«La nueva escalada de precios de la vivienda puede traer otra burbuja»
Pedro Pérez - ernesto agudo
suplemento empresa

«La nueva escalada de precios de la vivienda puede traer otra burbuja»

«Los precios de la vivienda deberían evolucionar acorde con el IPC y están subiendo una media del 20%»

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Es la cara de la flor y nata de las inmobiliarias españolas, de las más grandes, las que cotizan en bolsa, las mismas que se agruparon en torno al G-14 a finales de 2007 cuando la crisis ya estaba encima de España... y de su sector inmobiliario. En aquel entonces, se vendían casi 20.000 viviendas al año en nuestro país; hoy, apenas 4.000.

—El sector inmobiliario ha sufrido como ninguno el impacto de la crisis.

—El sector suma su quinto año de recesión profunda fruto de los excesos del pasado. En 2007 el sector representaba el 9% del PIB y en estos momentos está en el 4,3%, menos de la mitad. Y si no cambian las cosas, cerrará este ejercicio en el 3%, la tercera parte de lo que suponía hace cuatro años. En términos de desempleo, un millón del generado en cuatro años viene del sector inmobiliario de forma directa. Y de no mediar cambios en el sector se seguirá destruyendo empleo como ya ha ocurrido en el primer trimestre. La contribución que el sector inmobiliario puede hacer a la recuperación económica es clave, pero en tanto no cambie la dirección en la actividad del sector no habrá una recuperación de la actividad general del país; será muy difícil que la tasa de crecimiento alcance niveles suficientes para crear empleo.

—En el escenario más positivo...

—Con algo de financiación este año se podrían iniciar entre 50.000 y 100.000 viviendas y crear entre 100.000 y 200.000 empleos.

—El sector estaba sobredimensionado antes de la crisis. ¿Y ahora?

—Mucho se ha criticado a España por tener un sector sobredimensionado en relación con otros países de nuestro entorno. Se ha dicho, por ejemplo, que en España se hacían el doble de viviendas que en Francia, pero los mercados no son comparables. En el caso de España la segunda residencia tiene una gran tradición entre españoles, pero también entre los no residentes. Afortunadamente para nosotros buena parte de europeos quiere tener una segunda residencia en España. Eso nos configura como un país que comparativamente con otros debemos tener de forma estructural más peso del sector de lo que tienen, por ejemplo, Francia o Alemania. Y en estos momentos el tamaño del sector está por debajo de lo que pesa en Francia o Alemania, lo que quiere decir que el ajuste se ha producido.

—¿De cuántas viviendas iniciadas hablamos?

—En 2010 se iniciaron 90.000 viviendas. No hay antecedentes desde que el Ministro de Fomento inició la serie en los años 60 de una iniciación tan baja. Hemos roto las marcas y todo indica que, por los meses transcurridos, en lo que va de año vamos a batir ese record. Si no cambian las circunstancias de financiación y empleo, los dos factores claves que influyen en la demanda de vivienda, volveremos a tener un nivel de iniciacion inferior al del año pasado. El sector se sigue ajustando de forma brutal.

—Hay en torno a un millón de viviendas en stock...

—En ese dato se mezcla vivienda nueva con segunda residencia, donde siempre ha habido un stock similar. Lo que es anómalo es que en España tengamos entre 680.000 y 690.000 viviendas nuevas terminadas sin vender, que son muchísimas. Y, además, que esas viviendas estén concentradas en la mitad del territorio mientras en la otra mitad hay problema de oferta.

—¿Dónde se concentra ese stock?

—En el Mediterráneo. Sin embargo, no hay exceso de stock en Madrid o Extremadura, en Galicia o en toda la cornisa norte. Prueba de que no estamos haciendo bien las cosas es que en estos momentos tenemos exceso de oferta y los precios han empezado a subir en quince provincias, según los datos del Ministerio de Fomento. Y en cuatro de ellas al doble que el IPC. De media los precios han crecido un 20% en algunas zonas con falta de oferta inmobiliaria.

—¿Significa un nuevo cambio de tendencia en los precios y, quizá, el inicio de una nueva crisis?

—Significa un cambio de tendencia en los precios que es malo para todos. Y se está produciendo con la poca demanda de vivienda que hay, con esas 220.000 que hay en España. No es que en las provincias donde suben los precios la situacion económica sea boyante, pero como el ajuste de oferta ha sido tan brutal, como no hay iniciaciones, pues lo que hay se encarece. El G-14 llama la atención de los gobernantes sobre el crecimiento de los precios, que deberían evolucionar en torno del IPC. Evitemos alegrías del pasado que tan malas consecuencias tuvieron para todos. Podría desembocar en una nueva burbuja inmobiliaria en España.

—¿Qué medidas cree el G-14 que hay que poner en marcha para alejar el fantasma de una nueva crisis?

