La futura ley de vivienda de Andalucía permitirá hacer VPO de alquiler en suelo dotacional, oficinas o edificios en desuso

Con esta norma autonómica se pretende contrarrestar los efectos adversos que está teniendo la ley estatal, en vigor desde mayo de 2023, que ponía límites a los precios del alquiler en áreas donde las familias tienen que gastar más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler o hipoteca.

La futura norma andaluza apuesta de forma decidida por la construcción de vivienda pública para atender la demanda y pone en marcha un plan de choque con una duración de cinco años para amortiguar los efectos de la norma estatal, según ha explicado la consejera de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, Rocío Díaz, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Gobierno.

El «objetivo que nos hemos fijado» es poner en el mercado en torno a 20.000 viviendas de protección oficial (VPO) en dicho periodo, una cifra que, asegura, conviene tomar con cautela. Significa duplicar las 10.258 viviendas certificadas durante el quinquenio 2019-2023, que son el triple de las 3.216 edificadas en los cinco años anteriores, durante la etapa de gobierno del PSOE.

¿Cómo va a ampliar la oferta de vivienda? El anteproyecto esboza algunas fórmulas recogidas en el citado plan de choque como permitir a los ayuntamientos la construcción de viviendas públicas en alquiler, a precios más asequibles, en determinados suelos dedicados a dotaciones o edificios que estén en desuso, ya sean oficinas, alojamientos turísticos y inmuebles de servicios privados (como, por ejemplo, un gimnasio), excluyendo a las parcelas reservadas para equipamientos sanitarios o educativos en los distintos municipios. La nueva norma autorizará de forma rápida el uso residencial para edificar VPO en alquiler permanente. Para acelerar el trámite, no será necesario modificar los instrumentos de ordenación urbanística, un proceso farragoso y largo en el tiempo, sino que bastará con la solicitud de licencia para que el edificio abandonado o el solar tenga un uso residencial de este tipo.

El uso de suelo dotacional para vivienda pública de alquiler tiene carácter voluntario, por lo que podrán decidir los propios ayuntamientos si se acogen o no a esta medida. A preguntas de los periodistas, la consejera Rocío Díaz ha negado que esta vía rápida para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler aliente la «especulación» porque «se trata de vivienda con precios limitados, que pretende aprovechar parcelas y edificios que están en desuso» exclusivamente para destinarlos a VPO, ha especificado.

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La Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, que dirige Rocío Díaz, parte de la premisa de que el principal escollo que encuentra el mercado inmobiliario radica es la escasez de la oferta de viviendas a precios asequibles, lo que dificulta el acceso a una vivienda digna a los jóvenes, mayores y familias vulnerables. Este anteproyecto pretende ir a la raíz del problema y contrarrestar el «intervencionismo agresivo» de la Ley de Vivienda promovida por el Gobierno de Pedro Sánchez, que está haciendo que los propietarios retiren vivienda disponible del mercado en régimen de alquiler porque se ven «estimagtizados», ha manifestado la responsable autonómica.

«A diferencia de la Ley Estatal de Vivienda que, tras un año de vigencia, no ha resuelto sino agravado la situación e incluso ha invadido competencias en la materia que eran exclusivas de las comunidades autónomas», la futura ley autonómica incorpora el referido «plan de choque» durante un plazo de cinco años para poner a disposición suelos y nuevas viviendas de manera inmediata para las personas que más complicado lo tienen, con vistas a amortiguar los efectos de la norma estatal, ha explicado la consejera.

Para la elaboración del anteproyecto se ha constituido una mesa de trabajo y se han mantenido reuniones con promotores, constructores, asociaciones que trabajan por la vivienda, según ha detallado la consejera. Con el inicio de su tramitación, el siguiente paso será la exposición publica del texto provisional. Los colectivos interesados tendrán dos meses de plazo para hacer alegaciones, que el equipo técnico va a contestar una a una.

La consejera prevé que el proyecto definitivo se eleve al Consejo de Gobierno andaluz en marzo de 2025, para llevarlo después al Parlamento andaluz, que tardaría en torno a un año en aprobarlo, a principios de 2026. También ha habido encuentros con los grupos parlamentarios, a los que este martes se les manda el anteproyecto.

