La construcción de viviendas cae un 25% y complica la rebaja de los precios

Las promotoras retrasan proyectos por la incertidumbre, lo que asegura una escasez de pisos en las grandes ciudades durante los próximos años

Construcción de viviendas en Madrid Guillermo Navarro

20/12/2020
Actualizado a las 05:51h.

La vivienda fue la absoluta protagonista de la anterior crisis económica. El propio exministro de Fomento Pepe Blanco señaló públicamente al sector inmobiliario en 2011, cuando aseguró que había incitado a los bancos, la Administración y la propia sociedad española a vivir por «encima ... de sus posibilidades». Unos «excesos» que generaron una burbuja de crédito que terminó tumbando la economía. Ahora, en cambio, con el turismo desangrándose y los precios de las casas razonablemente estables, nadie mira a la vivienda. Pero eso no significa que no esté sufriendo el golpe de la pandemia.

La principal caída se ha producido en el número de visados de obra nueva, que este año registrará un descenso cercano al 25% , hasta los 80.000 nuevos visados, según las previsiones de los promotores. Son mínimos desde 2017. Los visados se desplomaron con la llegada de la anterior crisis para comenzar, a partir de 2015, un progresivo y lento incremento. Así, España superó la barrera psicológica de los 100.000 visados hace dos años. Unos niveles que no volverán, al menos, hasta dentro de dos años.

Un 60% de preventas

El director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Daniel Cuervo, considera que esta caída se explica por dos razones. Por un lado, la pandemia ha provocado una «mayor incertidumbre» en la demanda de viviendas que todavía no se ha despejado y que ha afectado a la solicitud de nuevos visados. Según los últimos datos publicados por el INE , las compraventas registraron en octubre una caída del 13% , ampliando así los descensos producidos en los meses anteriores. Al igual que en el resto de indicadores económicos, la mejora de las ventas de vivienda producidas en verano solo fue un impás dentro de la crisis.

Además, Cuervo añade otro factor: el «endurecimiento de las condiciones financieras como consecuencia de la crisis». El consejero delegado de Neinor Homes , Borja García-Egotxeaga, abunda en este aspecto al afirmar en declaraciones a este periódico que «determinadas entidades están exigiendo unas preventas del 60% de la promoción para conceder financiación, cuando antes se reclamaban niveles cercanos al 30%». «Si trabajas con suelos baratos y has realizado menores aportaciones, los bancos piden más preventas», explica el directivo.

A todo ello hay que sumar las demoras de la Administración en la concesión de licencias , un problema que ya existía antes de la pandemia y que se ha agravado por el impacto del coronavirus. Desde Neinor explican que «los meses de confinamiento han hecho mella, porque en la mayoría de casos estos procesos no están todavía digitalizados, lo que ha bloqueado todo el proceso».

El sector confía en recuperar parte del terreno perdido el año que viene y llegar a los 95.000 visados en 2021 . Es decir, los niveles precrisis no se alcanzarían al menos hasta 2022. «Es previsible una recuperación en el segundo semestre del año próximo, una vez vacunada un alto porcentaje de la población y recuperada la confianza en la economía», explica Cuervo.

Las esperanzas de recuperar la demanda, sin embargo, se depositan más en los inversores que en los particulares. Porque mientras el consumidor de a pie tendrá que lidiar el año que viene con la resaca de la crisis, el inversor encontrará en la vivienda un activo interesante para obtener rendimientos positivos en un mercado marcado por los tipos bajos.

«Algunos lanzamientos se han aplazado y probablemente se retomen en un par de meses. Pero es cierto que existe una gran incertidumbre en el mercado, porque cuando se supere la crisis sanitaria habrá que hacer frente a una crisis económica muy importante. Muchos clientes se han puesto en modo ERE aunque todavía no han perdido su empleo, lo que repercute en el mercado», añade el consejero delegado de Neinor Homes.

El frenazo de la construcción no solo tendrá consecuencias para las promotoras, sino que, según el sector, también incidirá en el precio de la vivienda de los próximos años. Las inmobiliarias consideran que los precios de la compra y el alquiler han crecido con fuerza en las grandes ciudades porque el auge de la demanda no ha sido respondido con un incremento de la oferta.

El propio Gobierno, inmerso ahora en la elaboración de la ley estatal de viviendas que pondrá coto a las subidas del alquiler, reconoce que es necesario a mpliar el stock de pisos en alquiler social , y por ello ha puesto en marcha el plan 20.000, que persigue la construcción de 20.000 viviendas en zonas tensionadas. De hecho, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana está conversando con varios ayuntamientos para cofinanciar estos proyectos.

Dado que estas viviendas suelen tardar unos años en construirse, las demoras producidas durante este año y el que viene tendrán un gran impacto en la oferta de vivienda en 2022 . Un año en el que, en principio, lo peor de la crisis habrá quedado atrás y la demanda de vivienda volverá a crecer con fuerza.

«Los proyectos previstos para desarrollo en 2020 se han visto paralizados por el Covid-19, lo que supondrá una reducción de la oferta de obra nueva a medio plazo», explicaba la consultora CBRE en un informe publicado recientemente.

Las inmobiliarias creen que el hecho de que la oferta de vivienda nueva se estanque durante los próximos años repercutirá en los precios, que se mantendrán estables. La vivienda usada, en cambio, sí registrará descensos más pronunciados en los próximos meses, ya que aunque los propietarios han aguantado por el momento sin rebajar sus viviendas, la compleja situación económica que se avecina adelanta descuentos. El portal Pisos.com ya ha estimado que el año que viene puede haber rebajas de hasta el 5% en las grandes ciudades en este segmento concreto.