El nuevo Poniente de Córdoba tiene suelo aún para unas 15.000 viviendas más

Sectores como el Cortijo del Cura, Hipercor, el nuevo Zoco o el entorno de Quirón, Huerta Santa Isabel Este y la caída de la Arruzafa (Ciudad Jardín de Poniente, en terminología urbanística) han catapultado un momento álgido del mercado inmobiliario en Córdoba. Más de cinco mil viviendas autorizadas en la Gerencia de Urbanismo en los últimos ocho años. El portal 'Obra nueva' estima que hay en estos momentos 74 promociones en diversas fases de comercialización (sobre plano o edificadas) con 3.561 inmuebles (apenas una décima parte VPO). Y las grandes promotoras han colocado ya sus banderas por toda la franja que se despliega desde el pie de monte de la Albaida y hasta, prácticamente, las cercanías del río.

Sin embargo, y aunque pudiera dar la sensación de una colmatación en todos estos suelos, las estimaciones que maneja la Gerencia de Urbanismo en estos momentos apuntan a unas 15.000 viviendas nuevas por desarrollar, tanto en nuevos terrenos incipientes en su desarrollo como en parcelas que todavía están libres en los planes parciales más maduros. Esta cifra fija el potencial en ciernes del nuevo Poniente cordobés, si bien será la coyuntura económica la que marque los tiempos de su impulso.

Según los datos que maneja Urbanismo, a los cuales ha tenido acceso ABC, hay cuatro grandes sectores que concentran la nueva oferta a medio y largo plazo. Se trata de Huerta Santa Isabel Oeste, la operación del plan de sectorización 0-1 en el eje de la carretera del Aeropuerto ('Puerta Córdoba' se conoce), y los dos sectores casi meñizos en la falda del Patriarca y hasta las proximidades del Club Hípico en la Albaida (los planes parciales O-2 y O-3 de la tipología conocida como 'Ciudad Jardín de Poniente').

Todos ellos, con casuística diversa, suman unas 13.000 viviendas que servirán para ensanchar visualmente el cinturó de crecimiento de la ciudad hacia oeste, de norte a sur. Solamente la operación 'Puerta de Córdoba', suelos al norte y sur de la N-431 en el entorno de Quirón y la Granja del Estado y la salida por la Variante Oeste, engulle 6.800 viviendas, ahora mismo con el primer gran trámite cumplimentado: la aprobación inicial del plan de sectorización. Le queda quemar, sin duda, muchas etapas. Se trata de un posicionamiento de sus promotores (un puñado de propietarios que suman la mayoría de maniobra del sector).

En el caso de Huerta Santa Isabel Oeste (la parte este se encuentra en un alto grado de ocupación de parcelas con nuevas promociones), estamos ante una jugada de índole más social. AVRA, la agencia de la Junta dedicada al suelo y la vivienda, aprobó en abril un gasto de casi 11 millones de euros para urbanizar suelos de cara a la edificación de 811 viviendas oficiales. Los primeros documentos del plan parcial contemplan 3.700 viviendas para la zona residencial que marcará el límite expansivo.

Y más al norte se encuentra los dos planes de continuación del sector de la Arruzafa, que también se halla en un momento importante de desarrollo -cabe reseñar la última gran promoción de Neinor Homes justo debajo del Parador-. El plan parcial O-2 se encuentra en estos momentos en una situación de bloqueo. Según ha podido confirmar ABC, uno de los propietarios del suelo mantiene y una entidad financiera protagonizan un tira y afloja que, las mismas fuentes consultadas por este periódico, adivinan compleja en su resolución.

La deuda contraída por el primero con el segundo y la imposibilidad de una venta de esa parte del terreno para saldar el pasivo, por ahora, entorpecen el desarrollo de un plan parcial con 1.300 viviendas que ocuparían la franja entre el Patriarca y San Rafael de la Albaida. Es una zona muy apetitosa.

Al lado de este sector está el plan parcial O-3, con el proyecto de reparcelación aprobado en Urbanismo -estos suelos fueron en su día de Arenal 2000 e iban a entrar en la permuta para conseguir Caballerizas Reales que puso sobre la mesa Rosa Aguilar a Defensa-. Otros 1.100 inmuebles son la bolsa que registra su planeamiento aprobado.

