¿El casero está obligado a bajarme el alquiler? Las claves de los límites de precios máximos y mínimos a los arrendamientos

El índice de Referencia de Precios para los alquileres se ha hecho público este martes y ahora se darán alrededor de diez días hábiles para que entre en vigor. La primera en aplicarlo será Cataluña, que espera recibir en los próximos días el 'ok' de Vivienda para poder extender la medida a 140 municipios. De entregar la documentación en tiempo y forma, se espera que sea el próximo 13 de marzo cuando los límites al alquiler sean una realidad en la región.

No. Y por el momento no se espera que más regiones se sumen a Cataluña en la aplicación de la medida, aunque Asturias y Navarra se han interesado, según aseguran desde Vivienda. Para poder usar el índice, primero deben ser las comunidades autónomas quienes pidan declarar un municipio o barrio como zona tensionada. 

Las áreas tensionadas son aquellas donde la oferta de alquiler es escasa y los precios representan un volumen importante de los ingresos de los hogares. Las comunidades pueden solicitar que un barrio o municipio entre en esa denominación cuando el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona o que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

El índice de referencia de precios del alquiler publicado este martes por el Ministerio de Vivienda ofrecerá un rango máximo y otro mínimo de precios dependiendo de la zona donde se ubique el inmueble y de sus características. Hay una docena o más de condicionantes: se tiene en cuenta superficie, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, zonas comunitaria y la tenencia o no de otras comodidades como garaje, ascensor, piscina, conserjería, gimnasio, etc. Cada elemento suma al precio, pero desde Vivienda aseguran que por norma general el rango máximo de alquiler es bastante inferior al de las rentas que actualmente se encuentran en el mercado.

Desde Vivienda ponen dos ejemplos concretos que suceden en Barcelona: El de un mismo portal en la calle Valencia, donde el rango superior del índice marca 984 euros, pero en oferta privada se eleva a 1.660 euros; y en la calle Madrazo, donde se ofertan pisos a 1.772 euros en comparativa al precio de referencia de 847 euros. En Madrid, aseguran que en algunos barrios los desfases se elevan al 60%.

El índice de referencia de precios del alquiler se ha elaborado a partir de la declaración de la Renta de dos millones y medio de propietarios. En el publicado hoy, los datos son referentes al ejercicio 2022. El mismo se irá renovando anualmente conforme se tengan las cifras disponibles de la siguiente campaña de IRPF. Según el Ministerio de Vivienda, en la elaboración del índice han participado la Agencia Tributaria, Catastro, INE, Presidencia del Gobierno, Ministerio de Vivienda, Consejo General de Economistas y los técnicos de la Generalitat de Cataluña.

Los contratos en vigor no estarán afectados por los límites de precios en ningún caso. Solo lo estarán aquellos que se firmen a partir de la declaración de zona tensionada. En esos casos, el índice de referencia de precios del alquiler solo podrá ser usado si el propietario es un gran tenedor (persona física o jurídica con más de diez viviendas o menos de cinco si lo consideran las autonomías). Si el último contrato firmado por el gran tenedor es inferior al tope de renta, prevalecerá el precio del último alquiler.

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Si se trata de un pequeño propietario, como ocurre en la inmensa mayoría de las ocasiones, el nuevo contrato que se firme debe estar referenciado a la mensualidad que pagaba el último inquilino. Solo tendrán que referenciarlos al índice cuando se trate de una vivienda que entre por primera vez en el mercado del alquiler en los últimos cinco años.

La ley de Vivienda obliga a los grandes tenedores a reflejar en los contratos de alquiler esta condición y exige a estos propietarios facilitar información sobre el uso y características de sus viviendas a las Adminitraciones autonómicas. En base a las características de la vivienda, el inquilino podrá consultar en el Índice de Referencia los rangos máximo y mínimo que tendría que pagar.

En el caso de los contratos firmados con pequeños propietarios, existen muchas dudas sobre cómo podrán comprobar los inquilinos que las rentas propuestas son las mismas que las del contrato anterior. Desde Vivienda aseguran que, en el caso de Cataluña, se podrá consultar en el registro de fianzas al ser obligatorio su deposito en la región. Pero esa exigencia no existe en muchas comunidades autónomas.