La banca mediana aprieta en hipotecas para robar clientes a los tres grandes

Fuentes del sector destacan que hay entidades como Evo Banco (marca digital de Bankinter), Unicaja e Ibercaja -esta última en menor medida- que están apretando en la producción hipotecaria, tanto nueva como captada de otros bancos.

Precisamente Bankinter presentó esta semana sus resultados y sobre Evo apuntaron que «solo en este primer trimestre de 2023, la nueva producción hipotecaria de Evo Banco fue de 299 millones de euros, un 64% más que en el primer trimestre del año anterior». Una muestra de que el negocio hipotecario es un puntal en la marca y que se espera que vaya a más.

Así las cosas, las entidades medianas y las digitales están apretando ya que firmar una hipoteca o captarla de otro significa fidelizar a un cliente por varias décadas; quizás ahora no le sacan todo el rédito económico a ese cliente, pero sí a futuro. Y esta dinámica se produce en un entorno en el que el coste de los préstamos no para de aumentar.

Según las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), el tipo medio al comienzo de las hipotecas está ya en el 2,65%, cuando hace un año estaba en casi un punto porcentual por debajo. Este se trata de un tipo medio en el conjunto de los préstamos para vivienda que se conceden a los clientes, pero la realidad en las oficinas es distinta en muchos otros casos.

Fuentes del sector bancario señalan que ahora es habitual que las entidades ofrezcan tipos fijos ya en el entorno del 4% para nuevas hipotecas, cuando hace año y medio se podían encontrar ofertas al 1%. La banca potencia ahora el tipo variable, referenciando al euríbor más un diferencial, y el interés se queda en muchos casos por encima de esa cota del 4%, teniendo en cuenta que el euríbor medio en este abril ronda el 3,7%.

Con estos mimbres, sumados a la desaceleración económica y con el precio del dinero encareciéndose por momentos, las llamadas a la prudencia a las entidades financieras son cada vez más frecuentes por parte del Banco de España y el Banco Central Europeo (BCE). De hecho, como constata la última Encuesta de Préstamos Bancarios del BCE, tanto las condiciones como los criterios para concesión de hipotecas se han endurecido los últimos trimestres.

En general son las grandes entidades -Santander, BBVA, Caixabank...- las que están relajando su ofensiva hipotecaria. Antes potenciaban más estos préstamos y también incitaban a los clientes a acometer una subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de banco.

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Ahora el panorama ha cambiado con la banca mediana y digital haciendo toda la fuerza por firmar cuantas más hipotecas mejor, y si pueden robarse a otros bancos, también es positivo. Eso sí, siempre y cuando el cliente sea solvente. En los robos de hipotecas a otras entidades, además, no suele haber morosidad ni riesgos de que se dé morosidad a futuro; la razón, que los que normalmente buscan cambiar de banco son los que están al corriente de pago, con buen historial crediticio y que creen que otra entidad podrá ofrecerle mejores condiciones.

¿Y porque la gran banca ya no apuesta tanto por los robos de hipotecas a sus competidores? Por pura cautela. Fuentes financieras apuntan a que los tres grandes están cómodos con el saldo hipotecario que tienen y prefieren rebajar la guerra entre entidades ahora que ya todo el sector da por descontado que pronto habrá un alza de morosidad.

Asimismo, bajo este clima de incertidumbre económica, el saldo que hay en hipotecas cada vez es menor; se piden menos préstamos si el coste va en ascenso. En este sentido, las cifras del Banco de España muestran que en julio de 2022, cuando el BCE subió tipos por primera vez, había un saldo vivo en préstamos para vivienda de 516.242 millones de euros; en febrero de 2023 el dato ha bajado hasta 506.157 millones. Esto indica un enfriamiento del mercado hipotecario ya que se amortiza más dinero del que se constituye en nuevos créditos para vivienda.

Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, señala que «los movimientos internos en el mercado hipotecario explican por qué algunas entidades incrementan fuertemente su negocio sin que aumente el saldo hipotecario total: los clientes se mueven entre entidades y buscan ofertas que mejoren su hipoteca. La competencia bancaria está muy viva y sigue intacta, pero la guerra hipotecaria se ha desplazado hacia el robo de clientes».

En este escenario de competencia, las ofertas de algunas entidades como Evo y Unicaja llegan a ser de menos del 3% a tipo fijo, según fuentes del sector, para hacer atractiva todavía esta modalidad. Eso sí, siempre que se acepten ciertas vinculaciones para poder bonificar la TAE del préstamo.