Así te afecta la nueva Ley de Vivienda: las claves si eres propietario, inquilino o buscas piso

De esta forma, se espera que la Ley de Vivienda pueda entrar en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del próximo 28 de mayo, aunque hay algunas medidas relacionadas con ella que ya están en marcha desde el comienzo de este 2023.

Al tratarse de un bien básico, la vivienda, afecta a un gran número de personas, pues las principales novedades recaen sobre el área del alquiler, situación en la cual viven muchos ciudadanos y, por lo tanto, existe gran número de propietarios para los que hay diferentes novedades. Desde ABC, hacemos una recopilación de las principales claves de esta nueva Ley de Vivienda y explicamos cómo puede afectar a propietarios, inquilinos o a quienes estén buscando piso.

Hace 13 meses, el anteproyecto de la Ley de Vivienda que salió del Consejo de Ministros indicaba que los grandes tenedores eran los propietarios de 10 viviendas o más. Finalmente, se ha cambiado esta cifra y se ha rebajado, quedando en que un gran tenedor es aquella persona física o jurídica que tenga en propiedad 5 o más viviendas destinadas al alquiler. En consecuencia, los pequeños tenedores se identifican como los propietarios de menos de 5 inmuebles destinados al alquiler.

Este término afecta a los fijados topes al precio del alquiler, que en este 2023 ya se está aplicando desde el año pasado y está fijado en un 2% siempre y cuando la vivienda se ubique en una zona tensionada, por lo que el IPC deja de ser la referencia de actualización de precios de los contratos en estos casos. También se ha acordado que este tope sea del 3% en 2024 «y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos».

Cuando hablamos de zonas tensionadas también hay que atender a una nueva definición, y es que se denominará 'zona tensionada' a una ubicación cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. Del mismo modo se considerará 'zona tensionada' cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a que se declare como área tensionada.

Y ¿quien elige si un área es tensionada? Según la ley, será competencia de las comunidades autónomas, así si, por ejemlpo, un alcalde no quiere declarar zona tensionada un barrio que cumple los requisitos expuestos, el Estado no puede obligarle a que la nombre de tal modo.

La zona tensionada se determina para fijar ciertos topes al alquiler, y esto se podrá controlar pidiendo al propietario conocer el precio establecido por contrato con el anterior arrendatario. Es decir, el precio del anterior contrato determinará a partir de qué cifra estará el tope del precio para el inquilino nuevo.

Como se ha indicado en los apartados anteriores, la Ley de Vivienda contempla nuevos topes al alquiler que tendrán como consecuencia la bajada de precio, la imposibilidad de subir el alquiler o el mantenimiento del mismo, dependiendo de la situación tanto de la vivienda como del estado del contrato de arrendamiento.

Para ello debemos fijarnos en diferentes situaciones.

- Si se es propietario de 5 o más viviendas para alquilar, llamado gran tenedor, según la ley estarán obligados a bajar el alquiler en base al índice de referencia de los inmuebles que se encuentren en las llamadas zonas tensionadas.

- En lo que respecta a los pequeños propietarios, los que tienen menos de 5 propiedades, el tope de precio se fijará mediante la indexación a la renta anterior en vigor, como explicamos antes, mientras se encuentre en una llamada zona tensionada.

Cabe recordar que este sistema se implementaría en el futuro, pues actualmente está en vigor el tope de subida del alquiler en un 2% para este año, y en un 3% para el 2024.

Si estás buscando piso y te preguntas cómo afecta esto, según se indica en la ley, para los nuevos contratos que se firmen a partir de ahora también se rige el tope del precio con estas condiciones, atendiendo a si se está en zona tensionada o a si el casero es gran tenedor o pequeño tenedor.

Hasta el momento, quien alquilase un piso a través de una agencia inmobiliaria debía pagar los honorarios que supusieran los servicios de la misma. Es decir, un nuevo inquilino tenía que pagar aquello de 'el mes de fianza, el mes en curso y el mes de agencia' lo que suponía un gran desembolso de golpe.

Esta situación cambiaría por la Ley de Vivienda, ya que ERC y Bildu pactaron con PSOE y con Podemos que tenga que ser el casero el que haga frente a estos honorarios de agencia. En contraposición y como medida para que no se aumenten notablemente los precios para cubrir estos nuevos gastos del propietario, los mismos socios han indicado lo siguente: que los gastos normalmente atribuibles al arrendador como los de comunidad, IBI, tasas de basura o cualquier otro gasto, se puedan poner a cargo de los inquilinos, previo acuerdo y notificado por escrito en el contrato.

A la hora de abonar las cuantías correspondientes a la renta de alquiler, que suele ser mensual, también se han indicado novedades por la Ley de Vivienda. De esta forma, se indica que el pago del alquiler tendrá que realizarse «por medios electrónicos», es decir, por transferencia bancaria. Aún así, sin que la norma detalle mucho más, se ha especificado una excepción para que se pueda pagar en metálico: «cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta».

Aunque por el momento no se han indicado más especificaciones al respecto, se puede deducir que esta nueva obligación se haya propuesto para evitar fraudes, timos o contratos irregulares, algo que beneficiaría tanto a los propietarios como a los inquilinos, ya que los pagos siempre quedarían registrados y con las cifras y fechas correspondientes.

Aunque casi todas las medidas de la Ley de Vivienda afecta tanto a arrendadores como a arrendatarios (los primeros propietarios y los segundos inquilinos), este punto está especialmente enfocado a los caseros, aunque la medida también busca alentar a alquilar a personas jóvenes.

Como se puede leer en el epígrafe superior, si un propietario alquila su vivienda a una persona entre 18 y 35 años, recibirá una desgravación en el IRPF de hasta el 70 %, siempre que el inmueble se encuentre en una zona tensionada. La rebaja será válida para los contratos firmados a partir de la publicación en el BOE de la Ley de Vivienda.

Además, de no darse estos requisitos, también existe una rebaja fiscal del 60% en otra situación, esta será cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la firma del contrato. Esta medida está enfocada a que las viviendas ofrecidas se encuentren en el mejor estado posible.

Como medida extra, se podrá recibir una desgravación en el IRPF de hasta el 90 % si se estuviera en el siguiente caso: si el casero tiene una vivienda en una zona tensionada y rebaja el precio del alquiler en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.