El alquiler con derecho a compra busca protagonismo con su receta de flexibilidad

El estudio ofrece una radiografía del perfil del demandante de este modelo, revelando que, aunque estos inquilinos cuentan con buena capacidad adquisitiva, no disponen de los ahorros necesarios para pagar los gastos iniciales para comprar un inmueble, o prefieren no descapitalizarse a corto plazo para no sacrificar su estilo de vida. «El 75% de los clientes que nos llegan tienen estabilidad financiera, pero cuando quieren entrar en una hipoteca no les llega el dinero», explica Guillermo Estévez, director general de Gradual Homes.

El análisis muestra que la mayoría (36%) gana entre 1.500 euros y 2.500 euros netos, seguido de un 26% que percibe entre 2.500 y 3.500 euros, un 13% que supera los 4.500 euros, y un 11% que tiene rentas mensuales por debajo de los 1.500 euros, reflejando el interés de perfiles con ingresos relativamente altos. Si nos fijamos en el tipo de contrato laboral que tienen, vemos que el 78% de los interesados en esta modalidad tiene contrato indefinido, mientras que el 10% es autónomo, el 6% es funcionario y otro 6% cuenta con contratos de otro tipo, como fijos discontinuos o a tiempo parcial.

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Otro de los datos del estudio que destaca Guillermo Estévez es la edad de los clientes. «Pensamos que serían más jóvenes, pero vemos que el 42% tiene entre 35 y 45 años, el 11% entre 45 y 55 años y a partir de 55 años representan un 6%. Lo cual nos muestra que a partir de 45 años hay muchas personas que incluso con buenos ingresos no pueden comprar casa», puntualiza. En cuanto a las nacionalidades de los clientes, son muchos los españoles, pero también latinoamericanos que «llevan muchos años y comprar casa es un tema de arraigo. Y son perfiles muy cualificados que vienen a España y les cuesta coger carrera para tener ahorros y comprar una vivienda», recalca Estévez.

El director general de Gradual Homes indica que el 78% de las personas tienen algún préstamo con una media de 309 euros mensuales. En concreto, un 42% está pagando un crédito personal, el 19% una hipoteca y un 17% tiene otro tipo de obligaciones crediticias. Un nivel de endeudamiento que «puede ser un obstáculo para acceder a la compraventa», recalca.

Teniendo en cuenta este escenario, desde Gradual Homes creen que el alquiler con derecho a compra emerge «como una solución para abrir el mercado inmobiliario a muchos potenciales compradores totalmente excluidos que necesitan mejorar su capacidad de ahorro y poder hacer frente a una entrada».

Lorena Zenklussen, directora comercial de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), indica que la oferta de alquiler con opción a compra sigue siendo reducida, aunque muestra signos de recuperación. «Esta fórmula fue relativamente común hasta la crisis de 2008, pero desde entonces perdió protagonismo debido a la reorientación del sector promotor hacia otros modelos de inversión como el 'build to rent'», resalta. Sin embargo, en el contexto actual de tensión regulatoria y falta de acceso a la vivienda, «varias promotoras y entidades han comenzado a reactivar este tipo de contratos como alternativa viable». A nivel de demanda, esta modalidad siempre ha mantenido una base sólida. En un entorno en el que los precios de alquiler se han disparado, el alquiler con opción a compra se posiciona como una vía intermedia para acceder a la propiedad, especialmente para quienes no disponen del ahorro necesario para una entrada hipotecaria inmediata.

Desde UCI señalan como ventajas de esta modalidad el hecho de que permite al comprador residir en la vivienda mientras aplaza la compra, generalmente a un precio fijado en el momento de la firma. «Esto les otorga estabilidad habitacional y tiempo para mejorar su perfil crediticio o acumular los ahorros necesarios», subraya Zenklussen. Una de las claves es la prima de opción que habitualmente es entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda que, «junto a la fianza legal, actúa como señal y compromiso del arrendatario. Parte de las rentas pagadas pueden descontarse del precio final, lo que facilita la transición hacia la propiedad sin los requerimientos inmediatos de una hipoteca tradicional», matiza.

Para el propietario o promotor, esta fórmula permite monetizar el activo desde el primer momento, obteniendo rentas periódicas durante el periodo de arrendamiento y una mayor seguridad frente a situaciones como impagos u ocupaciones. «Además, puede suponer una ventaja competitiva frente a otras propiedades en venta directa, sobre todo en mercados con menor dinamismo. También es una herramienta útil para activar la salida comercial de desarrollos inmobiliarios con baja absorción o para segmentos de mercado más sensibles al precio», puntualiza. La directora comercial de UCI indica que frente al auge de los alquileres de temporada «utilizados en muchos casos para sortear las restricciones de la Ley de Vivienda», el alquiler con opción a compra «aparece como una alternativa regulada y jurídicamente robusta».

En cuanto a otros aspectos a tener en cuenta de esta modalidad, Lorena Zenklussen considera que el principal reto radica en una adecuada formalización contractual. Es imprescindible que las condiciones (entrada, precio de compra, plazo, porcentaje de rentas imputables, penalizaciones o consecuencias del incumplimiento entre ambas partes, entre otras) «queden perfectamente definidas y reflejadas legalmente». Luego existe también el riesgo de que el inquilino no ejerza la opción de compra, «lo que puede traducirse en una pérdida de tiempo y rentabilidad para el propietario», recalca. Además, tanto comprador como vendedor «están expuestos a la evolución del mercado: si los precios suben o bajan de forma significativa, el acuerdo previo puede quedar desajustado respecto al contexto real».

La evolución actual del mercado «genera un entorno favorable para la expansión del alquiler con opción a compra. No obstante, su consolidación dependerá en gran medida de que el sector promotor y las instituciones financieras apuesten decididamente por esta figura y aumenten su disponibilidad en el mercado», recuerda la directora comercial de UCI. Cree que a medio plazo, y si se desarrolla una oferta estructurada y jurídicamente robusta, «este modelo puede consolidarse como una vía complementaria de acceso a la vivienda, especialmente para los colectivos más afectados por las barreras de entrada al mercado residencial tradicional».

Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, también resalta la estabilidad en esta modalidad de compra. «Es una opción que tuvo más demanda sobre todo después de la burbuja inmobiliaria, con muchas personas que tenían dificultades para acceder a la hipoteca o para dar la entrada. Pero ahora no estamos viendo un gran aumento», resalta. Recuerda que por lo general quienes buscan este producto son aquellos que no tienen capacidad de ahorro y a la vez no quieren tener la sensación de «estar tirando el dinero del alquiler».

«En un momento en el que no dispones de dinero es una ventaja clara para el comprador que puede ver si la vivienda es la que realmente quiere para desarrollar su proyecto de vida», indica Font como una de las principales ventajas de este modelo para el comprador. En cuanto al vendedor, «en general suele preferir vender su vivienda de la forma habitual, pero si es un momento de mucha oferta y poca demanda, puede estar bien para atraer a compradores». No obstante, el vendedor «empieza a rentabilizar el activo con el alquiler y si estamos en expansión de precios, si el precio no se pacta con antelación, sino a cinco años vista, puede haber un aumento de precio, aunque lo habitual es que los precios queden definidos».

En cuanto a la tributación, se rige al igual que otro alquiler, son ingresos de capital. «Cuando ejercitas la compra, se liquida el impuesto de transmisiones patrimoniales y en el caso de existir una señal la debe declarar el vendedor como ganancia patrimonial del año en la que la recibe», aclara Font.