—Desde 2007 hemos reclamado que el ICO tuviera un papel más activo en la financiación del sector. Nunca el G-14 pidió que el ICO o que la política monetaria o de supervisión estableciera reglas de carácter general para subvencionar al sector, pero sí que instrumentara bien la suavización de la regulación o la canalización recursos del ICO hacia aquellas zonas geográficas donde no había exceso de oferta y sí demanda latente, dado que este es un producto que se tarda 24 meses en poner en manos del clientes. El ICO comenzó a intervenir pero tarde y con recursos insuficientes. Llevamos cuatro años de crisis pidiendo que se aprovechen para reestructurar el sector y su regulación de forma que se eviten los problemas pasados.

—¿Cómo se sanea el sector?

—Evitando los errores cometidos, empezando por el suelo, el factor que estuvo detrás de la explosión de los precios. Y en los precios del suelo tienen un papel preponderante los ayuntamientos, que tienen un monopolio local sobre el suelo.

—¿Es partidario de restar competencias a los ayuntamientos?

—Los ayuntamientos están obligados a desempeñar su papel de responsables del acceso a la vivienda de sus vecinos. Y para una adecuada prestación de los servicios públicos y de estas responsabilidades ¿es bueno una estructura de más de 8.000 municipios en España o sería el momento de llevar a cabo una concentración con el objetivo de que los ayuntamientos cuenten con equipos de profesionales que colaboraren mejor con los responsables políticos? La correlación entre pequeños municipios y cosas urbanísticamente llamativas, por decirlo en términos amables, ha estado ahí. Ni los pequeños municipios tienen organización, ni las diputaciones están preparadas para colaborar con los municipios y así las decisiones son como son.

—El precio disparatado del suelo fue muy culpable de la explosión del precio de la vivienda.

—Los ayuntamientos deben ser conscientes de que en su mano está gran parte de las posibilidades de acceso a la vivienda de los ciudadanos, porque el precio se determina por el coste del suelo y el de la construcción. Y en los últimos tres años el suelo ha llegado a triplicar su costes y se ha incorporado al precio de la vivienda.

—¿Y ahora?

—El factor de mayor ajuste de precios se ha producido en el suelo. El precio de la vivienda ha caído un 20% de media y el del sueldo un 50%.

—¿Es suficiente con esta rebaja?

—En algunos casos debería ser algo más. El principal problema en el futuro es que no vuelva a ocurrir una explosión de precios como la que ocurrió desde finales de los 90 a 2007. Y para ello hay que convencer a los ayuntamientos, a todos, de cualquier color.

—Ahora lo que pita es un cambio de modelo productivo.

—Sin negar que el tamaño del sector inmobiliario fue excesivo, también es verdad que gracias a ese crecimiento el país ganó en diversidad y profundidad de otros sectores. El que vayamos a una estructura económica en España de mayor valor añadido no creo que sea incompatible con que exista un sector inmobiliario con un tamaño adecuado. Hay casos como el de EE.UU., el paradigma de la innovación tecnológica, que cuando salen las cifras de ventas e iniciaciones de vivienda, todos, Wall Sreett incluido, lo celebran, pero cuando pasa lo contrario, cuerpo a tierra. Mejorar la estructura económica del país no puede significa que el sector inmobiliario pierda peso.

—¿Qué sectores se han beneficiado más del crecimiento del sector inmobiliario?

—La banca española se ha desarrollado tecnológicamente y ha ganado competitividad a nivel internacional y a día de hoy es un sector más competitivo que hace 30 años. Su historia no sería explicable sin la contribución que ha hecho el sector inmobiliario.

—¿Pero la banca ha quedado atrapada en las redes inmobiliarias?

—Había que discutir quién es la víctima en este desmadre, la banca o el sector inmobiliario.

—El crédito hipotecario registró en marzo su mayor caída de toda la serie histórica, un descenso interanual de casi el 4%...

—El crédito creció levemente el año pasado pero, efectivamente, los datos del primer trimestre han sido tremendos, pero nos tememos que va a continuar a lo largo del año y todos los ruidos en los mercados y el aumento de la prima riesgo no apunta nada bueno. Creo que los bancos siguen pensando que la hipoteca es el mejor producto retail, pero no tienen dinero. En el caso de las hipotecas lo poco que utilizan es para dárselo a los que les compran vivienda. Los promotores están estigmatizados. Ladrillo, de entrada, no.

—La banca ha entrado en clara competencia con las inmobiliarias...

—Desde el punto de vista de la legalidad, es dudoso que una entidad que tiene la prerrogativa de canalizar la financiación al ciudadano, oferte un mismo producto con distintas condiciones. Si el cliente compra una vivienda a una inmobiliaria tiene unas condiciones, pero si compra al banco, las condiciones son mucho mejores. No es muy correcto.

—Conclusión: hace falta una reforma del sector inmobiliario.

—Desde el G-14 creemos que hay que aprovechar el tiempo que tenemos por delante y sentar las bases de un nuevo sector, teniendo en cuenta que la accesibilidad pasa por el precio y que el precio depende del suelo y que éste está en manos de los ayuntamientos. No solo hace falta que éstos tomen esa conciencia sino ayudarles con una revisión normativa a nivel autonómico, donde residen parte de las competencias.