Urbanismo
La expansión residencial del Patriarca se reactiva con 2.358 nuevas viviendas
Tras décadas de parón en sus trámites iniciales, los dos sectores pendientes encauzan este año su urbanización
Operadores toman ya posiciones en sus 90 hectáreas, con densidad baja, 1.021 VPO totales y áreas comerciales
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El parque periurbano del Patriarca va a atraer en los próximos años un nuevo crecimiento residencial de Córdoba que culminará el borde noroeste del Plan General de Ordenación Urbana de 2001 -cerca éste de ser jubilado por el nuevo PGOM-. Se ... trata de dos sectores que llevaban casi veinte años paralizados tras haber iniciado sus primeros trámites urbanísticos en 2005, pero a los que la crisis de 2008 y sus prolongados efectos financieros terminó por noquear. Solamente hace más de un lustro comenzó a promoverse el primero de los tres planes parciales que desarrollan los suelos al borde de la Arruzafa y la finca extensiva de recreo.
El resultado se ve hoy con un parcelario muy colmatado y viviendas exclusivas de exigentes precios y convertidas en la zona 'chic' de la ciudad. Es lo que la terminología del PGOU llama el plan parcial O-1 'Ciudad-Jardín de Poniente': bloques de no mucha altura, separados y con el componente verde presente. Un sector al que legaron grandes promotoras nacionales que siguen ocupando las manzanas que restan.
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Pero en este 'impasse' es el turno ahora de los dos sectores contiguos (plan parcial O-2 y O-3) que suman 90 hectáreas de superficie que derivarán en 34 manzanas que asienten 2.358 viviendas en una tipología pareja al primer sector, de ellas 1.021 VPO, áreas verdes, dotacionales y comerciales teniendo en cuenta un cinturón verde, lac onexión al parque periurbano y la vinculación con la almunia de Turruñuelos y sus enigmas arqueológicos. Téngase en cuenta que toda esta franja de terreno que se va a reactivar limita al sur con la carretera de Trassierra y al oeste con Santa Ana de la Albaida.
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La Gerencia de Urbanismo iba a aprobar este miércoles de manera definitiva el proyecto de reparcelación del plan parcial O-3 -situado más al oeste-, pero una alegación jurídica sin mayor trascendencia ha parado el trámite hasta el siguiente -probablemente a final de este mes-.
La junta de propietarios de este sector, con 530.000 metros cuadrados de superficie y 1.057 viviendas previstas (281 de VPO) tiene redactado un proyecto de urbanización que actualizó ya hace unos pocos de años (y ahora sus dueños andan ajustando números y costes de obra), dado que venía de aquellos primeros compases en los que Arenal 2000 y Rafael Gómez brincaban por el mapa urbanístico a su antojo. Hay que recordar que estos suelos fueron moneda de cambio en el principio de acuerdo que Rosa Aguilar alcanzó como alcaldesa con Defensa para revertir la propiedad municipal de Caballerizas Reales.
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Ahora la propiedad está repartida entre Aliseda (Santander y Blackstone) con el 34% del suelo, Finca El Patriarca SL (31%), el propio Ayuntamiento de Córdoba con su correspondiente 10% de cesión del aprovechamiento urbanístico; Grupo Sierra Albaida (9,8%) y otros pequeños con el 14,7% de cuota. Según las fuentes consultadas por ABC, la intención de estos propietarios es que en este 2025 se encauce la urbanización. Un deseo que la propia Gerencia de Urbanismo les ha expresado ya al igual que ha hecho con el plan parcial O-2, ya que ambas comparte infraestructuras y convendrían que no se desacompasaran ambas urbanizaciones. Es también una apuesta político-técnica del PP como es sabido seguir avivando la expansión por Poniente frente a Levante -más exigua hasta ahora-.
