Precios disparados en una década: la evolución del alquiler provincia a provincia

La ciudad del Turia es el ejemplo más extremo del incremento en el precio del alquiler que han sufrido las capitales. Le siguen Palma de Mallorca (el mismo piso en 10 años habría pasado de 462 € a 1.038 €), Alicante (de 324 a 720), Málaga (de 407 a 870) y Barcelona (de 677 a 1.344). Esta última es precisamente la capital que cuenta además con el precio del metro cuadrado de alquiler más caro de toda España, con 22,4 €. Le sigue Madrid (20,4 €), San Sebastián (18,1 €) y Palma de Mallorca (17,3 €).

«Estamos en una situación de extrema tensión», explica la catedrática en Economía Aplicada y experta en el sector inmobiliario, Paloma Taltavull, quien sostiene que las causas de las subidas vienen motivadas por un incremento de la demanda acompañado de una oferta muy limitada. «El crecimiento del empleo, asociado al fuerte crecimiento económico, está atrayendo población nacional y extranjera», señala. «La restricción de oferta es la otra cara de la moneda: si no hay nuevas viviendas que poner en alquiler, las que se ofertan se agotan y sus precios suben».

De hecho, en el conjunto del territorio nacional, el incremento del precio ha sido del 81% en la última década. Una subida que ha sido especialmente acusada en ocho provincias (Valencia, Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas, Alicante, Barcelona y Gerona), donde se ha llegado incluso a duplicar lo que se pagaba hace una década.

«Es posible que esta situación sea muy similar a la vivida en España durante los sesenta y el final de los noventa, aunque con resultados diferentes», reflexiona Taltavull. «En los sesenta, la oferta de vivienda en alquiler era fija y la edificación se dedicaba fundamentalmente a la propiedad. En esos años, el crecimiento económico aceleró la movilidad de población trabajadora del campo a la ciudad y posiblemente experimentamos una situación similar. En los noventa, la agilidad de la construcción pudo haber contrarrestado el aumento de precios de alquiler al poner en el mercado más viviendas en propiedad».

En este contexto, Pablo Villarejo, doctor arquitecto y coordinador del Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la UPM, coincide en que aumentar la oferta de vivienda es clave para frenar la escalada de precios actuales. «La solución pasa por la generación de nueva vivienda, acompañada de una financiación adecuada. La vivienda existente que pueda estar cerrada y fuera del mercado en las zonas donde es realmente necesaria no sería, en todo caso, suficiente, aunque es bueno tomar medidas que aumenten la seguridad jurídica de los propietarios e inquilinos».

Precisamente con el objetivo de que haya más vivienda en el mercado del alquiler, tanto desde el Gobierno como desde numerosas autonomías y ayuntamientos se está regulando para frenar el incremento del número de pisos turísticos. La Generalitat de Cataluña ha aprobado recientemente un decreto ley extraordinario en este sentido, y el Gobierno de Canarias planea limitar el alquiler vacacional a pisos de más de 39 metros cuadrados y exigir el consentimiento del vecindario. Por su parte, el Ayuntamiento de Barcelona quiere eliminar los pisos turísticos de la ciudad para 2030.

Sin embargo, según los datos facilitados por la plataforma de análisis de estadística de alquileres temporales AirDNA, el pasado agosto se alcanzó en España el número máximo de este tipo de viviendas: 443.526. Pese a tratarse de un récord, según señala a ABC Bram Gallagher, director de Economía y Pronósticos de la compañía, «la oferta sólo supera ligeramente los niveles previos a la COVID».

Los expertos consultados coinciden en que el impacto de la vivienda vacacional sobre el precio del alquiler de larga estancia es muy «limitado». «Muchos estudios realizados para identificar el efecto de los alquileres a corto plazo en la asequibilidad de la vivienda han concluido que el impacto es relativamente insignificante en el panorama general y que los efectos más pronunciados se limitan a las áreas más turísticas», asegura Gallagher.

Asimismo, el economista señala que gran parte de los alquileres vacacionales registrados sólo está disponible una parte del año, ya que sus propietarios los utilizan también. «Esto limita la capacidad de los alquileres a corto plazo para pasar al mercado de largo plazo. Aunque el porcentaje de alquileres disponibles a tiempo completo puede llegar hasta el 62%, como ocurre en Sevilla, también puede situarse por debajo del 18%, algo que sucede en Torrevieja o Jávea. Además, en ciudades como Barcelona, donde se ha reducido la oferta de vivienda turística, el precio del alquiler no se ha hecho más asequible».

La gran cuestión es si en algún momento el precio comenzará a bajar o la curva continuará en ascenso. De acuerdo con el informe de Solvia Market View, 2024 cerrará con un incremento en el precio del alquiler del 10%, una tendencia que, según los expertos consultados, parece que se mantendrá en el tiempo.

«Un aumento significativo del parque de viviendas sí permitiría una bajada de los precios tanto de venta como de alquiler», señala Villarejo, «es necesario hacer disponible suelo en las zonas donde es necesario y sostenible. Posteriormente, habría que aumentar la capacidad del sector promotor, constructor y financiero para afrontar un volumen mayor de producción, y de los operadores de vivienda en alquiler», afirma.

Ante esta situación, sentencia: «Parece poco probable que los precios bajen a corto plazo y que las limitaciones de renta ni posibles vueltas a las ayudas al alquiler tengan un efecto significativo».