La vivienda se acerca a precios de la burbuja en pleno brote inflacionista
El alquiler supera máximos en diez comunidades y la compra supera niveles de 2007 en Madrid y Palma
La subida de los tipos encarecerá la financiación y amenaza con expulsar del mercado a todavía más familias
La escalada de la inflación está convirtiendo la vivienda en un bien de lujo en determinadas localizaciones. Los propietarios y los vendedores están empezando a repercutir la subida de los precios a sus ofertas, lo que ha dejado el alquiler y la compraventa en niveles ... cercanos a los de la anterior burbuja inmobiliaria. Una espiral inflacionista que no solo ha atrapado a las grandes urbes, sino también a las zonas periféricas y ciudades medianas.
El inmobiliario fue uno de los primeros sectores en dar carpetazo a la crisis del coronavirus. Y desde entonces los precios no han dado tregua. La escasez de oferta disponible se ha agudizado por los problemas de la construcción, que ha sufrido parones por el alza de algunas materias primas. Y a ello se une una demanda que se mantiene al alza, y que de hecho se ha ensanchado por el interés de los inversores en el ladrillo. Un interés que, tal y como ha publicado este periódico, atañe tanto a fondos de inversión como a ahorradores particulares.
Propietarios
Como resultado, los precios se han mantenido al alza en los últimos meses. Ahora la escalada se agudiza por el impacto de la inflación. «Es un factor que también empuja a los propietarios a subir el precio de las rentas para poder seguir obteniendo rentabilidad», explica la directora del servicio de estudios de Fotocasa, María Matos. Según los cálculos del portal inmobiliario, los precios del alquiler han rebasado ya los máximos de la burbuja en 10 de las 17 comunidades autónomas: Comunidad Valenciana (10 euros por metro cuadrado al mes), Murcia (8,43 euros por metro cuadrado), Cantabria (10,75 euros), Canarias (10,76 euros), La Rioja (8,40 euros), Extremadura (6,12 euros), Galicia (7,91 euros), Castilla y León (7,88 euros), Andalucía (8,89 euros) y Navarra (10,24 euros). Entre enero y junio, el alquiler subió en todas las regiones, registrando incrementos superiores al 10% en ocho de ellas.
Evolución del precio de la vivienda desde 2007
Por trimestres / En euros/m²
Primer trimestre de 2022
Variacion trimestral
Variación anual
2,4%
6,7%
2.101,4
2.200
2.024,2
Último dato disponible
2.000
1.734,0
1.800
1.652,8
1.600
1.455,8
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2007
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Fuente: Mitma (Ministerio de Transportes)
ABC
Evolución del precio
de la vivienda desde 2007
Por trimestres / En euros/m²
2.200
2.024,2
2.101,4
2.100
Primer trimestre de 2022
Variacion trimestral
Variación anual
2,4%
6,7%
2.000
Último dato disponible
1.900
1.800
1.734,0
1.652,8
1.700
1.600
1.455,8
1.500
1.400
2007
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Fuente: Mitma (Ministerio de Transportes)
ABC
En Barcelona capital, la ciudad más cara, el alquiler ya alcanza los 18,52 euros por metro cuadrado al mes, pese a que la Generalitat aprobó una norma para controlar los precios del alquiler en toda la región.
Vivienda usada
Pero la subida no se limita al alquiler. El precio de la vivienda usada subió un 3,4% en julio, en comparación con los mismos datos del año anterior, hasta 1.888 euros por metro cuadrado, según los datos publicados esta misma semana por Idealista. A nivel general, los precios se mantienen un 8% por debajo de los que se registraron en la pandemia. Pero si se analizan ciudades concretas, en algunas de ellas como Madrid (3.900 euros por metro cuadrado), Palma (3.353 euros) o Málaga (2.240 euros), los precios han alcanzado niveles récord, por encima de los máximos obtenidos justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Financiación al 80%
Las inmobiliarias y las tasadoras repiten que la situación de entonces no tiene que ver con la actual por las diferencias en la concesión de crédito. Mientras en 2007 la relación entre hipotecas y compraventa alcanzaba el 150%, ahora no supera el 80%. Además, antes los préstamos cubrían en muchas ocasiones el 100% del valor de la vivienda; hoy en día es complicado que un banco financie más del 80% del inmueble.
La vivienda en propiedad se hunde entre los jóvenes y solo crece entre los mayores de 74 años
La tasa de propietarios se ha reducido en España casi 10 puntos desde la burbuja
Aunque no haya un sobreendeudamiento, los elevados precios tanto del alquiler como de la vivienda en propiedad expulsan a cada vez más hogares del sector en las grandes urbes. Es decir, el mercado inmobiliario ha dejado de ser una burbuja... para convertirse en un muro contra el que se chocan muchas familias.
Tipos de interés
¿Hasta cuándo se extenderá la escalada de los precios? Los expertos del sector inmobiliario consideran que la subida de 50 puntos básicos de los tipos de interés acometida durante el pasado mes de julio por el Banco Central Europeo (BCE) provocará un encarecimiento del crédito hipotecario que tendrá una repercusión en las cifras finales de compraventa. Y esto, a su vez, desinflaría los precios en los próximos meses. Pero el hecho de que los precios no vayan a subir con la virulencia con lo que lo están haciendo ahora no significa que vayan a bajar.
La tasadora Tinsa, que percibió una subida interanual media del precio de la vivienda del 8,9% en julio, considera que «la coyuntura actual hace prever una desaceleración gradual de la demanda de vivienda, fundamentada tanto en una modificación de las decisiones de compra como en un potencial endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas». Según la directora del Servicio de Estudios de la organización, Cristina Arias, esto «puede desacelerar el crecimiento en los precios residenciales, sin que se anticipen caídas dada la limitada oferta existente». En junio, ya se vendieron un 3,4% menos de casas respecto a mayo, según publicó ayer el INE, aunque las compraventas vivieron su mejor sexto mes del año desde 2007.
Más subidas
Las familias son más pesimistas respecto a las perspectivas del mercado residencial. Según el último observatorio de la promotora Aedas Homes sobre la coyuntura del mercado, un 81% de los españoles cree que los precios seguirán subiendo, solo un 2% confían en que bajarán y un 17% consideran que se mantendrán. Porcentajes estos últimos inferiores a los registrados a finales de 2021 (un 4% para las bajadas y un 25% para mantener los precios).
En el último año ha crecido además el porcentaje de compradores que se interesan por la vivienda para invertir, pasando del 12% el pasado mes de junio de 2021 al 15% en el mismo mes de este año. Un porcentaje que enfila más subidas ante el alza de los tipos de interés. Sobre las medidas que podrían facilitar el acceso a la vivienda, más del 50% de los encuestados se decantan por los incentivos fiscales, ya sea a través de desgravaciones por compra o mediantes rebajas del IVA o el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP).
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