Edificio Fundación Montemadrid en el centro de Madrid
Edificio Fundación Montemadrid en el centro de Madrid - MAYA BALANYÁ

La inestabilidad política «congela» la inversión hotelera en Cataluña

Madrid supera a Barcelona, al recibir el año pasado 582 millones, frente a los 383 de la Ciudad Condal; los expertos lo achacan a la inquietud política

MADRIDActualizado:

El sector inmobiliario español (excluyendo la vivienda) se ha convertido en un exponente del símil con el que, comúnmente, los economistas ilustran las oscilaciones del valor de determinados activos (sobre todo, las «commodities», como los metales y el petróleo) y su capacidad para anticipar los movimientos macroeconómicos. Se trata del conocido como «efecto canario». Antiguamente los mineros descendían a las profundidades con estas aves, especialmente sensibles a determinados gases contaminantes, en una jaula. Si cantaban, todo estaba en orden: los niveles de oxígeno y otros componentes eran los adecuados. Si, por el contrario, se quedaban en silencio o inconscientes era el momento de abandonar a la carrera la galería.

En nuestro país, e l importe decreciente de los activos inmobiliarios fue una de las señales de alerta que anticiparon la gran recesión que se viviría años después y que originó la llegada en bloque de los fondos oportunistas (conocidos popularmente como «buitre»), interesados por las carteras de deuda. Desde 2013 inició una senda creciente que en el caso de la inversión hotelera ha cristalizado en 2015 en un volumen total de 2.614 millones de euros, la mayor cifra de la serie histórica y cerca de un 50% más que en 2006, hasta ahora el dato más elevado (1.780), según el «informe de inversión en el mercado hotelero en España» elaborado por la consultora Irea.

Desde hace un par de años y con mayor intensidad a partir de 2015, Madrid se ha coronado como el principal destino urbano de inversión para este tipo de activos. Prácticamente en la última década, Barcelona ocupaba esta posición, gracias a su mayor atractivo internacional como destino turístico. Sin embargo, la inestabilidad política desde el inicio del pulso soberanista y la reciente moratoria hotelera aprobada por el consistorio de Ada Colau ha dado lugar a que la Ciudad Condal haya perdido cuota de mercado en favor de Madrid, que ha pasado a concentrar el 24% del total de la inversión.

Vínculo directo

Para Miguel Vázquez, socio de la división de hoteles de Irea, existe una relación directa entre el retroceso de las operaciones en Barcelona y el crecimiento de la capital española. Dada la incertidumbre que despierta tanto en los inversores nacionales como los internacionales la posibilidad de ruptura de Cataluña con el resto de España, así como los cambios legislativos, «las decisiones de inversión se han pospuesto hasta que se clarifique la situación o "sine die"». Esta cautela, «a su vez, ha beneficiado a Madrid», ya que diversos gestores se plantean el binomio Barcelona-Madrid, los dos principales mercados inmobiliarios españoles, a la hora de canalizar fondos al mercado español. «Si no puedo invertir en Barcelona, invierto en Madrid», explica Vázquez para ilustrar el razonamiento de estas sociedades.

Durante 2015 Madrid contabilizó 17 operaciones que supusieron en su conjunto 582 millones de euros, un 51,8% más que la registrada en Barcelona durante en ese mismo periodo (383,3 millones), que también repuntó en comparación con 2014. Llama la atención que pese a que el número de hoteles que concentraron la inversión resulta casi idéntico -en la ciudad catalana el número de inmuebles implicados se elevó a 17- el importe fue notablemente mayor, con una diferencia cercana a los 200 millones de euros.

El segmento que más ha estado lastrado en Barcelona por las últimas medidas políticas ha sido, según recoge el informe de la consultora, la adquisición de edificios para reconversión en uso hotelero, que ha retrocedido desde los más de 150 millones de 2014 a menos de 50 en la actualidad. «Barcelona se ha hundido. La situación política y la moratoria turística han puesto a los inversores en posición de esperar, ver y no entrar. Para un fondo resulta hoy muy difícil convencer a su comité directivo de la compra de un inmueble para su reconversión en hotel», concluye Vázquez.

Apetito internacional

Para el resto de España 2016 comienza como un año prometedor, aunque resultará difícil alcanzar los elevados datos de inversión de 2015. Más aún si se agudiza la inestabilidad política tras los comicios generales del pasado 20 de diciembre o se agrava la crisis asiática, con su fuerte impacto en las Bolsas mundiales. «Los mercados de capitales cuentan con enormes volúmenes de liquidez destinados a invertir y financiar la adquisición de activos inmobiliarios. La demanda por invertir en hoteles se mantiene en niveles particularmente altos y España se ha consolidado como un destino preferente de inversión», destaca el informe.

El interés de los inversores extranjeros estuvo muy presente en las operaciones del último ejercicio anual: la inversión internacional aumentó un 37% frente a las cifras de 2014, con un crecimiento sustancial del capital procedente de la Unión Europea, Asia y Estados Unidos. Las socimis (las sociedades de inversión inmobiliaria, radicadas en nuestro país, aunque con un importante peso de accionistas extranjeros) protagonizaron un 38% y los inversores nacionales el 31% restante. Se espera que tanto los inversores institucionales como las socimi -con la aparición de nuevas sociedades concentradas en el sector hotelero- mantengan su apetito por las carteras de activos y grandes inmuebles, así como algunos hoteles vinculados a préstamos impagados que compraron los fondos buitre cuando el mercado se encontraba en mínimos.

«Madrid seguirá siendo el objetivo principal de la inversión. Los activos singulares podrían tener mucho protagonismo» si se materializan las operaciones en curso, como la venta del hotel Villa Magna y el Miguel Ángel y la reconversión de la Fundación Montemadrid (antiguo Monte de Piedad). El caso de Barcelona será distinto. «La inversión en inmuebles para su reconversión seguirá congelada mientras se mantenga la moratoria. Por su parte, la inversión en hoteles existentes seguirá suscitando interés entre inversores aunque con un universo más reducido como consecuencia del actual contexto político», zanja el texto.