Apartamentos turísticos en el centro histórico de Córdoba: negocio en auge y segunda vida para el viejo caserío

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ABC Córdoba

La empresa cordobesa Nueva Puerta de la Ribera acaba de abrir un alojamiento en pleno corazón del Casco Histórico tras una inversión de 2,5 millones

Arranca el análisis la directora de la oficina de Barin del Centro. Considera que se vive «un auge» de los apartamentos turísticos en el Centro-Casco y también en el Sur, en alusión a Miraflores y Campo de la Verdad. Cree que su crecimiento tiene «recorrido». Matiza, eso sí, que el turismo es una actividad «afectada por factores externos, que pueden debilitarlo».

Carrillo traza un perfil heterogéneo de los impulsores de estos negocios. Hay, indica, «cadenas hoteleras que incorporan esta fórmula para atraer a turistas de estancias más largas o que buscan experiencias más hogareñas». Están también «firmas locales, como las constructoras e inmobiliarias, que ven la rentabilidad de esta actividad y que tienen buen conocimiento del mercado». Otros operadores, sigue, son «compañías externas, como fondos de inversión, que ven Córdoba como un lugar muy atractivo» para desarrollar proyectos. Y añade a «particulares, que están en condiciones económicas muy buenas, e invierten por la rentabilidad de estos negocios».

Desgrana los motivos que hacen interesante para estos promotores desarrollar estos apartamentos. Uno, señala, es «el aumento del turismo» que recibe Córdoba. Otro estriba en que este modelo de alojamiento encaja con lo que buscan parte de los viajeros tras el Covid: «Hubo un cambio de preferencias. Hay turistas que quieren tener mayor privacidad y desean vivir experiencias más personales». Y la oferta que pueden hacer, sigue, con distintas tipologías de apartamentos, les facilita una clientela variada, como «familias, grupos o personas que tengan que viajar juntas por trabajo».

Se detiene en un atractivo que ya citó para abordarlo más en profundidad. «El retorno anual de la inversión en un apartamento turístico puede moverse en una horquilla de entre un 7% y un 12%». Al fijar la rentabilidad, la directora de la oficina de Barin en el Centro matiza que hay distintos factores que influyen: si la empresa promotora gestiona el negocio o contrata a otra empresa para que lo haga; el desembolso realizado; los servicios que da o la ubicación que tenga.

Añade un factor reciente que realza el interés que suscitan estos proyectos: la decisión del Ayuntamiento, a la que dio forma el año pasado, de prohibir antes del verano -debe aprobará una ordenanza para ello- la concesión de licencias para pisos turísticos en el Centro-Casco y el Sur -por el peso de esos alojamientos en Campo de la Verdad y Miraflores-. «La nueva regulación fomentará apartamentos y hoteles», apunta Carrillo.

Explica que se desarrollan en casas señoriales y edificios. Las primeras son «muy atractivas» para acoger negocios de esta clase, porque tienen «patios, techos altos…». El valor de cada una, sigue, depende de «la conservación; su ubicación o el tamaño [marca la cifra de unidades de alojamiento que tendrá el establecimiento]». Sus precios, señala, se mueven en una banda que va de «300.000 euros, para una casa con una capacidad de cuatro o cinco unidades, hasta 800.000 ó 900.000». Para los edificios, influyen los mismos factores al fijar su valor. «Su rango de precios oscila entre unos 500.000 euros y el millón y medio», dice.

Apunta que la demanda sobre este tipo de inmuebles «eleva» su precio. «Los valores suben en su zona y hay dueños que ven la ocasión de vender su propiedad». Concluye indicando que este tipo de negocios «colaboran a mantener edificios en el Casco».

Paniagua coincide con su antecesora es que esta fórmula de alojamiento está en «auge» en el corazón de la ciudad. Recuerda que es un formato relativamente novedoso, con unos 20 años de vida, y es «normal» que entre en Córdoba y, dentro de ella, en la zona de «más tirón turístico». «Tiene mucho recorrido por delante», augura.

Como Carrillo, apunta a un perfil heterogéneo de impulsores de estos proyectos. Por un lado, hay «inversores locales que diversifican sus líneas de actividad». Este experto en el mundo inmobiliario de Córdoba señala que hay empresarios pequeños y medianos que con esta fórmula pueden entrar al sector del alojamiento, pues «no tienen el nivel inversor para un hotel».

Por otro lado, están firmas cordobesas de alojamiento y cadenas hoteleras de fuera de la provincia. Estas últimas buscan «diversificar. En el hotel tienen un tipo de cliente y en el apartamento, otro». En el campo de los gastos, sigue, les permite «tener un mantenimiento y una gestión unificados», ahorrando costes.

