¿Qué pasará con las hipotecas en 2024? Todas las claves del mercado

2023 ha sido un año de frenazo en el mercado hipotecario. Hasta octubre, último mes con cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), se han firmado 323.988 préstamos para vivienda; en el mismo periodo de 2022 la cifra ascendía a 393.730 hipotecas. De un ejercicio a otro, el número de firmas se han reducido un 17,7%.

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Este descenso viene originado por los tipos del Banco Central Europeo (BCE). La institución monetaria ha llegado a incrementar el precio del dinero hasta el 4,5% en 2023, aunque ya en el último trimestre detuvo el aumento de los tipos. Y si los tipos suben, también lo hace el euríbor, que en realidad es el interés al que se prestan dinero los bancos entre sí.

El euríbor este año pasado comenzó subiendo en los dos primeros trimestres, para luego estancarse en el entorno del 4-4,1% entre junio y noviembre. En diciembre la tendencia se rompió y registró la mayor bajada desde 2009, dejando atrás el 4% y descendiendo hasta el 3,68%.

Con estos valores, el coste de las hipotecas se ha disparado. A finales de 2021, según datos del Banco de España, la TAE estaba en el 1,5%. El año 2022, con el euríbor al alza, ya cerraron los préstamos para vivienda en una TAE del 3,12%; inició 2023 en el 3,37% en enero y la última parte del año se sitúa en el 4%.

Esa TAE del 4% está llamada a descender, tanto por los créditos a fijo como a variable. Por una parte, porque en la primera modalidad los bancos ya están abaratando su oferta comercial; por otra, porque si el euríbor baja, el tipo variable también.

En el cambio de ciclo que le espera a las hipotecas será fundamental la evolución del euríbor. Este diciembre ya experimentó un descenso muy acusado en un solo mes. Y lo que vaticinan los expertos es que continuará en esa senda a la baja por una razón: las subidas de tipos del BCE ya han llegado a su fin y lo que se vería en 2024 serían los primeros recortes.

El índice hipotecario, de hecho, está descontando ya que habrá uno o varios recortes de tipos de interés del BCE en los próximos trimestres porque suele adelantarse a los acontecimientos. Y en esta senda a la baja del euríbor, todas las nuevas hipotecas serán más baratas. Los bancos no pueden mantener una oferta comercial incluso por encima del 5% de interés en el tipo fijo cuando el euríbor ya baja del 4%.

Es por ello que las entidades ya han comenzado a bajar el interés de sus tipos fijos; ahora se pueden encontrar ya ofertas por debajo del 4% con relativa facilidad, especialmente en nuevas entidades o entidades online, como Evo Banco y Openbank, entre otros. El tipo variable, por su parte, también se abarata a medida que baja el índice.

En lo que respecta a las hipotecas vivas, estas todavía vienen experimentando un incremento de su cuota por la revisión anual, ya que el euríbor ahora todavía es superior a como estaba hace un año. Una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y a un interés de euríbor más 1% de diferencial, con revisión anual, tenía una cuota media de unos 793 euros con el 3,018% que registraba el índice en el último mes de 2022. Esto equivale a 9.519 euros al año. Ahora, con el euríbor de diciembre de 2023, pese al descenso mensual, la cuota media al mes de esa misma hipoteca queda en unos 849 euros, lo que son 10.188 euros al año; esto son unos 56 euros más al mes, 672 euros más al año.

Sin embargo, lo esperado es que a partir del segundo trimestre, si sigue a la baja el euríbor, ya se vean reducciones en las cuotas hipotecarias con revisión anual, que suelen ser la mayoría.