La vivienda, un valor refugio amenazado por los bandazos regulatorios

La vivienda, en cambio, ha esquivado el golpe. Es cierto que los mercados principales se han derrumbado, pero a nivel nacional los precios se mantienen estables. Según las estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el valor medio de la vivienda apenas cayó un 1,1% en tasa interanual en el tercer trimestre, hasta los 1.619 euros por metro cuadrado.

Como consecuencia, el sector ofrece hoy un rendimiento muy superior al de otras inversiones conservadoras. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de la vivienda se situaba en el tercer trimestre del año en el 5,6%. Este indicador, que recoge la variación de los pisos desde el momento de su compra al actual, es notablemente superior al de otros como los bonos del Estado a diez años (un 0,2% de rentabilidad), los depósitos (un 0%) o el Ibex, que en el tercer trimestre registraba un descenso del 27,3% respecto al mismo periodo del año anterior. y finalizó el año con una caída del 15%.

«El bien inmueble sigue posicionándose como un valor refugio, y ahora, más si cabe, por la importancia que se le concede al hogar, que ha dejado de ser un lugar donde simplemente llegar a dormir para ser un espacio en donde se pasa mucho tiempo al día, debido al teletrabajo», explica el director técnico de Instituto de Valoraciones, Ismael Ruiz, que también hace referencia a que la vivienda «suele ser menos vulnerable ante la volatilidad del entorno que otros activos».

La rentabilidad bruta del alquiler, que se obtiene al dividir los ingresos anuales generados por las rentas entre el precio que costó el inmueble, también es superior a la ofrecida por el resto de opciones. Se sitúa en el 3,7%, según el Banco de España, aunque es cierto que este indicador no tiene en cuenta los gastos que tiene que asumir el propietario por alquilar su vivienda.

El porcentaje es tan solo una décima inferior al registrado durante el tercer trimestre de 2019, pero tiene un origen bien distinto. Porque si bien hace un par de años eran Madrid y Barcelona los que ofrecían altos rendimientos, ahora estas ciudades han quedado relegadas a un segundo plano. La burbuja del alquiler se ha pinchado en estas localizaciones, que han llegado a registrar descensos interanuales en el precio cercanos al 10%, y ahora son urbes como Málaga, Sevilla y Valencia las que ofrecen mayores rendimientos a los inversores, tanto extranjeros como nacionales.

Así lo demuestra el último informe de tendencias de Sociedad de Tasación, que refleja que la rentabilidad del alquiler cayó un 2,4% en Madrid y un 0,9% en Barcelona entre el cuarto trimestre de 2019 y el mismo periodo de 2020. Mientras, a nivel nacional creció un 7,9% durante estos meses.

El atractivo actual de la vivienda, no obstante, queda lejos del registrado durante los últimos años, cuando estallaron fenómenos como el «built to rent» (construir para alquilar). Y puede dejar de compensar a los inversores extranjeros este año. Porque si bien el sector residencial ha resistido la crisis y se verá impulsado por la llegada de fondos europeos -la rehabilitación de viviendas se llevará una jugosa partida- también estará sometido a una importante incertidumbre jurídica durante los próximos meses.

El Gobierno acaba de aprobar una prohibición de los desahucios hasta el mes de mayo que, además, legitima la «okupación» de determinados colectivos. Una norma que ha encendido al sector inmobiliario, que ha advertido que generará una incertidumbre jurídica que repercutirá en la inversión. Además, está previsto que el Ejecutivo tenga listo el anteproyecto de la ley estatal de vivienda el mes que viene. Una legislación que permitirá a los ayuntamientos que así lo deseen imponer topes a los precios del alquiler de determinadas «zonas tensionadas». Para más inri, Unidas Podemos está presionando al ala socialista del Ejecutivo para que la legislación también recoja castigos fiscales a los grandes propietarios que mantengan sus viviendas vacías.

El cóctel regulatorio amenaza con hacer saltar por los aires el mercado del alquiler, según avisan desde las inmobiliarias. «La vivienda es un mercado interesante para los inversores no solo por su rentabilidad, sino también por su previsibilidad. Todos estos cambios regulatorios pueden tener un impacto en esa previsibilidad, y ya están sembrando ciertas dudas entre los inversores internacionales», explica el director del servicio de estudios de Pisos.com , Ferrán Font.

«La incertidumbre sobre el marco regulatorio del alquiler y la inversión extranjera en posición de “wait and see” junto a la búsqueda de viviendas adaptadas a las nuevas demandas fuera de los centros de las grandes ciudades» marcará la evolución del mercado en 2021, según un reciente análisis de Instituto de Valoraciones.