Efecto Bernabéu: más alquiler turístico y menos vecinos a los pies de la Castellana

Opiniones para todos los gustos, pero tras la reforma iniciada en 2019 –y todavía no concluida– el barrio de Hispanoamérica (distrito Chamartín) ya ha sufrido una transformación que tiene nombre propio: efecto Bernabéu, y que empieza a dejar ver sus consecuencias –además de en el día a día vecinal y en el calendario de conciertos– en el mercado, sobre todo, inmobiliario.

«Observamos un incremento en la oferta de viviendas en el entorno del Bernabéu, muy probablemente derivada de las molestias causadas durante las obras«, explica Mikel Echavarren, presidente de la consultora inmobiliaria Colliers, sobre el comportamiento y expectativas del sector residencial a consecuencia de la metamorfosis del templo madridista. En su opinión, este mercado no sufrirá una revalorización con esta nueva etapa del coliseo blanco; al contrario. »El incremento de la oferta de espectáculos y de eventos del Bernabéu no tiene y no debería tener un impacto positivo en el precio de las viviendas, es más, podría incluso provocar una reducción del precio«.

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Unos que se van –aumentando la oferta de pisos– y otros que llegan. «Estamos convencidos de que al incrementar entre cinco y seis veces la afluencia de visitantes, tendrá un impacto extraordinario en la revalorización de los apartamentos turísticos y de la oferta hotelera en el entorno directo», proyecta Echavarren, casi con total certeza. Menos vecinos históricos pero más alquiler turístico a los pies de la Castellana.  

Coincide con el presidente de Colliers el director de Chamartín en la agencia inmobiliaria Engel & Völkers, Nicolás López. «Con la reforma del estadio Santiago Bernabéu y, teniendo en cuenta el nivel de eventos que se van a llevar a cabo y la frecuencia, estamos observando que hay muchos propietarios que están intentando vender sus viviendas para trasladarse a zonas más tranquilas», cuenta.

López da datos del comportamiento actual que sufre la compraventa de viviendas, en una zona considerada siempre de lujo, entre Concha Espina, Padre Damián, Sinesio Delgado, Castellana y El Viso. «Disponemos de varias viviendas en cartera que están ubicadas justo enfrente y al lado del estadio y estamos teniendo un nivel de visitas muy bajo. De hecho, cuando informamos a los compradores de la localización, muchos de ellos ni siquiera van a verlas y solicitan calles más alejadas y con menos tránsito», asegura.

Mientras en la calle un hombre disfrazado de un cutre Homer Simpson trata de vender bufandas con el logo del equipo, en las alturas, algunas casas cuelgan el cartel de 'se vende' o 'se alquila'. Un ejemplo, de esos pisos en los que ha decaído el nivel de visitas, por la ubicación: 176 metros cuadrados se alquilan por 3.800 euros al mes y un piso de 398 metros cuadrados con vistas al Bernabéu y la Castellana está a la venta por más de 3,5 millones de euros. «Hay alguna excepción puntual de propiedades que hemos vendido recientemente cerca del estadio. Sigue siendo una zona muy demandada por parte de un perfil de cliente de alto poder adquisitivo en cuanto nos alejamos una o dos calles de él», revela López, que se atreve a hacer una predicción: «Es una zona que se va a ir reconvirtiendo en un área ideal para un inversor de alquiler, tanto para larga como para corta estancia».

Los vecinos temen esta reconversión de la que los expertos hablan. «El Bernabéu no tendría que estar aquí», dice Lola Mola, también comerciante de una tienda de ropa. «Los días de partido no puedes pasar por aquí», añade Roberto, señalando la calle de Concha Espina: «Todo se colapsa, no hay donde aparcar si no tienes garaje en tu edificio. Pero a eso nos habíamos acostumbrado. ¿Ahora nos vamos a tener que acostumbrar al ruido de los eventos y al ir y venir de gente todos los días, no solo por el fútbol? Terminaremos yéndonos», se queja el morador.

Pero más allá de críticas inevitables –e irresolubles– dos sectores serán, sobre todo, los beneficiados: el hotelero y el hostelero. «En alojamiento turístico el impacto va a ser muy positivo. En una zona donde predominan clientes corporativos, se suma una fuerte demanda de ocio complementaria que elevará las ocupaciones y precios medios de la zona», explica Gonzalo Gutiérrez, director de la división hotelera de Colliers: «Ya observamos incrementos de dos dígitos en los precios de 2024, si los comparamos con los de 2023. Los días de concierto o partido los precios de las habitaciones se pueden llegar a multiplicar hasta tres o cuatro veces, dependiendo del evento», cifra Gutiérrez, que apuesta a que, debido a la limitada oferta de hoteles en Hispanoamérica, se verán «reconversiones de edificios para destinarlos al uso hotelero«.

El presidente de Colliers, Echavarren, añade que esta zona será «uno de los motores» de Madrid, junto a los recintos feriales y el aeropuerto, e incrementará también la oferta de restauración y su calidad. Esperanza de Justo, directora de la división de negocio, especifica que los días de partido «la facturación de la restauración sube un 30%». «A partir de ahora estas ocasiones se repetirán con más frecuencia por la llegada de los eventos», dice. «Desde el comienzo de las obras, diversas franquicias han ido tomando posiciones en la zona. Incluso Mercadona ha abierto dos establecimientos; los clásicos, como Alduccio's o José Luis, perduran. Porcelanosa ha abierto una boutique, al otro lado del 'showroom' de Cosentino...», ejemplifica De Justo: «Más oferta y de mejor calidad».

Pero en Hispanoamérica también hay temor. «Los empresarios están deseando que termine el proceso de obras y empiecen los eventos. La hostelería se dispara en días de partido, y lo mismo podría pasar con los conciertos; aunque podría perder la cliente tradicional si el local ya está lleno con los visitantes«, opina Jorge Galaso, presidente de la asociación Costa Fleming: »Estamos expectantes, lo que sí tememos el comportamiento del comercio tradicional, que podría salir perjudicado«, concluye Galaso. Quedan 115 días para que el espectáculo comience y el efecto Bernabéu se materialice.