que también sostienen desde la Asociación de propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), asociación que preside el exministro de Industria (durante el Gobierno socialista de Zapatero) y exalcalde de Barcelona, Joan Clos. El 'lobby' de los propietarios calcula que la inseguridad jurídica propiciada por la norma ha provocado que en 2022 la oferta de pisos en alquiler disponibles caiga un 17%.

Toda esta amalgama de regulaciones desincentivan que los caseros coloquen sus inmuebles en el mercado del alquiler y se decanten por aprovechar el auge de la vivienda turística o directamente por ponerlos en venta. Y los que han decidido quedarse lo han hecho «adelantando subidas de precios» para blindarse de más intervenciones apunta el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza. Este es uno de los principales motivos por los que se están produciendo incrementos tan espectaculares en los alquileres.

En particular, para Carroza, los incrementos también son una barrera de protección por parte de los caseros frente a la posible aprobación de la ley de vivienda que amenaza con reconfigurar el mercado del alquiler en España con límites de precios y congelaciones de los contratos como la que ya hay en vigor y que vino urdida por Unidas Podemos en el decreto antiinflación aprobado a finales de 2022.

Precisamente este partido aprieta al PSOE para incluir más intervenciones a los alquileres a las puertas de que se vote su aprobación en el Congreso, algo que sucederá «en las próximas semanas», según adelantó ayer la ministra de Transportes, Raquel Sánchez.

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Las conversaciones se centran ahora en rebajar la definición de gran tenedor a los caseros con cinco inmuebles en propiedad, cuando el proyecto de ley contemplaba diez en un principio. También en que los pequeños propietarios que quieran situar sus viviendas en el mercado tradicional del alquiler se vean afectados por el índice de precios que marcará los límites a los grandes tenedores. En todo caso, serán los ayuntamientos y comunidades los que decidan aplicar la ley en una zona o municipio concreto siempre que puedan demostrar que son mercados tensionados.

Lo que ya es seguro es que, aunque ya eran de por sí altos, los precios prepandemia no volverán a darse. La extensa mayoría de los pisos en alquiler en España pertenecen a pequeños caseros a los que la ley de vivienda no obligará a establecer un precio máximo. En el peor de los casos tendrán que convivir con los precios actuales que son desorbitados incluso en cualquier contexto futuro.