Urbanismo lanzará en meses las dos últimas grandes bolsas residenciales de Córdoba

La primera recoge unas 4.700 sobre unas 66 hectáreas de suelo por el que pasa hasta el AVE. La segunda es la mayor operación promotora que recogía el PGOU, el llamado plan de sectorización O-1, con 6.800 viviendas sobre 136 hectáreas (puede ver también de cerca la alta velocidad).

En total, cifras tan gruesas como 11.500 nuevos hogares sobre más de 200 hectáreas -en lo económico es difícil afinar el global, pero superaría los 150 millones de euros en inversiones iniciales- que permitirían desarrollar dos nuevos barrios de amplia huella con muchos metros cuadrados para usos terciarios, zonas libres, verdes y dotacionales.

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R. Verdú

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Ambas operaciones no son flor de un día y su desarrollo completo puede tardar aún muchos años. Pero sus impulsores han dado los primeros pasos en firme para que la larga travesía urbanística cumpla etapas. No deja de ser un posicionamiento que toca de lleno la estrategia de los rectores políticos de la ciudad sobre la misma. A nivel técnico es poner la malla de la ley sobre ambas operaciones e ir quemando plazos y puliendo aristas.

A nivel político toca decidir si equilibrar el crecimiento de la ciudad por Levante, en un terreno que ya dio sus primeros pasos de la mano de Prasa hace varios lustros, pero se paró en seco. O cerrar, por otro lado, el vivaz movimiento de grúas y promociones que en los últimos años copan la zona occidental de la ciudad. O ambas cosas a la vez.

Al PP le quedan apenas seis meses de mandato en la Gerencia de Urbanismo y sabe que está ante dos piezas del tablero claves. De calado. Si los sondeos no le fallan, le tocará en los próximos cuatro años avanzar en ambos extremos. Conoce las iniciativas desde el año 2019, pero parece querer ir con pies de plomo.

La de Levante ha llevado aparejadas varias conversaciones en los máximos niveles. Incluye un sistema viario sobre la glorieta Louviere al que se quería proyectar como un gran anillo respaldado por los intereses de Carrefour en ampliar sus instalaciones de Zahira.

La pandemia segó su impulso. Aún así, los principales propietarios del suelo, entre los que está Neinor Homes, han registrado hace apenas un mes, y por segunda vez ante el silencio del organismo municipal, una propuesta para innovar el PGOU en base a la nueva ley del suelo y de cara a encajar una operación que, desde sus inicios con Prasa, y para ser viable, ha reducido costes. Apuesta por la solución al tráfico, variar tipologías edificatorias -tal vez densidades- y convertirse en un reclamo para la masa crítica que arrastre la Base Logística del Ejército de Tierra, a pocos kilómetros.

El cambio en el Plan General es obligatorio, por lo que primero cumplirá esos trámites y luego los propios de un plan parcial. De aquí a final de año, la Gerencia debe contestar a los promotores, según la nueva norma autonómica, si admite a trámite esta innovación para informarla y empezar la carrera burocrática.

En este tiempo, el propio presidente de la Gerencia de Urbanismo, Salvador Fuentes, se ha mostrado proclive a este proyecto al objeto de equilibrar la ciudad y reforzar la cara oriental de Córdoba, donde ya se han desbloqueado operaciones como la de los suelos de la vieja prisión en Fátima y algunos otros solares relevantes de Cañero y aledaños. Sin olvidar el enlace directo desde Las Quemadas a la A-4 (pendiente de expropiaciones), la Ronda Norte (de los dos tramos autonómicos, hecho el municipal) o la mejora de cubiertas y accesibilidad en Santuario (en plena renovación).

