Construir para alquilar: un fenómeno llamado «build to rent»

Aunque en España tradicionalmente ha imperado la preferencia por la vivienda en propiedad frente al arrendamiento, desde la crisis inmobiliaria de 2008 la demanda del alquiler ha aumentado , y se mantiene pese a la tendencia creciente de los precios en los últimos años.

A cierto cambio de mentalidad se han añadido la inestabilidad laboral y la escasez de ahorro, que imposibilitan en muchos casos el acceso a la compra de vivienda y en todo caso han retrasado la edad a la que se accede a una casa en propiedad.

Pese a este interés creciente por arrendar, la oferta, con alrededor de un 95% de los inmuebles en alquiler en propiedad de particulares, no se había profesionalizado hasta ahora; y en su inmensa mayoría, según los especialistas, no cumple con las necesidades y expectativas de los inquilinos.

La adquisición en los últimos años por parte de fondos de inversión internacionales de edificios destinados íntegramente al alquiler ha abierto la veda de un sector, el de la construcción de inmuebles dedicados al alquiler, muy extendido ya en Europa, en el que los inversores han visto una oportunidad de negocio frente al estancamiento de las cifras de compraventa de vivienda en los últimos tiempos.

Datos de pisos.com revelan que, por una vivienda media con un precio de 189.200 euros y una renta mensual de alquiler de 988 euros, se obtuvieron 11.856 euros brutos anuales, lo que arrojó una rentabilidad del alquiler en el tercer trimestre de 2020 del 6,26% . Los expertos ya consideran óptima una rentabilidad bruta superior al 5%.

En cualquier caso, una rentabilidad neta de entre el 3,5% y el 4% supone una buena oportunidad de inversión para los fondos de inversión y promotoras inmobiliarias, que han puesto sus ojos en zonas con buena conexión de transporte público y privado de ciudades como Madrid y Barcelona y sus cinturones metropolitanos , con una fuerte demanda no cubierta de vivienda en alquiler.

Frente al escaso atractivo actual de la renta fija y la renta variable, los inversores se han fijado en el mercado del «build to rent». Además de una interesante rentabilidad que ofrece oportunidades de negocio con la vista puesta en el largo plazo, se suma el escaso riesgo de este tipo de operaciones , ya que la alta rotación de los inmuebles garantiza un índice de ocupación estable.

Al interés en el último lustro por el mercado del alquiler en España de fondos de inversión extranjeros como Blackstone o Cerberus se han sumado promotoras inmobiliarias como Metrovacesa o Aedas Homes , con proyectos en municipios madrileños como Torrejón de Ardoz, Arganda del Rey y Alcalá de Henares.

La aparición de estos nuevos caseros divide las opiniones entre quienes les culpabilizan de la subida de los precios de los alquileres en los últimos años y quienes ven en el aumento de la cartera de alquiler un mecanismo para contener los precios al aumentar la oferta.

Al interés de los inversores privados se han añadido también administraciones como la Comunidad de Madrid, que mediante su Plan Vive prevé la construcción de 25.000 inmuebles en alquiler en la región en los próximos ocho años.

Hasta ahora el mercado del alquiler en España se ha caracterizado por la pequeña iniciativa particular , poco profesionalizada, o bien en ser la alternativa por la que optaban los promotores inmobiliarios cuando no lograban vender sus inmuebles. El «build to rent» supone un nuevo concepto tanto en el diseño de las viviendas como en los servicios asociados que ofrece.

Se trata de viviendas que buscan la comodidad y el diseño para despertar el interés de todo tipo de inquilinos. Los inmuebles «build to rent» reducen en algunos casos su tamaño, pero se complementan con zonas comunes más amplias y completas -con piscina, gimnasio, trasteros, terrazas…- a las que se suman también otro tipo de servicios, como lavandería o seguridad 24 horas.

Con esta oferta profesionalizada los inversores y promotores buscan la retención de los inquilinos y la reducción del número de viviendas desocupadas, con el objetivo de aumentar la rentabilidad.