El detalle de los avales para hipotecas del Gobierno: en qué consisten y por qué todavía no puedes pedirlos

Desde el primer anuncio en mayo de 2023, las ayudas han ido concretándose poco a poco, aunque todavía faltan detalles por conocerse. De hecho, aún ni siquiera se pueden solicitar en los bancos, que están recibiendo un buen número de consultas de sus clientes sobre la medida. Te contamos en qué consiste esta medida y por qué no puedes acogerte todavía.

Son garantías públicas, por un montante total de 2.500 millones con los que se espera llegar a 50.000 beneficiarios, que servirían para avalar a jóvenes y familias con menores a cargo para que puedan acceder a préstamos de hasta el 100% del valor de la vivienda.

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Actualmente, por prudencia, los bancos suelen conceder hipotecas de hasta el 80% del valor de la vivienda, y el usuario debe aportar de sus ahorros el 20% restante más otro 10% extra para afrontar los gastos de la operación de compraventa. Especialmente los jóvenes se encuentran con la imposibilidad de acceder a comprarse una casa ya que no disponen de esos ahorros necesarios que no te presta el banco; esta situación es la que quiere atajar el Ejecutivo, ya que si se dan avales públicos a esos jóvenes y familias podrán optar a hipotecas mayores.

Aunque el Gobierno todavía no ha desvelado la totalidad de las condiciones y criterios que tendrá la línea de avales, que se articulará a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), el grueso de la medida sí que se conoce. Los adquirientes de viviendas deberán ser personas físicas y mayores de edad, con residencia legal en España, debiendo acreditarla de manera continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo.

Existirán límites de renta para optar a las garantías públicas. Los ingresos individuales no pueden superar los 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el Iprem). En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble. Dicho límite se incrementará en 0,3 veces el Iprem (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo y, además, en el caso de familia monoparental el límite se podrá incrementar en un 70% adicional.

El beneficiario no podrá tener un patrimonio superior a los 100.000 euros y no podrán acogerse quienes ya sean propietarios de otra vivienda, como norma general, aunque habrá excepciones. En todo caso, el inmueble deberá dedicarse a vivienda habitual y permanente.

Lo previsto por el Gobierno es que se puedan solicitar estos avales hasta el 31 de diciembre de 2025, aunque esta fecha es la que se manejaba desde un principio, cuando se anunciaron por primera vez. Ha pasado casi un año desde entonces sin que se haya podido solicitar ni un solo aval hasta la fecha.

El Ejecutivo, con todo, ya pensaba en una posible prórroga de dos años para la medida, lo que extendería el plazo hasta finales de 2027. Asimismo, la duración del aval en sí en cada operación será de diez años.

En el mismo acto de concesión del préstamo por parte de la entidad financiera se entenderá concedido el aval estatal. No se exigirá que el Ministerio de Vivienda o el ICO den el 'OK' a cada una de las operaciones. En este sentido, el departamento dirigido por Isabel Rodríguez solo verificará que los consumidores cumplen las condiciones a posteriori. Esa verificación, además, no se hará sobre todas las operaciones que se avalen sino que se llevará a cabo un «muestreo aleatorio».

También, Vivienda abonará al ICO una comisión de gestión de 0,25%, calculada sobre el importe de financiación formalizado, y una comisión de administración del 0,10% anual, calculada sobre el saldo vivo del aval.

Este es uno de los asuntos que más quebraderos de cabeza le ha dado al Gobierno desde el principio. En un inicio el Ejecutivo no llegó a confirmar si habría distinción entre comunidades autónomas, pero más adelante el Ministerio de Vivienda sí que ha confirmado que habrá criterios territoriales.

En este sentido, se establecerán criterios diferenciados por territorios ya que no es lo mismo el precio de la vivienda en una comunidad autónoma que en otra; igualmente, tampoco es igual la renta en una región que en otra. Asimismo, el Gobierno prevé delimitar el importe máximo del valor de la vivienda que puede entrar en este tipo de operaciones.

Todavía no se pueden solicitar los avales públicos para hipotecas por dos razones. Por una parte, porque no se ha firmado todavía el convenio con las condiciones y criterios con el ICO, que es el que articulará las garantías; por otra, porque tampoco se ha firmado el convenio con la banca, que es la que dará el crédito. 

Desde Vivienda señalan que están trabajando en sacar la medida adelante cuanto antes, pero no dan fechas concretas. En febrero la ministra Isabel Rodríguez afirmó que a finales de ese mes estarían aprobados, pero ya estamos en abril y aún no hay rastro.

La medida estará diseñada para que se acojan jóvenes y familias con menores a cargo que no dispongan de ahorros para dar la entrada de un piso. El objetivo será que puedan acceder a hipotecas de hasta el 100% del valor del inmueble. Sin embargo, eso tiene como letra pequeña que al final el préstamo saldrá más caro.

Desde los comparadores Helpmycash y Kelisto advierten de que supondrá un coste extra para los consumidores ya que el dinero que se pide prestado es mayor. Pedir una hipoteca con este respaldo público costaría un 25% más que si no se contara con esta ayuda.

«Pongamos, por ejemplo, que una persona quiere comprar una vivienda media de 150.000 euros. Sin el aval, el banco le prestaría el 80% del precio: 120.000 euros. Con un plazo de 30 años y un interés medio del 3,5%, las cuotas de la hipoteca serían de 539 euros, mientras que el total a reembolsar sería de 193.987 euros. En este caso, habría que aportar 30.000 euros para la entrada del 20% y unos 15.000 euros para pagar los gastos e impuestos de compraventa», detallan en Helpmycash. Con el aval, la hipoteca del banco cubrirá el 100% del precio de la vivienda: 150.000 euros. Y aclaran que «con un plazo de 30 años y un interés medio del 3,5%, las cuotas a pagar serían de 673 euros, mientras que el total a reembolsar sería de 242.484 euros. Es decir, que pagaría 134 euros más al mes y 48.497 euros más en total en intereses y capital. En este caso, no habría que aportar ahorros para la entrada, pero sí habría que tener ahorrados unos 15.000 euros para pagar los gastos e impuestos de compraventa».