La burbuja deja un legado de 1,6 millones de vivienda sin vender en España

En un contexto de fuerte retroceso de la venta de viviendas nuevas ( -36,6% hasta el pasado mes de julio ) el número de inmuebles usados sin vender cobra especial importancia para determinar el tiempo que tardará el sector en absorber el legado de la burbuja del ladrillo.

La consultora inmobiliaria RR de Acuña y Asociados publicó hace unas semanas la edición correspondiente a este ejercicio de su anuario estadístico del mercado inmobiliario español, que cifra en más de 1,6 millones de viviendas este excedente. En concreto, esta consultora sitúa el saldo de casas nuevas en 502.000 (261.000 menos que en 2011) y de inmuebles usados en 1,15 millones de casas, 189.000 unidades más que los datos contabilizados hace cuatro años. Del total de viviendas, 688.000 se encuentran en las zonas metropolitanas, 331.000 en los lugares de costa y 657.000 en el resto de regiones, donde –algo en lo que es tajante el estudio– no existe «demanda de ningún tipo».

A partir de estas cifras, el informe realiza una proyección de cuánto tiempo será necesario para eliminar dicho «stock» , lo que permite observar una radiografía de los excesos del pasado. La media, teniendo en cuenta el remanente de viviendas y el volumen de demanda actual, se encuentra en seis años . Sin embargo, su distribución por la geografía española resulta desigual:en las zonas del litoral del levante español, especialmente en Valencia, Castellón, Murcia y Almería, el tiempo estimado de absorción del «stock»inmobiliario se sitúa entre los 6,5 y los 10 años . Mientras tanto, en Madrid, País Vasco (Vizcaya y Vitoria) y determinadas zonas de Cataluña, como Barcelona y Gerona, el excedente resulta notablemente inferior, de entre 1,5 y 3,5 años.

«Seguimos siendo una España de dos velocidades: existe una zona de país donde se genera empleo y existe recuperación económica, lo que hará que se disuelva más rápidamente el "stock" en estas zonas», recalca Fernando Rodríguez de Acuña, director de proyectos de RR de Acuña y Asociados. Madrid, Barcelona, Málaga y Alicante concentran la mayor parte de las operaciones:todas ellas supusieron, durante el segundo trimestre del año, un 39,4%. Especialmente significativo es el caso de la capital, que concentra un 14% de las transacciones. «En otra parte del país, zonas rurales, sin industria fuerte, se cometieron excesos y no hay visos de que vaya a haber demanda, salvo que se volvieran a calentar los precios en las grandes ciudades».

¿Qué será necesario para que se drene por completo el «stock» de viviendas ? El informe prevé que en los próximos dos años este excedente se recortará en 120.000 viviendas, un ritmo aún reducido.Que crezca la demanda potencial depende de que las entidades financieras eliminen por completo «las restricciones de crédito» y la capacidad de endeudarse de los potenciales compradores «solventes». El estudio recoge que «la mitad del empleo generado en 2014 ha sido temporal a tiempo parcial y de bajo salario». Rodríguez de Acuña cree que «se debería doblar el salario para lograr el equilibrio» y cita una simulación realizada por su consultora, basada en el poder adquisitivo de los compradores de entre 25 y 30 años que acceden a «condiciones de financiación estándar» y que destina un 29,7% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Sus conclusiones:cerca del 60% –el 30% de las parejas– no pueden comprar, en la actualidad, una vivienda media.