Las fuentes consultadas por ABC apuntan a la ventajosa situación de todo el nuevo Poniente de Córdoba. La crisis financiera de 2008 a 2018 dejó mucho suelo urbanizado que abarató a posteriori los costes de implantación para muchas promotoras que compraron esos terrenos a los bancos y cajas que se habían quedado con ellos en sus activos más controvertidos. La mejoría económica de los últimos años de ese periodo y la transformación del patrón en la promoción inmobiliaria permitieron el goteo incesante de obras y grúas en esta parte de la ciudad con el resultado sabido.

De hecho, según los datos que maneja Urbanismo, entre los sectores más adelantados hay todavía una bolsa de unas 1.500 viviendas en parcelas por edificar. Huerta Santa Isabel Este, el plan parcial O-7 (Nuevo Zoco ) y el O-1 de Arruzafa se lo reparten. A estos puntos hay que añadir otro reciente movimiento que se ha producido frente al complejo hospitalario de Quirón y en la zona del Urende.El plan parcial O-8 ha echado a andar con su aprobación inicial y unas 500 viviendas en las primeras tablas de reparcelación que presenta la memoria de este plan.

Frente a este mercado en ebullición, las cifras de evolución de la población en Córdoba enfrían un tanto los ánimos. Entre 2012 y 2022, la ciudad ha perdido unos 9.000 habitantes (casi un 3 por ciento) hasta quedarse ya por debajo de los 320.000 cordobeses. La llegada de un proyecto como la Base Logística del Ejército de Tierra y la industria auxiliar que pueda arrastrar será, a buen seguro, un revulsivo pero no para cotas elevadas de crecimiento. La demanda en el nuevo Poniente viene empujada por la búsqueda de nuevas zonas de residencia de cordobeses que vivían en otros lugares -en detrimento de otros barrios tradicionales- y que apuestan por otra forma de hogar.

Aunque la carga inmobiliaria que se concentra en Poniente nada tiene que ver con el lado opuesto de la ciudad. Bien es cierto que el planeamiento aprobado hace más de dos décadas focalizaba el crecimiento de Córdoba hacia el oeste, pero dejaba una gran bolsa de suelo urbanizable entre el arroyo Pedroche y el campus de Rabanales. Entre la antigua N-IV y las líneas del AVE por la Campiñuela. Resuelto el desarrollo de Mirabueno y la Carrera del Caballo (y con una gran ocupación de la reconversión del suelo industrial de Chinales y Virgen de las Angustias), esta operación urbanística de enjundia ha vivido periodos guadianescos y fue víctima de la crisis financiera. No obstante, en los últimos meses, propietarios con peso específico en la tarta registral han decidido empezar a subir escalones en su tramitación sin un resultado favorable.

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El principal obstáculo eran los altos costes de urbanización de una franja de suelo para la que en un primer momento se habían previsto unas cuatro mil viviendas. Entonces quien mandaba en aquellos lares era Prasa. La conexión externa y prolongación de la Ronda Norte y el anillo de conexiones con la N-432 junto al Carrefour Zahira, bajo el título de Puerta de Levante y el diseño de Manuel González Fustegueras, hizo con el tiempo inviable toda la operación. Pero en 2021 se tramitó en Urbanismo una propuesta menos ambiciosa rebajando de 128 a 64 millones los costes de urbanización interna y periférica aunque el volumen de viviendas se iba a unas 4.700 con otro enfoque.

Desde esa fecha, la entidad de propietarios de Ciudad Jardín de Levante (Levante Uno el nombre actual) ha pedido a la Gerencia que apruebe la misma y permita comenzar una carrera de fondo, pero en el organismo autónomo no parecen decidirse a dar el paso y siguen encerrando dudas sobre la misma, que, sin duda, no es flor de un día. Aún así, en el PP son conscientes del desequilibrio en la ciudad entre el este y el oeste.

A esta pieza del puzzle urbanístico se unirían los terrenos de la vieja cárcel de Fátima donde se espera todavía a que el ente de Interior que gestiona los suelos carcelarios presente la correspondiente licencia para comenzar las obras de urbanización de los mismos, donde se han previsto 236 pisos.