Los contratos hipotecarios han provocado una avalancha de demandas judiciales y reclamaciones al Banco de España
Los contratos hipotecarios han provocado una avalancha de demandas judiciales y reclamaciones al Banco de España - José Ramón Ladra

Banca y clientes exigen más claridad legal ante el actual caos hipotecario

El Congreso de los Diputados acelera la reforma de la ley hipotecaria para reducir la litigiosidad

MadridActualizado:

El mercado hipotecario español venía funcionando sin sobresaltos desde que a mediados de los años 80 se generalizaron en nuestro país los préstamos para comprar vivienda. Estos créditos han sido la única vía de acceso a una casa o un piso para la mayoría de españoles, que pagaban religiosamente sus cuotas, y la primera fuente de ingresos de los bancos. La crisis ha puesto en entredicho esa simbiosis. El desempleo provocó el drama del desahucio de medio millón de familias. Afloraron malas prácticas comerciales como las cláusulas suelo abusivas. Ahora, una sentencia del Tribunal Supremo sobre el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD) ha sumido al sistema en la incertidumbre jurídica.

Todo ello ha desembocado en una enorme litigiosidad que genera tensiones sociales y para la estabilidad financiera y que está atascando los tribunales. La ministra de Justicia, Dolores Delgado, admitió que hay «una avalancha de más de 250.000 procedimientos civiles ordinarios» en los juzgados «y se ha creado un cuello botella». Las quejas de los consumidores hipotecarios fuera del cauce judicial tampoco son pocas: el año pasado el Banco de España recibió 40.176 reclamaciones, el 58% por créditos para la vivienda.

Tras el embrollo generado por el Alto Tribunal, el Congreso de los Diputados ha retomado la reforma de la ley hipotecaria, que acumula un retraso de dos años y medio por el cual España podría afrontar una multa millonaria, con el fin de aprobarla en noviembre. Los partidos pactaron el pasado miércoles que la norma aclare un punto que genera numerosos litigios: el reparto de gastos hipotecarios entre banco y cliente.

Entidades, consumidores y abogados coinciden en que la norma se hace más necesaria que nunca. «No nos podemos permitir que se debilite el principal instrumento de acceso a la vivienda», dice el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González. «Reclamamos a los poderes públicos mayor seguridad jurídica y reglas claras y predecibles para el mercado hipotecario», pedían las patronales bancarias AEB, CECA y Unacc en un comunicado el día en que el Supremo cambió su criterio sobre el AJD.

Soluciones pendientes

«Es necesaria una nueva ley que regule el préstamo con equidad y devuelva la seguridad jurídica al mercado», dice Fernando Zunzunegui, socio fundador del despacho del mismo nombre especializado en derecho bancario y para quien «la judicialización de las relaciones entre los bancos y sus clientes es algo indeseable». El presidente de la asociación de usuarios de bancos y cajas Adicae, Manuel Pardos, pide una ley hipotecaria más equilibrada hacia el consumidor y añade la necesidad de retomar la tramitación de la ley de transparencia en la contratación masiva.

Una vía para reducir la litigiosidad es potenciar mecanismos extrajudiciales de resolución de conflictos. El Ejecutivo prevé crear una autoridad de protección del consumidor financiero, pero no está definido si sus decisiones serán vinculantes, capacidad de la que ahora carece el Banco de España.

Malas prácticas comerciales

«Las hipotecas han venido incluyendo todo tipo de cláusulas que trasladan los riesgos al cliente. En tiempo de bonanza estas cláusulas permanecen dormidas, pero con la crisis se activan en protección del margen bancario, como los suelos o la de ejecución hipotecaria, y entonces los clientes perciben el desequilibrio», explica Zunzunegui. «La Justicia europea ha confirmado que había millones de cláusulas abusivas en los contratos», añade Pardos.

«Pudo haber casos de malas prácticas», admitió el pasado viernes el consejero delegado de Banco Sabadell, Jaime Guardiola, quien en todo caso defendió, en línea con el argumento del sector financiero, que el mercado no ha presentado fallos estructurales y ha permitido el acceso a la vivienda a amplias capas de la sociedad a un coste inferior que en otros países, destacando además que la hipoteca ha sido un factor importantísimo de cohesión social.

Beneficios del sistema

Según cifras de Eurostat, el 77,1% de la población española tiene su vivienda en propiedad, el porcentaje más alto de los grandes países de la Eurozona, y solo el 29,5% tiene cargas hipotecarias. Además, y aunque ahora mismo son más carras en España porque se están firmando más hipotecas a tipo fijo, el tipo medio de una hipoteca en nuestro país ha sido más bajo. En los años 2000 se situó en torno al 3%, mientras que los consumidores alemanes financiaban la compra de vivienda al 5%.

«Es un mercado que, desde el punto de vista económico, ha funcionado evidentemente bien», resume González, quien recuerda que la morosidad en estos préstamos, que históricamente se mantuvo estable en torno al 2%, «solo» subió hasta poco más del 6% en el peor momento de la crisis. Esto, según el presidente de la asociación hipotecaria, refleja que clientes y bancos han sido más rigurosos en los pagos y la concesión de lo que se dice.

«La banca dice que España tiene el mejor mercado de Europa, pero se han producido 500.000 desahucios y las familias que han seguido pagando han tenido que apretarse mucho el cinturón. Es una prueba de que no ha funcionado bien», rebate Pardos. Al respecto, la banca señala que el Estado debe ayudar con políticas sociales a las familias vulnerables, pero no cuestionar el cumplimiento de los contratos.

«El mercado español ha sido un ejemplo para Europa», opina el economista y experto financiero Carmelo Tajadura, para quien «las cláusulas suelo son, en principio y pura teoría, ventajosas, otra cosa es que se comercializaran mal y no se informara debidamente».

Condiciones contractuales

Zunzunegui considera que el sistema ha mostrado «un desequilibrio en las condiciones contractuales» a favor del banco, lo que ha derivado en esta litigiosidad. «Era un sistema tan rígido a favor del banco que se ha roto, hay que buscar un mayor flexibilidad y equilibrio», dice. Santos, por su parte, explica que no se puede juzgar con la sensibilidad y los criterios de transparencia actuales los contratos hipotecarios de hace 20 años, porque en ese tiempo esos estándares han cambiado.

La polémica sobre el tributo de AJD es distinta porque es un cambio de criterio fiscal y no de actuación abusiva de la banca. Pero la confusión generada por el Supremo ha provocado hartazgo en las entidades. Directivos del sector admiten que este nuevo episodio, pese a que las entidades no cobraron ninguna cuantía por el tributo, lastrará aún más su dañada reputación.

«Pierden las altas instituciones porque se pone en cuestión a las mismas; pierden los bancos, con descensos en Bolsa y la animadversión que se genera, y pierden los clientes porque hay una expectativa de ingresos extra que igual no se cumplen», dijo la semana pasada la consejera delegada de Bankinter, María Dolores Dancausa. «Hay un juicio plebiscitario por el que se atribuye al mercado hipotecario la culpa de toda la crisis, cuando no es causa sino síntoma de esta», explica Santos.