Fuentes de Urbanismo confirman a ABC que la aprobación inicial de esta modificación del PGOU podría llegar en los primeros compases de 2023, sin obviar el consenso político y «apelando a las exigencias objetivas para ese equilibrio de la ciudad». Cierto es, según la documentación a la que ha tenido acceso este periódico, que el 26 de marzo de 2020, la propia Gerencia requirió a estos propietarios y Carrefour que cerrarán un diseño definitivo y reparto de cargas para el anillo viario de esta parte de la ciudad. La empresa gala se ha descabalgado, los dueños del sector han presentado el diseño al que ya dio luz verde la firma de distribución en 2014 y quieren seguir adelante.

Los principales números de este sector pivotan sobre 665.000 metros cuadrados de suelo de los que 200.000 se destinan a uso residencial. Es una franja amplia de terreno donde se opta por dispersar con grandes manzanas las viviendas. Una previsión de 4.671 (de las que 1.652 deben ser VPO) y unos bordes de zonas verdes, limítrofe al este con el arroyo de Rabanales y una fachada de viario (parte norte de la antigua N-IV) para usos terciarios. Ha cambiado el viario interior y se apuesta por una tipología plurifamiliar sin obviar las dotaciones.

En total, 64 millones de euros tanto para urbanizar por dentro y hacia fuera. Solo el viario de Louviere y los nudos de Las Quemadas y la Ronda Norte suponen casi 20 de esos millones, en sus primeros cálculos. Esta factura está reducida casi a la mitad sobre los primeros planteamientos del grupo de José Romero hace quince años.

Si complejo es este plan oriental de la ciudad, no le va a la zaga el de Poniente. Sus promotores presentaron en 2019 un borrador del que tomó conocimiento Urbanismo en 2020. Hace unas semanas se ha registrado el documento para una aprobación inicial del plan de sectorización (suelo urbanizable). Bajo el nombre de 'Puerta de Córdoba' -como el que puso el PP a su prometido parking bajo la glorieta de la Cruz Roja-, el sector se extiende por 136 hectáreas de superficie.

Está rodeado por el Parque Joyero, el Hospital de Quirón, Reina Sofía, la vieja escuela de Agrónomos, la Ronda de Poniente y Variante Oeste y la línea ferroviaria a Málaga sin obviar el polo del cobre... De hecho, los arquitectos responsables del programa urbanístico lo dividen en dos sectores que define la carretera del Aeropuerto (duplicaría su capacidad actual), y que parte en dos esta vasta superficie. Puede que estemos ante la Córdoba de 2030, se trata de un desarrollo muy potente.

Su plantilla de partida marea. Más de 6.800 viviendas de las que 2.040 serían de protección oficial. Según el primer documento registrado en Urbanismo, al que ha tenido acceso este periódico, el sector A (al norte de la N-437 y con 460.000 metros cuadrados) contaría con 2.380 viviendas (690 VPO); en el B, toda la parte que cae al sur, hacia el río (de 900.000 metros cuadrados) generaría una bolsa de 4.500 viviendas (1.350 de protección oficial) con una reserva de suelo para actividades económicas y terciario.

Al margen de este reparto hay dos aspectos más llamativos. El primero, una reserva de 75.000 metros cuadrados sombreada en los planos como 'Ciudad Sanitaria' en el que entrarían desde residencias, hoteles, equipamientos sanitarios privados, para dar servicios al núcleo universitario y hospitalario ya existente. El segundo, la adscripción de dos sistemas generales alejados a la ubicación de este plan pero con tintes arqueológicos muy relevantes: la almunia de Turruñuelos y las canteras de la Albaida.

Expertos inmobiliarios consultados por este periódico prefieren optar por la cautela a la hora de analizar, de una primera manera somera, el impacto de estas dos grandes bolsas de suelo residencial para la ciudad. Primero, por una cuestión de tiempos ante una situación de crisis cuyo final es ahora mismo impredecible. Bien es cierto que, en contra de lo que pudiera pensarse, todas las promociones que están erigiéndose ahora mismo en Poniente, van cumpliendo objetivos comerciales. «Lo que sale, se está vendiendo», dice uno de estos expertos. Pero, sin duda alguna, estamos ante las semillas urbanísticas de esa década de 2030.