Madrid, Barcelona y la Costa del Sol agotan el «stock» de viviendas nuevas

Los expertos inmobiliarios indican que la venta sobre plano se dispara ante la falta de oferta

Precio de la vivienda por comunidades y evolución del «stock» de obra nueva ABC

08/06/2016
Actualizado 25/09/2017 a las 10:31h.

Es uno de los mayores lastres para la recuperación del sector inmobiliario, la imagen más representativa de los excesos del pasado y una pesada carga que, en algunos lugares del país, tardará años -o décadas- en desaparecer. Se trata del denominado, técnicamente, « stock » de ... viviendas nuevas sin vender, el remanente de pisos vacíos construidos durante los años de la fiebre del ladrillo que, pese a la actual mejora de las condiciones de financiación y la demanda, no encuentra compradores. El aumento de la actividad en el sector está aminorando sustancialmente esta sobreoferta, que parece haberse drenado en algunas de las principales ciudades y ha dado lugar a que despegue la venta sobre plano ( las operaciones que se producen teniendo en cuenta únicamente, tal y como su nombre indica , los planos; es decir, cuando las viviendas no se han construido aún).

El informe Servihabitat Trends del gestor inmobiliario controlado por CaixaBank y la firma de inversión TPG indica que este tipo de inmuebles se situaron en toda España en las 492.000 unidades , un 28,3% menos que en 2014. Se espera que la tendencia descendente se acentúe durante los próximos meses, gracias al tirón de la compraventa de la vivienda. En concreto, prevé un aumento de las transacciones del 10% hasta los 440.000 inmuebles, un incremento de la demanda que se traducirá en una rebaja del remanente de un 25% hasta las 367.500 viviendas.

Sin embargo, esta es una cifra que no refleja los matices de la realidad del sector. Su distribución es desigual. Algunas zonas, como las provincias de Almería, Cuenca, Castellón, Toledo y Murcia concentran porcentajes de vivienda nueva vacía de entre el 38,9% y el 32,7%, según la tasadora Tinsa. Y, mientras tanto, en algunas grandes ciudades , aquellas de más de 100.000 habitantes, se ha desplomado hasta situarse en «stock técnico», según Servihabitat.

Prácticamente existe unanimidad en este punto entre las firmas y analistas del sector. El presidente de la patronal de los promotores (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado , considera que el legado de la crisis del ladrillo se ha ido consumiendo paulatinamente, de manera que en zonas como Madrid, Barcelona y la Costa del Sol resulta prácticamente inexistente y cifra en 3.000 viviendas la oferta actual en Madrid , de las cuales el 30% se sitúan en el interior de la M-30.

Regreso de las promociones

Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, cree que el dato de la oferta es ligeramente mayor -5.500 inmuebles-, aunque, en cualquier caso, inferior a las «estadísticas oficiales», que, a su juicio, ofrecen una panorámica exagerada porque no tiene en cuenta las viviendas terminadas cuyo titular no desea sacarlas al mercado o aquellas que se han puesto en alquiler. Considera necesario, por tanto, que se inicien nuevas promociones en las zonas en las que se está agotando con mayor rapidez esta sobreoferta.

En este sentido, la Sociedad de Tasación explicó durante la presentación del «censo de vivienda nueva de la Comunidad de Madrid y Madrid Capital 2016» que en el supuesto de que ritmo de absorción del « stock » siga en los niveles actuales, la vivienda nueva se podría agotar en unos 10 meses e, incluso, menos en los distritos de la capital. « En este contexto, si no se ponen a la venta nuevas unidades , podríamos encontrarnos ante un escenario de repunte de precios», subrayó Fernández-Aceytuno.

Mientras tanto, el precio de la vivienda mantiene su escalada, pese a haber bajado el ritmo de crecimiento durante las últimas semanas. Según el índice de precios Tinsa Imie, hasta el pasado mes de mayo las viviendas, tanto las usadas como la nuevas, se encarecieron un 1,3%, cuatro décimas por debajo del acumulado de los primeros cuatro meses del año. Por su parte, las estadísticas del Consejo General del Notariado ponen de relieve que este aumento se concentra, sobre todo, en la vivienda nueva, cuyo importe se ha elevó el pasado mes de marzo un 10,7 % en comparación con el mismo periodo del año pasado.

Ante la falta de producto y tras años de intensa crisis, el número de compras sobre plano «está despuntando», explica Fernández-Aceytuno. En esta observación coincide la promotora que preside Gómez-Pintado, Vía Célere, que pone como ejemplo las promociones que ha llevado a cabo en Madrid y Barcelona , vendidas en más de un 90% antes de su entrega.

El sector debate ahora si interrupciones de promociones como la Operación Chamartín pueden agravar la situación. Gómez-Pintado denuncia la carencia «de suelo finalista disponible» en la capital española porque el Ayuntamiento no da «salida administrativa» a las operaciones de suelo, especialmente en este y norte de la ciudad. Fernández -Aceytuno apuesta, en el caso concreto de Distrito Castellana Norte, por una construcción gradual de las viviendas: « Nadie en su sano juicio pone 17.000 viviendas en un espacio tan concreto». Una cifra aún más considerable si se compara con la magra oferta disponible.