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La consejera apuesta también por simplificar la maraña burocrática para agilizar la construcción de vivienda protegida, asimilándola a la de renta libre, impulsar la colaboración público-privada en la obra nueva y mejorar la gestión de los demandantes de vivienda. Todo se enmarca dentro del objetivo primero de aumentar el suelo disponible para hacer viviendas a precios más baratos que los que pueden encontrarse actualmente en el mercado.

De este modo, se podrá construir VPO de forma automática sin necesidad de esperar a la aprobación de planes urbanísticos. Con esta medida, la Junta de Andalucía espera aumentar un 20% el número de viviendas y un 10% el porcentaje de edificabilidad en aquellos suelos originariamente dotacionales que se destinen a dicho uso residencial.

La futura ley de vivienda creará la figura de las Áreas prioritarias de Vivienda en las zonas donde el mercado inmobiliario está más tensionados, como son los centros históricos de capitales como Sevilla o Málaga, en las que existen mayores dificultades para el acceso a la vivienda. En ellas «se concentrarán todos los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a la rehabilitación», así como la declaración de urgencia en el planeamiento necesario, subrayó la responsable autonómica en materia de vivienda, Rocío Díaz.

El anteproyecto que ahora inicia su tramitación, tras una primera fase de debate con los agentes implicados, «es una norma más práctica» e «innovadora», que «no contrae el mercado, sino que lo expande y hecha de cara a la ciudadanía, escuchando al sector», destaca la titular de la cartera de Vivienda. Aparte de lo constreñido de la oferta inmobiliaria, la Junta ha detectado varios problemas que pretende resolver con este nuevo marco legal.

El primero es la «dispersión normativa existente» que es atajará con la derogación de cuatro leyes y el establecimiento de una regulación más sencilla. Otros factores en cuenta es el encarecimiento del precio de los pisos para la venta y alquiler, la falta de oferta de vivienda en régimen de arrendamiento, las trabas que los jóvenes encuentran para emanciparse, el envejecimiento del parque residencial y la carencia de espacios públicos y zonas verdes.

«No es objeto» de esta ley andaluza regular las viviendas turísticas que requieren un marco normativo específico, ha puntualizado la consejera.

Para el Gobierno es prioritario facilitar un derecho fundamental recogido en la Constitución. «Ningún proyecto de vida puede arrancar sin una vivienda donde desarrollarlo», ha manifestado Rocío Díaz.

La futura Ley de Vivienda de Andalucía «perseguirá el equilibrio de la oferta de vivienda en venta y alquiler y de los distintos usos de la vivienda, defendiendo el uso residencial habitual y permanente». Para ello se incorporarán innovadoras modalidades de residencia como son los alojamientos temporales para personas que se desplazan por motivos diversos como un cambio de trabajo.

El anteproyecto también prevé hacer «un inventario único de viviendas públicas ya sean de la Junta de Andalucía, de los ayuntamientos, o de los promotores privados». Se establecerán medidas para la mejora de la calidad y de la eficiencia energética e hídrica de los inmuebles y para potenciar el uso de terrazas y espacios libres, que se convirtieron en refugios durante el confinamiento pandémico y que no han perdido su atractivo desde entonces. Además, se constituirá una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía.

Como novedad, establece también que los ayuntamientos aumenten el porcentaje que destinan de su Patrimonio Municipal de Suelo para la construcción de vivienda protegida. Para ello se va a modificar un artículo de la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista) aprobada en la pasada legislatura. La legislación urbanística estatal establece que los propietarios de suelos urbano no consolidados y urbanizables deben ceder a la Corporación local el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento de la parcela. Dicha compensación se hace en especie, con la cesión de parte del suelo, o economicamente. La modificacion que se promueve establecerá que al menos el 25% de dicho aprovechamiento se destine a VPO.

También se creará un portal informático que permita a los promotores consultar la bolsa de suelo disponible en cada municipio.

Desde el Gobierno andaluz son conscientes de la necesidad de actuar en el problema de la vivienda. Por esta razón, el anteproyecto incluye un plan de choque «para actuar de forma inmediata y poner a disposición suelos y nuevas viviendas que distensionen la situación generada con la ley estatal».