Un factor común estimula a los promotores: «Córdoba no ha tocado techo en la llegada de turistas. Tiene mucho recorrido y cabida para las plazas que le están entrando. Mucha inversión del sector cree en nuestra ciudad».

Señala los inmuebles que se suelen usar en estas operaciones: «El 95% son edificios obsoletos, abandonados o que amenazan ruina. Esta actividad ayuda a mantener edificios en el Casco». Estos proyectos, dice, no tienen impacto en el mercado residencial: «Es muy difícil que los promotores destinen esos edificios a vivienda en el Casco. Porque los costes de construcción son más altos que en otras zonas, igual no le puede ofrecer plaza de garaje al cliente...».

Respecto a los precios, relativiza que el interés empresarial en la conversión de inmuebles en negocios de alojamiento tire al alza de los valores: «Cuando el inmueble está en una ubicación muy buena, cerca de la Mezquita-Catedral, eso sí puede pasar. Pero, fuera de ese área, tardan en venderse y de lo que se pide inicialmente a la cantidad en que se vende baja».

Y el decano del Colegio de Arquitectos cree igualmente que «hay un crecimiento» de los apartamentos turísticos en el Centro y el Casco, las zonas que «más demanda» el turista. Piensa que su auge «tiene aún recorrido».

Señala que hay «muchos tipos de promotores» que se lanzan a invertir en este tipo de establecimientos. Indica como factores atractivos para los empresarios que los apartamentos, una vez construidos, ofrecen mayor capacidad de alojamiento por unidad que un hotel o que tienen unos gastos de servicios al cliente «mucho menores» que los de los alojamientos de una a cinco estrellas. Añade, como Carrillo, un elemento que, a su juicio, está haciendo que esta fórmula despierte más interés. «Los pisos turísticos van a quedar fuera de juego en el Centro y el Casco», comenta en alusión a la futura regulación municipal ya citada.

Finaliza indicando, como sus antecesores, que estos negocios «ayudan» al mantenimiento de inmuebles en el corazón de la ciudad. Ahora bien, advierte de que en esa tarea es el Ayuntamiento el que debe llevar el peso, con «ayudas a la rehabilitación, para que los vecinos no se vayan de allí».

El Centro-Casco es el imán de estos apartamentos. Según el Registro de Turismo de la Junta, hay 58 establecimientos de este tipo en la capital. Suman 1.501 plazas. De ellos, los barrios del corazón de la capital aglutinan 42, un 72% del total, y 1.067 plazas (71,1%).

Según dicha fuente, en 2019 había 24 apartamentos en el Centro-Casco. En el lustro posterior (tras el Covid), abrieron 18 y crecieron un 75 %. Destacaron 2021, con cinco, y 2024 (6).

Y las aperturas siguen. En Barroso, 6, la firma cordobesa Nueva Puerta de la Ribera, cuyo gerente es José Barrena (empresario de dilatada trayectoria), pondrá en marcha uno de 11 apartamentos esta primavera. La inversión superará los 1,5 millones. Es el ejemplo de firmas locales que operan en el sector. Han promovido proyectos también Eticalidad (venta de automóviles) o grupos hosteleros (Sojo).

Hay más en cartera. En la calle José Zorrilla, está en obras un inmueble para ofrecer 21 apartamentos de lujo. Recibirá viajeros a partir del último trimestre. Lo gestionará la cadena hotelera Mercer, que mueve papeleo para otro negocio de este tipo en el Palacete de los Burgos. Hoteles Amistad (NH), además, está tramitando un establecimiento de este tipo en la plaza Maimónides. Y Líbere (potente grupo nacional de apartamentos) trabaja en un inmueble del Centro -no da ubicación-, para abrir su tercer negocio en la capital a mediados de año. Serán 12 apartamentos.

Y las solicitudes de permisos -para distintas fases de desarrollo de los proyectos- en Urbanismo continúan. En las últimas semanas, se han pedido para Plaza de las Tazas, 2 (cinco apartamentos); Almanzor, 22 (ocho); calle Mayor de Santa Marina (13); San Eulogio, 14; Ambrosio de Morales, 14; Sevilla, 3 o Plaza de las Cañas, 1 (no se detallado aún el volumen de oferta de estos últimos). Hay otras dos actuaciones de calado de firmas cordobesas tramitándose para Las Tendillas: para el emblemático edificio Fénix y el inmueble de 'La Estrella'.