La limitación del alquiler que pretende el Gobierno despierta dudas legales

Hay que tener en cuenta que existen varios precedentes en este sentido. En 2015, París aprobó la «ley Alur» , una norma que pretendía frenar la escalada de los precios del alquiler impidiendo que se arrendara un piso un 30% más barato o un 20% más caro respecto a un índice de referencia. Para calcular este índice se tenían en cuenta distintos factores, como el tipo de vivienda, localización, extensión y mobiliario. Sin embargo, la regulación no estuvo mucho tiempo en vigor, ya que la Corte Administrativa de París la anuló a finales de 2017 porque no se aplicó en toda la ciudad. En este periodo, la oferta de inmuebles en alquiler se redujo en la capital francesa en unas 12.000 viviendas.

En Berlín también se impusieron límites a los precios del alquiler . Y si bien consistorios como el de Barcelona han ensalzado su modelo, distintos expertos del sector inmobiliario apuntan que es una medida ineficaz. Según Idealista, en la actualidad entre el 66 y el 95% de las ofertas de pisos de alquiler en la capital alemana están por encima del máximo fijado por ley.

España quiere tomar ahora el mismo camino, pese a que distintos expertos inmobiliarios han abogado por concentrar los esfuerzos regulatorios en aumentar la oferta de inmuebles en alquiler antes que imponer limitaciones. Esta misma semana, Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, advertía de que las medidas intervencionistas «siempre repercuten en los precios. Los propietarios son conscientes de que se imponen determinados topes o subvenciones y exigen una parte del alquiler en ‘B’», apuntaba.

Tal y como reconocen fuentes del Ejecutivo, la medida todavía tiene que acotarse. El acuerdo presupuestario entre PSOE y Podemos establece que los ayuntamientos tendrán la opción de declarar «una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas». Dentro de estas áreas concretas, las administraciones locales podrán «limitar las subidas del precio».

Además, para establecer qué es una subida «abusiva», los consistorios podrán elaborar un índice de precios de alquiler «de referencia de acuerdo con una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica». Este listado será de obligado cumplimiento y estará enfocado a que los consistorios puedan regular el mercado.

¿Cómo se impulsarán estos precios de referencia? Ahí es donde vienen las dudas. Fuentes del mercado aseguran que será importante ver cómo se articulan estas normas para que no interfieran con la ley de Garantía de Unidad de Mercado. Al igual que en otros aspectos relacionados con la vivienda, como la salida al mercado de los pisos vacíos, el PSOE abogaba por fomentar los incentivos para aumentar la oferta. Sin embargo, los planes de Podemos van en otra dirección. De hecho, en el pasado la formación morada recogía en su programa medidas como la expropiación de los inmuebles desocupados de los grandes tenedores.

Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, considera que esa diferencia puede marcar el futuro del sector. «Penalizar a los propietarios no ayuda al mercado inmobiliario. Necesitamos reforzar la seguridad jurídica. Otra cosa es ofrecer incentivos para seguir este índice. Esto sí podría incidir positivamente en el precio de los alquileres», explica.

Los ayuntamientos más afectados por la subida de las rentas, en manos de Podemos o alguna de sus marcas, no han clarificado por el momento de qué forma impulsarán estos topes a los precios . Pero sí han demostrado que ejercerán de forma ágil las competencias que ha habilitado el Gobierno.

El jueves, el ayuntamiento de Madrid comunicó que ya ha encargado un estudio para elaborar un mapa de p recios del alquiler de viviendas en la capital. El delegado madrileño de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), José Manuel Calvo, dijo que este informe podría estar terminado a finales de la legislatura, por lo que la aprobación de la normativa reguladora se dejaría para un segundo mandato. «Un propietario tiene derecho a sacar rendimiento al alquiler, pero siempre con moderación, porque la vivienda es por encima de todo un derecho y no una simple mercancía como pueda ser una corbata», explicó en este sentido Calvo.

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, ha celebrado por su parte que esta medida permite «poner freno real a la especulación» en la Ciudad Condal. La limitación de los alquileres era una antigua aspiración de Colau.

Hay que tener en cuenta que el planteamiento de imponer limitaciones a los precios del alquiler se había convertido en una línea roja para Podemos en la negociación que ha mantenido con el Gobierno de Pedro Sánchez en las últimas semanas.

Esta medida, recogida también en la ley de vivienda elaborada por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) que será debatida próximamente en el Congreso, surge como respuesta a los incrementos de precios que se están registrando en Madrid y Barcelona en los últimos trimestres. Según un reciente estudio de Pisos.com, en Madrid la renta media alcanzó en septiembre los 1.758 euros al mes. Tras la capital quedaron Barcelona (1.749 euros) y San Sebastián (1.513 euros). Niveles que, según los cálculos de Pisos.com y el INE, provocan que el alquiler suponga ya la mitad del sueldo medio en España.

Inmobiliarias, tasadoras y promotoras rechazan pese a ello las medidas intervencionistas. En su lugar, abogan por medidas como incentivar a los propietarios a que pongan más stock en el mercado.