Ley de Vivienda 2023: dos años después

Cabe recordar que la ley fue aprobada apenas cuatro días antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo de 2023. No puede ignorarse su condición de herramienta electoral: no sabemos si actuó como elemento polarizador o como anestésico coyuntural. Pero, a toro pasado, lo que sí ha demostrado ser es un potente agente amnésico.

La Ley de Vivienda introdujo figuras relevantes: la regulación de zonas tensionadas, los topes al precio del alquiler en determinadas circunstancias, la obligación de grandes tenedores a ofrecer alquiler social antes de desahuciar y la incentivación fiscal para arrendadores que bajen los precios.

Pero muchas de estas medidas han quedado atrapadas en una maraña competencial (autonomías que no aplican la norma), una falta de desarrollo reglamentario eficaz y, sobre todo, una falta de evaluación objetiva e independiente. En suma, el texto tiene una redacción ambiciosa pero una operatividad limitada.

Las estadísticas oficiales muestran que los precios del alquiler no han bajado de forma generalizada. Al contrario, según el índice Tinsa IMIE de mayo de 2025, el precio medio de la vivienda nueva y usada ha subido un 9,9 % interanual y un 0,9 % respecto al mes anterior. Todas las zonas del territorio muestran incrementos mensuales superiores a la inflación: Islas (+1,6 %), Resto de municipios (+1,2 %), Costa Mediterránea (+1,1 %) y grandes ciudades también con crecimientos intensos.

En zonas declaradas tensionadas, la oferta de vivienda en alquiler ha disminuido. Las inversiones en el sector inmobiliario han sufrido una caída moderada y parte del mercado ha derivado hacia contratos temporales o alquileres turísticos, eludiendo la regulación.

Lo preocupante no es solo la eficacia de la norma, sino la ausencia de un sistema público de seguimiento serio. ¿Dónde está la agencia independiente que evalúe el impacto de esta política? ¿Quién cruza datos entre CCAA, fiscalidad, mercado de trabajo y evolución de precios? La ley habla de «derecho a la vivienda», pero sin datos no hay diagnóstico, y sin diagnóstico, no hay política pública que se sostenga.

Desde su entrada en vigor, ha habido un aumento en los litigios relacionados con arrendamientos, impugnación de declaraciones de zonas tensionadas y reclamaciones por vulneración de derechos patrimoniales. Muchos jueces se encuentran interpretando una norma ambigua, que remite continuamente a desarrollos que no existen o que se aplican de forma desigual.

A esto se suma la persistencia de los desahucios. En el primer trimestre de 2025 se ejecutaron más de 7.300 lanzamientos judiciales en España, la mayoría por impago del alquiler (5.644 casos), según datos del Consejo General del Poder Judicial. Esta cifra apenas ha descendido respecto al año anterior, lo que indica que las medidas legales no han logrado revertir una tendencia estructural. Las ejecuciones hipotecarias han bajado, pero los nuevos procedimientos por impago de hipoteca han aumentado un 8,2 %, anticipando futuros desalojos.

Esta situación incrementa la inseguridad jurídica y sobrecarga los juzgados, sin que el legislador haya previsto mecanismos de resolución extrajudicial eficaces ni dotación a los servicios de mediación.

La Ley de Vivienda 2023 ha sido un gesto legislativo potente, pero como herramienta de transformación social se ha mostrado, al menos hasta ahora, ineficaz o insuficiente. El problema no es solo de voluntad política, sino de diseño jurídico, evaluación económica y realismo institucional.

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Reconocer el fracaso parcial de una ley no es claudicar, sino ejercer un derecho ciudadano a la evaluación crítica. La vivienda no se garantiza desde el eslogan, sino desde la seriedad técnica, la coherencia normativa y una visión a largo plazo que ponga por delante el interés general frente a las batallas ideológicas. Aún estamos a tiempo de reformular la estrategia. Pero para ello, hay que empezar por mirar los datos y no el relato.

Y, sobre todo, hay que asumir una realidad que seguimos sin querer aprender: en España la ley muchas veces se acata pero no se cumple. No por rebeldía heroica, sino por una cultura legal picaresca que ha elevado a principio nacional aquello de hecha la ley, hecha la trampa. Seguimos siendo igual de testarudos, pero ahora uno a uno. A nuestros gobernantes, con la cortesía del refrán, solo cabe decirles: son ustedes unos ineptos.

Abel Marín es abogado y socio de Marín&Mateo Abogados y autor del libro 'Protege tu herencia'.