El precio de la vivienda en Madrid subirá un 5% de media durante 2017

El mercado inmobiliario espera que la producción de obra nueva siga aumentando hasta 2019 para cubrir una demanda nacional de unas 150.000 viviendas nuevas al año , una actividad que se centrará básicamente en la capital. Según datos del Ministerio de Fomento, el volumen total de transacciones de obra nueva registradas este año –hasta el mes de diciembre– han aumentado un 43,4% respecto a las que se produjeron en 2015. Madrid ha pasado de las 5.245 transacciones de viviendas de nuevo cuño en 2015 a 7.525 en 2016.

Un incremento de la actividad inmobiliaria que se refleja también en el número de licencias de obra nueva, pasando de las 7.175 que se otorgaron en 2015 a 9.000. Es decir, un 25,4% más . «Todo ello, a pesar de que el Ayuntamiento de Madrid ha reducido considerablemente los recursos humanos para la concesión de licencias. Actualmente se tarda una media de 12 a 15 meses para su obtención», apunta Tarazona. Por su parte, la compraventa de viviendas usadas registran una tendencia de crecimiento desde hace 4 años y en este último han aumentado un 24,9% –48.800 en 2015 frente a 60.970 en 2016–. Su precio medio es de 2.170 euros por metro cuadrado, frente a los 2.483 de la obra nueva.

En este contexto, los analistas prevén una subida media del precio de la vivienda en Madrid del 5%. Así lo señala a ABC Manuel Gandarias , director del gabinete de estudios de Pisos.com. «Si hablamos de la subida media de precio para el 2017 podríamos situarla en el entorno del 5%. Si nos referimos a obra nueva específicamente, está subirá aún más y veremos cómo en las estadísticas oficiales empiezan a coger fuerza frente a las compraventas de segunda mano, al registrarse las viviendas vendidas en 2015 y que se han construido durante el pasado año y 2016. El último dato conocido de la subida de precios de la obra nueva en Madrid es del 26,2% –octubre de 2016 en comparación con el mismo mes en 2015– en tasa interanual, que acaba de dar el del Consejo General del Notariado», explica este experto.

De momento, en términos generales, el 85,2% de las operaciones siguen siendo de segunda mano. Ante esta situación, y con una oferta nueva que se absorbe conforme sale al mercado , existe el riesgo de que el sector sea incapaz de satisfacer la demanda que existe actualmente en Madrid. Tal es así que, en términos de densidad, en Madrid solo hay 7 viviendas nuevas disponibles por cada mil habitantes . La media nacional, según los datos del Ministerio de Fomento, es de 11.

En un plazo de tres años la firma prevé que el 70% de las transacciones de vivienda sean de segunda mano y un 30% de obra nueva. Aunque las posibilidades de financiación regresaron al mercado a finales del año 2015, las condiciones para su concesión siguen siendo poco accesibles para una parte apreciable de los clientes potenciales. Por otra parte, existe una parte de la oferta de vivienda nueva de inmobiliarias vinculadas a entidades de crédito, con precios sensiblemente inferiores a los propuestos por promotores, y presentando en algunos casos ofertas puntuales de muy corta duración a precios muy reducidos. Dentro de este compendio entra también una parte del stock –aproximadamente un 30% del total nacional– que tiene difícil salida debido a su localización y condiciones.

Objeto de análisis para los expertos es también el precio que experimenta el suelo urbano. En el caso de Madrid se ha convertido en un producto muy escaso. «Confiamos en que la producción de vivienda nueva ayude en los próximos tres años a estabilizar el mercado y evite que los precios de la vivienda de segunda mano se disparen», explica Ernesto Tarazona.

«Los precios del suelo en Madrid están creciendo relativamente rápido», añade. En este sentido, existe un mercado muy dispar en cuanto a la demanda y la repercusión según las zonas. Los barrios de Las Tablas, Montecarmelo o Sanchinarro destacan por su elevada demanda –con una cantidad de suelo pendiente de desarrollo de entre el 2 y el 10%– frente a otras zonas como Los Berrocales o Valdecarros con grandes superficies sin consolidar y sin aparente interés para los promotores, ni tampoco muchos para los demandantes de pisos.

«La situación actual del mercado ha despertado el interés de operadores con la finalidad de posicionarse en la promoción y el desarrollo a corto y medio plazo. La rentabilidad que ofrece el suelo seduce a inversores internacionales que esperan retornos más exigentes en sus inversiones y la financiación se abre tímidamente al mercado de suelo, llegando a financiar, en función de los proyectos y los operadores, hasta un 40%», explican desde Knight Frank.

El mantenimiento de estas circunstancias en el tiempo está condicionado a la política urbanística que tenga el Gobierno de Manuela Carmena en 2017. «Dependerá en gran medida de la aprobación por parte del ayuntamiento de las licencias que tiene bloqueadas como Distrito Castellana Norte o las cocheras de Cuatro Caminos», opina Manuel Gandarias. «Dar luz verde a estos proyectos haría que se pudieran ejecutar otros nuevos aumentando así la demanda. De este modo podría destensarse algo el precio», apunta el director de Estudios de Pisos.com.

Por su parte, Juan Fernández Aceytuno , director general de Sociedad de Tasación, señala las trabas que se están encontrando los promotores para desarrollar nuevos proyectos en Madrid. «A la escasez de suelo finalista se ha unido la dificultad para la obtención de financiación para la adquisición de dicho suelo. Algo que está haciendo entrar en el mercado inmobiliario a grupos de inversión que aportan el capital necesario», dice. «La considerable reducción del stock de vivienda nueva en Madrid, induce un incremento de los precios superior a la media nacional», concluye.