El renovado dinamismo del sector inmobiliario que se enfrenta a viejos problemas

«El mercado inmobiliario español apunta a un crecimiento moderado, respaldado por la estabilización económica y la previsión de una política monetaria más laxa por parte del Banco Central Europeo (BCE)», apunta José Manuel Fernández, subdirector general de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Apunta a factores como el descenso de la inflación y la mejora del empleo para estimular la demanda, «especialmente en zonas urbanas y costeras, con un incremento en las compraventas que desde UCI prevemos en torno al 10%. Sin embargo, la oferta limitada y la falta de vivienda asequible se mantendrán como desafíos clave, especialmente para colectivos como jóvenes y familias con ingresos medios», matiza.

No se prevén subidas abruptas, pero los precios continuarán al alza debido a una oferta limitada, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras. «Desde UCI podríamos anticipar incrementos de precios en torno al 5% para la compra. En el caso del alquiler, la alta demanda, junto con la falta de incentivos para ampliar la oferta, también ejercerá presión al alza sobre los precios, que podrían crecer un 10%», resalta el subdirector general de UCI.

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Una previsión que coincide con las conclusiones del estudio III Solvia Market View 2024 en el que esta firma inmobiliaria prevé un aumento de entre el 5% y el 7% en el precio de la vivienda al finalizar el año y una tendencia que se moderaría ligeramente en 2025, con un crecimiento de entre el 4% y el 5%. Según este análisis, entre julio y septiembre el valor promedio de los inmuebles residenciales se situó en 2.114 euros/m2, lo que supone una subida del 2,8% frente al trimestre anterior y un aumento del 7,1% en comparación con el mismo periodo de 2023, reflejando, así, una continua tendencia al alza en los precios de las propiedades. En el segmento de nuevas construcciones, se observó un crecimiento interanual del 4,9%, alcanzando un precio medio de 2.254 euros/m2, mientras que en comparación con el trimestre anterior, el avance fue más leve, del 1,1%. Por otro lado, el coste de los inmuebles usados se situó en 2.080 euros/m2, con un incremento trimestral del 3,3% y un aumento del 7,5% respecto al mismo periodo del año anterior.

«El sector inmobiliario está mostrando un gran dinamismo y la demanda continúa siendo muy sólida. Sin embargo, la oferta se está viendo reducida a mínimos por la baja producción de vivienda de obra nueva y por la reducción del producto existente, lo que está llevando a un inevitable tensionamiento de los precios que, en línea con la afirmación de organizaciones como el Banco de España, en ningún caso se traducirá en una burbuja inmobiliaria», señala Juan Ramón Prieto, director de Operaciones de Solvia. Considera que la clave está en conocer el horizonte temporal en el que se prolongará esta tendencia, «que dependerá fundamentalmente del stock de vivienda y de la evolución de la economía, así como de los primeros frutos de la colaboración entre todos los actores del sector público y privado para construir un mercado más accesible»,

En lo que a zonas se refiere, las áreas periféricas de grandes ciudades y localidades costeras con precios más asequibles «seguirán captando compradores, especialmente entre quienes buscan primera vivienda o residencia vacacional», afirma el subdirector general de UCI. Regiones como la Costa del Sol y Baleares seguirán destacando por el auge del mercado de lujo, mientras que áreas del interior con buena conectividad y calidad de vida, como Castilla-La Mancha, comienzan a ganar protagonismo. «Incluso el cambio climático está cambiando las tendencias del mercado poniéndose de moda como áreas de vacaciones localidades cada vez más al norte como Galicia, Asturias y Cantabria», añade este experto.

El inmobiliario estará definido por tendencias como la sostenibilidad y eficiencia, la rehabilitación del parque edificado, la digitalización o el crecimiento en el segmento de lujo, entre otras. «Ante la escasez de suelo urbanizable y el envejecimiento del parque inmobiliario, la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética de viviendas existentes serán una prioridad», resalta José Manuel Fernández. También se ve mucho interés por parte de compradores extranjeros por comprar propiedades en España. «Antes predominaban los compradores británicos y alemanes, y ahora vemos un aumento de compradores procedentes de Francia, países nórdicos, Estados Unidos o países de América Latina, y tanto clientes que buscan su segunda residencia como inversores o, incluso, como residencia habitual», añade. Esto hace que la atención ya no sólo esté centrada en viviendas de sol y playa, sino que también surgen nuevas oportunidades en otras zonas de la geografía española para conquistar a esta tipología de cliente. El subdirector general de UCI habla también de otra tendencia clara para este nuevo año, el de la reactivación de la construcción tras años de una actividad muy plana y poco relevante para el mercado. «Además, inversores interesados en BTR construirán edificios completos para destinar viviendas al alquiler», matiza. Y a nivel mundial existe una clara necesidad de generar vivienda asequible para las rentas con menores ingresos. Una solución que apunta a ser tendencia en los próximos años será la construcción industrializada y modular.

