Hipotecas en la sombra más allá de la banca: «El interés será del 10 o 15%»

En el último año han proliferado en los portales y aplicaciones de segunda mano una serie de anuncios en los que se ofrecen hipotecas de diferentes tipos. Por una parte están los intermediarios financieros cuyo trabajo es negociar con los bancos para que te concedan el crédito para vivienda -o para lo que necesites- o que te den más cantidad de la ofertada; las entidades financieras suelen financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, con lo que el comprador necesitará tener de ahorros el 20% del valor más otro 10% para hacer frente a los gastos, impuestos, reforma, etc.

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Estos intermediarios señalan que pueden conseguirte una hipoteca de incluso el 110% del valor de la casa. Un porcentaje que se daba antes de la crisis de 2008 y que la banca tradicional ya no otorga porque le obliga a provisionar y porque tiene un riesgo desmesurado.

Esto entraría dentro del sector financiero 'normal', de relación con bancos e intermediarios. Pero hay vida mucho más allá. En estos anuncios se publicitan también particulares, inmobiliarias, financieras, sociedades de inversión... un sinfín de personas y empresas que se ofrecen para concederte una hipoteca o que conocen a alguien que te la puede otorgar.

ABC se ha puesto en contacto con hasta diez de estas compañías que plantean préstamos más allá de los bancos. En la mayoría de casos se indica que pueden darte un crédito aunque estés incluido en una lista de morosos; en otros tantos se usa el gancho de que pueden ofrecerte lo que el banco no llega; y en prácticamente todos apuntan a que si ya tienes una propiedad a tu nombre libre de cargas, todo es más sencillo y parece dinero fácil.

Contactamos con los anunciantes bajo el pretexto de querer comprar una casa pero que no podemos acceder a financiación bancaria; decimos tener ingresos estables y la posibilidad de sumar a un avalista. Con estos datos, el 'modus operandi' que siguen es el de hacer una batería de preguntas que tienen preparadas ya sea por teléfono o por WhatsApp.

Uno de ellos entra directamente a contarnos que estas hipotecas tienen «un interés de entre el 10 o el 15%», y reconoce que se usan en «casos extremos». No es habitual, pero sí que se dan, y los intereses suelen ser mucho más elevados que en el circuito bancario tradicional; a más riesgo, más caro es el crédito.

En otro caso, la situación es bastante similar, aunque distinguen dos tipologías de hipoteca: la privada y la bancaria. En la bancaria sí que actúan como una suerte de intermediarios para conseguir un préstamo a través de una entidad, no necesariamente un banco tradicional. Se requiere multitud de información como vida laboral, dos últimas declaraciones de la renta, nóminas, contrato laboral, movimientos en cuenta de un año hasta ahora...

Asimismo, en este caso de hipoteca bancaria hay un coste extra que el cliente ha de asumir: «Cobran 5.000 euros de honorarios por conseguirte la hipoteca. Se pagan el día de la firma». Una cantidad mucho más elevada que la que suelen cobrar los brókeres tradicionales, que son también intermediarios especializados en este tipo de operaciones difíciles.

En la hipoteca privada la cosa cambia. Nos indican que podrían darnos el 30% del valor de tasación de la vivienda casi sin apenas dar garantías ni documentación de que el dinero será devuelto. En este caso el préstamo se firma entre particulares o con una empresa no bancaria, pero siempre ante notario.

El interés en este caso concreto llega hasta el 12%. Por ponerlo en contexto: los bancos tradicionales están ofertando tipos fijos en el entorno del 3,5-4%. El problema es que los criterios de aceptación son cada vez más estrictos, llegándose a solicitar varios avales o una solvencia económica que muchos no pueden cumplir. Todo para evitar que se genere una burbuja de crédito y no dar dinero a quien no pueda devolverlo, como ocurrió antes de la gran crisis de 2008.

Preguntamos si con la hipoteca privada los requisitos a cumplir son menores; la respuesta es afirmativa. También se requiere documentación pero la aprobación del crédito es bastante más laxa. Y aunque en este caso el porcentaje es del 30%, otros anunciantes nos dicen que podrían llegar al 50% del valor de la vivienda.

Sin embargo, no todos muestran un tipo de interés a doble dígito de primeras sino que el coste queda 'camuflado' mediante un plazo muy largo. En otro de los casos se nos plantea incluso una simulación de hipoteca, aunque en este supuesto deslizan que sí que hay intervención de alguna entidad, tradicional o no.

Solicitando una hipoteca de 170.000 euros nos ofrecerían un interés del 4,2% a un plazo de 40 años. Un plazo larguísimo que ya no se oferta en las entidades financieras y que solo se puede acceder a él en casos muy excepcionales como para usuarios vulnerables, refinanciaciones, ampliaciones obligatorias de plazo por los nuevos códigos de buenas prácticas de ayuda al hipotecado... Llama la atención, de primeras, que el plazo sea tal, y con un interés similar o solo un poco más elevado que el de mercado.

Ahí, en el plazo, está el coste que asume el cliente. La mensualidad, nos dicen, sería de unos 735 euros y se acabarían pagando casi 183.000 euros en intereses. Esto significa más de un 100% de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Lo que no se aclara es cómo sería el sistema de amortización; en la banca tradicional se utiliza el francés, por el cual al principio se pagan más intereses que capital.

La banca tradicional, asimismo, tiene una regulación y supervisión muy estrictas. En cambio, las financieras y otro tipo de empresas que entran a los servicios de inversión, así como los préstamos entre particulares, no cuentan con una normativa tan exhaustiva que proteja al consumidor, señalan fuentes financieras. Este es uno de los puntos en los que más inciden los bancos tradicionales, en el sentido de que una hipoteca con ellos es garantía de seguridad, algo que en casos en los que se hacen préstamos al margen de las entidades financieras no se puede sostener al 100%.

Pese a todo, las fuentes consultadas apuntan a que cada vez son más los consumidores que intentan obtener financiación fuera del circuito bancario, con los riesgos que eso conlleva y con las condiciones que se ofrecen.

Además, hay un factor que está creciendo en las llamadas hipotecas privadas. En los casos en los que ya dispones de una propiedad libre de cargas, es relativamente sencillo acceder a crédito fuera del circuito bancario tradicional. Lo que se hace en esos casos es hipotecar esa propiedad libre de cargas y obtener así liquidez.

En estos momentos, hay ciudadanos recurriendo a esta fórmula de hipotecar su casa para obtener dinero rápido y poder hacer frente así a deudas personales que tengan, e incluso empresariales. Engordar su deuda para pagar otras deudas.

¿Por qué sucede todo esto? Porque los criterios de concesión de préstamos, no solo de hipotecas sino en general, por parte de los bancos son cada vez más complicados de cumplir. Se suman ya varios trimestres con endurecimiento de criterios y condiciones de los préstamos bancarios, según la última encuesta del Banco Central Europeo (BCE).

Asimismo, en esa encuesta -la última es del mes de diciembre- se auguraba que las condiciones y criterios se seguirían endureciendo en el primer trimestre de 2023. Algo que puede haberse acentuado incluso con las turbulencias financieras en el sector de las últimas semanas.

Con este escenario, si los préstamos denegados van al alza, las alternativas fuera del circuito normal bancario surgen con fuerza, tanto para pequeñas cantidades como para montantes más grandes.