El auge de Arganzuela: el distrito de moda más codiciado por las familias jóvenes de Madrid
La transformación cultural y de servicios, junto con grandes proyectos como el Mahou-Calderón, ponen el foco inmobiliario en esta zona de la capital
En julio de 2016, dos años después de que el sector inmobiliario comenzara a levantar la cabeza tras la crisis del ladrillo , ABC empezó a informar de las llamativas subidas de precio de la vivienda en Arganzuela . Sus incrementos de valor, por ... encima del 10% interanual en obra nueva, se situaban al mismo nivel que el de zonas de lujo como Salamanca. En ese momento el ritmo de crecimiento de la media de la capital para ese segmento se situaba justo a la mitad y el mapa de promociones de nuevo cuño reflejaba la construcción de hasta 13 bloques de viviendas que hoy consolidan el conocido como barrio de los Metales. Un área, enmarcada entre Legazpi, la M-30 y el parque Enrique Tierno Galván que trajo a familias jóvenes a una zona donde antes se levantaban viejas naves. Una segunda reconversión de este rincón de la capital que, sumada al tirón que Madrid Río y Matadero ejercieron en el margen interior del Manzanares, supuso un espaldarazo definitivo al distrito. Este empuje se vio reflejado en el interés creciente por vivir en él que pronto rompería el equilibrio entre oferta y demanda. Los expertos del sector consultados entonces lo tenían claro: se quedaría sin stock de vivienda nueva en pocos meses. Empezaba a ser una «zona de moda».
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Cuatro años después, el tirón que apuntaba Arganzuela está más que consolidado, y prueba de ello son los datos socioeconómicos que arroja. El 25% de sus habitantes censados tiene entre 35 y 45 años, siendo en estos momentos el distrito de la capital que más vecinos de Madrid acoge dentro del anillo de la M-30, solo por detrás de Tetuán. Los registros municipales demuestran además que se trata de una población estable desde 2010, frente a la tendencia de otras zonas del corazón de la ciudad como Centro y Retiro, sacudidas en parte por el fenómeno de la gentrificación por el que han perdido más de un 6% y un 3% de su población, respectivamente, en la última década.

La fórmula de su éxito viene también condicionada por una paradoja: pese al crecimiento sostenido del valor de la vivienda, es el segundo distrito con los precios medios más asequibles dentro de la M-30. «Arganzuela se desarrolla como un distrito de usos mixtos, en el que vivir, trabajar y disfrutar del ocio durante el tiempo libre. Esto hace que se constituya como referente en cuanto a lo que serán las ciudades del futuro, que priorizan la calidad de vida de las personas, empezando por la movilidad», apunta Paloma Relinque, directora CBRE Madrid. La consultora, que acaba de presentar uno de los informes más completos sobre este fenómeno, fija en 3.638 euros por metro cuadrado el coste medio de la vivienda -nueva y usada-. Una cifra que viene precedida por una evolución de los precios desde 2014 que ha duplicado casi los valores de los que partía (hoy un 48% superiores) que, no obstante, han crecido menos que en el conjunto de Madrid -un 55%- y del perímetro de la M-30 -un 67%-, según se desprende del citado informe y que coinciden con los registros de las tasadoras inmobiliarias. Alquilar también resulta más asequible -un 10% menos de media- que en los distritos centrales.
A la pregunta de qué tiene de particular este distrito, al que frecuentemente acompaña la definición de «de moda», el sector responde con claridad: un estilo de vida atractivo, una excelente movilidad -por Metro, Cercanías, EMT y la conexión por carretera-; una ingente oferta de servicios, ocio y cultura -con espacios como Matadero, la sede del Ballet Nacional de España, el Circo Price, el Mercado de Motores o el flamante cine Embajadores-; y el dinamismo de la actividad comercial en la zona. En este sentido, la llegada en 2017 del centro comercial Plaza Río 2 ha atraído hasta la zona a entre 8 y 10 millones de personas al año -según datos anteriores a la pandemia-. Este espacio supone la última gran actuación de este tipo en la ciudad de Madrid y ha tenido un efecto positivo sobre su área de influencia como el que tuvo en su época, por ejemplo, La Vaguada en el barrio del Pilar.
Matadero y Madrid Río
La concatenación de transformaciones de edificios y áreas olvidadas en espacios ligados a la cultura y las zonas verdes que arrancó con Matadero Madrid ha ido añadiendo interés y, por ende, valor a la zona. Su oferta de hostelería -maltrecha ahora por las circunstancias del Covid-19- resurgió desde hace un lustro, modernizando su propuesta de ocio. Tras el soterramiento parcial de la M-30 y Madrid Río, los expertos creen que el siguiente paso de gigante lo marcará la operación Mahou-Calderón . El proyecto, que ocupa los terrenos de los ya desaparecidos estadio Vicente Calderón y la fábrica de Mahou, desarrollará sobre 193.804 metros cuadrados nuevas promociones residenciales -1.100 viviendas en venta y alquiler- y equipamientos.

Otro de los ejes de interés, sobre todo para los inversores, está en la zona de Méndez Álvaro, que acapara más de 60% de stock de oficinas de Arganzuela . «En la última década, 20 edificios han cambiado de propietario en el distrito, lo que equivale a un volumen de inversión de 571 millones de euros», informan desde la consultora. La zona es, después del CBD -siglas por las que se conoce en el sector el corazón financiero de una ciudad-, el área donde las rentas prime han experimentado mayor crecimiento. «La renta máxima ha subido un 61% en Méndez Álvaro desde el punto más bajo de 2014», señalan sobre el interés que despierta la zona en compañías que quieren instalar su sede corporativa allí. «Los empleados quieren trabajar en un lugar donde, en menos de cinco minutos, puedan estar con una cerveza en la mano», ejemplifica Relinque.
En esta línea, destacan proyectos mixtos de oficinas y viviendas en alquiler en un mismo complejo como el que ya desarrolla en Méndez Álvaro la socimi Colonial de la mano del estudio de arquitectura Lamela. Arganzuela espera sumar nuevos espacios, siendo el distrito que, según los expertos, más metros cuadrados de oficina de obra nueva ofrecerá dentro de la M-30 en los próximos años. Un «efecto llamada» que, a tenor de la evolución del distrito, continuará acentuando su ya marcado interés entre la población más joven.
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