En lo que a las casas sostenibles y eficientes se refiere, hay una clara tendencia creciente. «No podemos decir por el momento que es una prioridad en la compra de vivienda, pero la tendencia es que cada vez más compradores se preocupan por el impacto de sus viviendas en el medioambiente, por el consumo energético y el confort y calidad de vida», explica Fernández.

Así lo pone de manifiesto la segunda edición de nuestro Observatorio sobre Vivienda y Sostenibilidad, que refleja que el 77,8% de los compradores tiene en cuenta la sostenibilidad en el proceso de compra, si bien únicamente el 18% la considera un requisito fundamental. «Sin duda, la llegada de un nuevo Plan de Rehabilitación para trasponer la EPBD (Directiva de Eficiencia Energética en los Edificios) podría seguir impulsando esa conciencia sostenible entre los compradores de vivienda», añade.

«Actualmente el mercado del alquiler en España está sufriendo la tormenta perfecta: déficit de construcción de viviendas desde la pasada crisis financiera, dificultad para afrontar la compra de una vivienda por parte de las familias que les empuja al alquiler, una demanda de alquileres creciente, tanto de vivienda habitual como temporales por parte de estudiantes y jóvenes profesionales que ven en España un buen destino donde trasladarse, una batería de regulaciones sobre los alquileres y mensajes continuos en la prensa en donde se percibe que el culpable del problema es el propietario, lo que a su vez genera más miedo e inseguridad jurídica que consecuentemente reduce más si cabe la oferta. Todo esto al final se traduce en la escalada de precios que estamos viviendo», explica Eduardo Garbayo, director de operaciones de Spotahome, plataforma de alquileres de media y larga duración. En el mercado del alquiler, tanto propietarios como inquilinos exigen leyes claras y estables que protejan sus intereses y faciliten las transacciones inmobiliarias, reduciendo la incertidumbre y fomentando el crecimiento del sector.

Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, resalta también los precios cada vez más altos del alquiler una vez que «queremos vivir en zonas donde hay pocas viviendas en oferta». El marco regulatorio inestable «afecta a todo el mercado y supone un descenso de la oferta disponible. Se ha reducido en dos años a la mitad», matiza. Y recuerda que a los jóvenes que buscan casa de alquiler, por no poder acceder a la compra de vivienda, se le une «el mercado migratorio que se concentra en grandes capitales buscando también el alquiler».

Las nuevas tecnologías están trayendo cambios al sector inmobiliario. Desde Spotahome esperan ver en 2025 numerosas aplicaciones de la IA en el sector 'real estate', «tales como la atención autónoma de inquilinos, la personalización de la búsqueda de alojamiento, la validación y revisión a escala de los anuncios y mejora de los mismos, los análisis de mercado en función de precio de compra frente a precio de alquiler, y una gran variedad de casos de uso que están cambiando el sector como lo conocemos hoy en día», apunta su director de operaciones, Eduardo Garbayo,

Por otro lado, la tokenización de propiedades se posiciona como una tendencia con fuerza para transformar el sector. En Spotahome hablan de este innovador enfoque, que utiliza la tecnología blockchain para dividir la propiedad de bienes inmuebles en tokens digitales, está democratizando el acceso y aportando mayor liquidez y, aunque si bien aún en fase inicial, está ganando terreno rápidamente en España. Y recuerdan que para 2027 se prevé que el 10% de la riqueza global estará tokenizada, incluyendo el sector inmobiliario. Con un mercado potencial que podría superar los 15.200 millones de euros en 2030, la tokenización se presenta como la futura revolución del mercado financiero e inmobiliario.

El sector apunta a una tendencia clara en la transformación y cambios de uso de locales y oficinas a viviendas dada su buena ubicación y los cambios de hábitos en el comercio, «donde sólo las calles más ‘prime’ concentrarán el comercio de proximidad y los locales en zonas menos transitadas podrán ser transformados a viviendas, así como las oficinas en viviendas que responden más a las necesidades de vivienda que a los propios centros de trabajo», afirma José Manuel Fernández, subdirector general de UCI. Se anticipan ajustes en estos segmentos debido a la evolución de las dinámicas laborales y comerciales. «La flexibilidad laboral y el auge del comercio electrónico podrían influir en la demanda de espacios de oficinas y centros logísticos, respectivamente», añade. Además, la sostenibilidad y la eficiencia energética serán aspectos clave en el desarrollo y la rehabilitación de estos espacios para adaptarse a las nuevas exigencias del mercado.