Urbanismo se decanta por anular los convenios del Nudo Norte de Toledo y recalcular a la baja el pago de la expropiación

El objetivo de esta revisión es la anulación total de ambos acuerdos o, al menos, la anulación de los pactos en ellos incluidos, así como la nueva fijación del justiprecio, valorando únicamente los terrenos y construcciones efectivamente ocupados para la ejecución de este proyecto urbanístico. En la liquidación del Presupuesto de 2024, el Ayuntamiento calcula que el precio a pagar es de 12,2 millones cuando la cantidad en 2008, según los nuevos cálculos municipales, no debió superar los 2,8 millones.

La Comisión abordará esta propuesta tras abrirse un plazo de alegaciones para que Condominio Once de Noviembre pudiera formular las observaciones que estimara oportunas. Durante el trámite se notificó formalmente a la mercantil afectada y se le concedieron sucesivas ampliaciones de plazo para garantizar su derecho a la defensa y evitar cualquier posible indefensión, concluyendo finalmente la fase de alegaciones el 28 de marzo de 2025.

La revisión de oficio se promueve al detectarse múltiples vicios de nulidad de pleno derecho en ambos convenios, que afectan a pactos esenciales de los mismos. Entre los motivos de nulidad señalados, en primer lugar, se destaca la extensión indebida de la operación expropiatoria a toda la finca y a la Clínica Nuestra Señora del Rosario, que debió limitarse a los terrenos e inmuebles realmente ocupados para realizar la actuación.

También se declara la nulidad de la valoración del justiprecio incluida en el convenio de 2008, por disconformidad con los criterios de valoración empleados y de la determinación inmotivada de las unidades de aprovechamiento atribuidas al expropiado. Según el informe emitido, la ficha de planeamiento de la Unidad de Actuación número 20 El Rosario contemplaba únicamente 9.162 unidades de aprovechamiento urbanístico y no las 31.353 unidades atribuidas en el convenio. Aun dando por correcto el importe de 306,70 euros de valor unitario sobre metro cuadrado construido fijado en su momento por el arquitecto municipal, el justiprecio debió situarse en 2,80 millones de euros o incluso en 1,96 millones de euros, conforme a la valoración inicial realizada por la empresa adjudicataria de la redacción del Plan de Ordenación Municipal, en lugar de los 9,61 millones de euros contemplados en el convenio.

Se detecta asimismo la nulidad de la inclusión en el convenio de 2021 de la expresión «libre de toda carga y gravamen», como si esta ya figurara en el convenio de 2008. «Tal inciso no se contenía en el texto original, por lo que su incorporación en 2021 constituye una modificación sustancial realizada sin seguir el procedimiento legalmente establecido en la legislación urbanística de Castilla-La Mancha», señalan los informes municipales.

Otro de los motivos de nulidad señalados es la renuncia por parte de la empresa Toletum Visigodo a la condición de beneficiario de la expropiación, trasladando la obligación de pago del justiprecio al Ayuntamiento de Toledo. «Este pacto vulnera lo dispuesto en el Código Civil, conforme al cual la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos solo son válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros», explica la documentación incluida en el expediente.

Asimismo, se considera nula la actualización del justiprecio fijado en 2008 efectuada en 2021, por caducidad de este y vulneración de la regulación de la retasación contenida en la legislación de expropiación forzosa. «La actualización aplicada, basada en la variación del Índice de Precios al Consumo incrementada en un 0,5%, inaplica los criterios de valoración prescritos por la legislación estatal de suelo», argumenta el Ayuntamiento.

Por último, el Ayuntamiento ve vicios de nulidad en la obligación asumida por el Ayuntamiento de abono del justiprecio mediante la entrega de bienes inmuebles patrimoniales municipales o de cualquier otro activo, ya que esta fórmula contraviene la legislación patrimonial aplicable, tanto estatal como local.

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En consecuencia, tras la revisión de oficio, el Ayuntamiento plantea la fijación de un nuevo justiprecio, valorando únicamente los terrenos y construcciones efectivamente necesarios y ocupados para la ejecución de las obras del Nudo Norte. Esta nueva valoración se ajustaría a los criterios de la legislación vigente, permitiendo el pago en aprovechamientos urbanísticos en otras unidades o sectores de la ciudad o, subsidiariamente, en metálico, con abono de los intereses legales correspondientes conforme a la normativa de expropiación forzosa.

Finalmente, como establece la legislación administrativa, el Ayuntamiento de Toledo recabará el dictamen preceptivo del Consejo Consultivo de Castilla-La Mancha antes de adoptar una resolución definitiva, quedando suspendido el plazo de resolución del expediente hasta que dicho dictamen sea emitido.