¿Qué es un fondo buitre?
Los fondos «buitre» han desembarcado en el mercado inmobiliario español - carlos rodriguez

¿Qué es un fondo buitre?

Los expertos de pisos.com explican el funcionamiento y el impacto en el mercado de estas entidades cuyo objetivo es comprar activos al precio más reducido posible

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Los fondos «buitre» están empezando a actuar en España. Después de estar «sobrevolando» unos años el ladrillo español tras el descalabro inmobiliario, el 2013 es el año que registra más transacciones por parte de estos -siendo más políticamente correctos- fondos «distressed». Una de las más sonadas ha sido la venta de 1.860 pisos de la Empresa Municipal del Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS) a Magic Real Estate-Blackstone Group Internacional Partners por 12,5 millones de euros. También está la compra de Goldman Sachs-Azora de 3.000 pisos del Ivima de la Comunidad de Madrid por 201 millones, además de la cesión de la antes reticente Sareb de 939 viviendas al fondo HIG Capital por 100 millones de euros.

Tras una rebaja acumulada de un 35% del precio medio de los pisos en España y la caída de la sobrevaloración de la vivienda del 44% en 2009 al 11,5% en 2013, estos fondos de oportunidad han empezado a actuar. Según una encuesta de la consultora Knight Frank contestada por unos 200 fondos, España ya es el tercero en el ranking de preferencia de los inversores europeos, tan solo por detrás de Reino Unido y Alemania. ¿Cómo afectará a España la intervención de estos inversores en el mercado?

El ‘modus operandi’ de los fondos buitre

Sin duda, primero, hay que saber qué mueve a este tipo de fondos de inversión, que por sus apodos –buitre, de riesgo, oportunista…- no es que sea muy difícil de adivinar: su principal objetivo es comprar activos al precio más reducido posible para que en un periodo de tiempo razonable puedan venderlo a otros inversores y así conseguir altas rentabilidades. Los mercados que eligen suelen estar en estado «convaleciente», y a sus vendedores no les suele quedar más opción que vender con pérdidas antes de hundirse más aún. «Después de la bajada de precios que ha experimentado el mercado inmobiliario español, en algunas zonas de un 50-60%, España está en un momento perfecto para los fondos oportunistas», indica Fernando Acuña, socio director de Taurus Ibérica.

«La mayor parte de ellos tiene la intención de comprar a precios bajos y vender en un periodo de 12 o 24 meses consiguiendo en torno a un 20% de rentabilidad», señala Acuña. “A día de hoy, existe abundante liquidez en el sistema financiero mundial, como consecuencia de las políticas monetarias expansivas llevadas a cabo por los principales bancos centrales del mundo», apunta José María Luna, director de análisis financiero de Profim, «este tipo de fondos oportunistas ven en nuestro país un lugar propicio para hacer negocio por su mayor seguridad, precios atractivos y liquidez para invertir». En un momento en que los precios de venta de la vivienda están bajando más que los alquileres, apostar por comprar pisos aparece como una sugerente oferta.

Divisiones inmobiliarias, otro trozo del pastel

Otro «trozo del pastel» al que le «han hincado el diente» son las divisiones inmobiliarias que atesoran los activos adjudicados de los grandes bancos, pues ya se está produciendo una escalada de cesiones de la gestión de las filiales inmobiliarias a fondos de capital de riesgo. Bankia ya ha sido cedida a Cerberus Capital Management, más de la mitad de Servihabitat Gestión Inmobiliaria de La Caixa ahora se gestiona por el fondo Texas Pacific Group (TPG) y Catalunya Banc está manejada por el tándem de los fondos Kennedy Wilson y Värde Partners, al igual que se prevé que ocurra con las filiales del Banco Santander y del Popular…

«Muchas entidades financieras tienen en su balance hipotecas de muy difícil cobro, así como inmuebles de difícil venta. Su gestión requiere que las entidades destinen muchos recursos, sin lograr con ello que sea eficiente ya que, sobre todo en el caso de los inmuebles, no es su negocio», justifica estas operaciones así Luna. Por eso, entre los inmuebles vendidos por las instituciones y la cesión de la gestión de las filiales inmobiliarias, estos fondos oportunistas están empezando a tener poder e influencia en el mercado inmobiliario español, aunque en un corto plazo no se perciba.

Efectos sobre el mercado de vivienda

«Por ahora las compras de carteras de inmuebles han sido muy reducidas pues no han sido más de 3.000 o 5.000 inmuebles, por lo que la incidencia será escasa», afirma el socio director de Taurus Ibérica, que además señala que el hecho de que hayan comprado a precios bajos dará algo de flexibilidad a los precios, que podrían bajar un poco más. El analista de Profim coincide y opina que a corto plazo, estas operaciones no provocarán una subida del precio de inmuebles. No obstante, ¿qué consecuencias tendrá para el hipotecado o inquilino cuyo nuevo ‘casero’ serán estos fondos buitre?

«Lo que habrían podido ser refinanciaciones a las familias se ha sustituido por la cesión de los créditos en dificultades a cesionarios extranjeros, dejando al deudor absolutamente desamparado y sin propuesta de refinanciación alguna», destaca Javier Flores, responsable del Servicio de Estudios y Análisis de la Asociación Europea de Inversores y Profesionales (Asinver). No obstante, no es lo que opinan otros expertos que creen que al tener esquemas de refinanciación más agresivos, habrá más posibles soluciones para los acreedores o inquilinos. De hecho, muchos de ellos, creen que pueden aceptar soluciones «prohibidas» para la banca como la dación en pago para poder vender el activo lo antes posible. ¿Estará el mercado residencial demasiado influenciado por estos agresivos actores de inversión a largo plazo?