Vivienda aislada
Las parcelas públicas de este plan parcial O-3 mantienen ahora mismo reserva de 13.104 metros cuadrados para uso educativo, 6.100 para social, 8.800 metros cuadrados de deportivo y casi 4.000 para comercial público al que se añaden otros 6.020 metros cuadrados de comercial privado y una parcela para una gasolinera. En lo meramente residencial consta de 21 manzanas y, a diferencia del plan parcial O-2, su densidad edificatoria es más baja y prevé, en esta línea, 314 viviendas unifamiliares adosadas, 154 pareadas y 60 aisladas. Solamente se contemplan 281 plurifamiliares de tres alturas. En el caso de las 281 viviendas de protección oficial contempladas son también de esta misma condición.
El impulso a esta pieza viene casi dado por el desbloqueo que sufrió su 'vecino', el plan parcial O-2, que sí ha estado inmerso durante años en un freno por la losa financiera. Uno de los grandes propietarios y un banco mantenían un tira y afloja por una deuda del primero. Hace casi un año se soltaron amarras y fue la catapulta necesaria para acelerar su tramitación. El proyecto de reparcelación está aprobado definitivamente y pendiente de su inscripción en el Registro de la Propiedad (un paso lento). A la par, el proyecto de urbanización está ya en la Gerencia de Urbanismo para su aprobación inicial y a la par en vías de someterse a los correspondientes informes sectoriales.
La Junta de Compensación estima que para otoño próximo o finales de este año 2025 podría estar aprobado de manera definitiva y encarar así el 2026 con la licitación de las obras sobre sus 374.000 metros cuadrados de superficie, algo más pequeño que el tercer sector, pero que dispondrá de más densidad edificatoria. Esto fue uno de los elementos que se introdujo en la innovación del PGOU que se auspició para dotarla de más presencia de vivienda de protección oficial y reserva de parcelario para dotación comercial.
Peso de la VPO
La previsión del documento de planeamiento aprobado recoge 1.301 viviendas de las que 761 son protegidas y 540 libres. Parte de una manzana para uso comercial de 12.480 metros cuadrados y las doce restantes recogen una tipología de vivienda plurifamiliar de 'Ciudad-Jardín', lo que quiere decir de tres a cuatro alturas y espaciadas con áreas libres y verdes -la misma que está levantándose en el plan parcial O-1 u otros sectores de Poniente-.
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Tres de estas doce manzanas sí contemplan desarrollos de más de 200 viviendas, pero las 9 restantes oscilan entre las 30 y 100 viviendas. Esta pieza central es la que va a concentrar más pisos oficiales equilibrando la suma total de los tres sectores que conforman la franja del Patriarca y todo un gran barrio que en los próximos años irá cobrando forma integral en una zona privilegiada de la ciudad. A todo ello hay que añadir más de 62.000 metros cuadrados de áreas libres y zonas verdes y casi 32.000 metros de parcelas dotacionales públicas. El uso educativo va a cobrar protagonismo en esta zona en el futuro.
La propiedad inicial ha cambiado y sorteados los problemas iniciales se nota cómo los operadores del mercado empiezan a tomar posiciones en esta parte estratégica del mercado local. El primero en anunciar su particular pica en Flandes ha sido Neinor Homes, quien en otoño pasado ya avanzó la compra de cuatro parcelas por 21 millones de euros para la inversión de otros 75 millones con vistas a 2027 para la promoción de más de 300 nuevas viviendas. Dispone del 28,3% de los terrenos del plan parcial ahora mismo y es el segundo propietario, por detrás de Finca El Patriarca SL con casi el 35% (se repite en el O-3).
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El peso específico de la vivienda de protección oficial ha atraído a Vimpyca y Convisur. La primera dispone de un 11,8% del terreno y la segunda, de un 2,3%, por ahora. El resto de derechos se reparten en un 7,4% del Consistorio, un 6,1% del Cabildo Catedral; un 4,2% a cargo de una filial de Grupo Puma (Corporación Empresarial Unex); el 3,4% que se ha quedado la madrileña Guma Asset SL y el 1,4% de Hierros de Fuente Palmera SL.
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