Las zonas periféricas acumulan un fuerte repunte de precios
Las zonas periféricas acumulan un fuerte repunte de precios - ARCHIVO

El calentamiento del precio de la vivienda alcanza ya la periferia

El extrarradio atrae el interés de inversores y pequeños ahorradores mientras las zonas «prime» de urbes como Madrid y Barcelona tocan techo

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La llegada de José Luis Ábalos como titular del Ministerio de Fomento se produce en un momento determinante para el mercado de la vivienda. Tras varios años de crecimientos de dos cifras, los precios de la compraventa parecen haber tocado techo en el centro de las grandes ciudades y empiezan a extenderse hacia la periferia. Una tendencia condicionada por el mercado del alquiler que se ve además acelerada por la escasez de obra nueva en estas urbes.

Según los datos de Solvia, el precio del metro cuadrado creció el año pasado más de un 20% en barrios barceloneses como el de Ciutat Vella y el Ensanche, pero también en otros como Sant Andreu. De media, la Ciudad Condal se encareció un 15%. En el caso de Madrid, destacaron casos como el de San Sebastián de los Reyes (+19,70%), que dobló la media de la capital (8,6%). La tendencia también puede observarse en ciudades como Sevilla o Valencia, con ejemplos como Torreblanca (+16%) y Godella (+15,10%) respectivamente.

Arturo Martín, director de análisis estratégico e inteligencia de mercado de Solvia, recuerda que muchas de estas zonas «parten de bases unitarias de precios más bajas, por lo que los incrementos porcentuales son notablemente superiores a los de las zonas prime». Y es que hasta el momento la recuperación del sector inmobiliario se había producido de forma muy heterogénea. No solo en España, sino también dentro de las propias ciudades. Como consecuencia, determinadas localizaciones experimentan ahora los repuntes registrados hace años en otras regiones. Y el repunte de la vivienda, antes sumamente localizado en determinadas áreas, se extiende como una mancha de aceite. «Pequeños ahorradores e inversores compran viviendas en estas zonas por su mayor rentabilidad», explica el experto de la inmobiliaria.

Y es que, mientras la demanda crece, la oferta sigue estancada, lo que fomenta la escalada de precios. La escasez de obra nueva ha sido identificada por los expertos del sector como uno de los factores que está motivando el sobrecalentamiento del mercado en las grandes urbes. Sociedad de Tasación, por ejemplo, ha alertado de que Madrid y Barcelona cuentan con menos de 10.000 viviendas nuevas pendientes de venta. Un catálogo que se agotará en poco más de un año si se mantienen los actuales niveles de compraventa.

En esta misma línea, el ya exministro de Fomento, Íñigo de la Serna, reclamó a los Ayuntamientos de Madrid y Barcelona que pusieran en marcha «instrumentos» como los solares disponibles en estas ciudades para ofrecer vivienda pública y favorecer así la reducción de los precios del alquiler y, por extensión, de la vivienda. Las promotoras, por su parte, han lamentado la demora en la otorgación de licencias de obras por parte de distintas administraciones.

Pedro Soria, director comercial de Tinsa, destaca que «el comprador de vivienda nueva obra nueva se ve casi obligado a buscarla fuera» de las grandes ciudades. Mientras en Barcelona «la propia orografía limita el crecimiento de la ciudad», en Madrid existe para el experto una «escasez de suelo finalista por una situación de bloqueo en el desarrollo urbanístico de distintos sectores, que ha frenado el desarrollo de nuevos proyectos». Casos como el de Valdebebas, que ha tenido que realizar una recalificación para desbloquear miles de licencias de obra, o Madrid Nuevo Norte, que construirá muchas menos viviendas de las proyectadas inicialmente, parecen paradigmáticos en este sentido.

El impacto de la inversión

Hay que tener en cuenta además que, ante el mantenimiento de los bajos tipos de interés, la vivienda ha atraído a un buen número de inversores en los últimos meses. La recuperación del sector, tanto en la compraventa como en el alquiler, provocó que el ladrillo cerrara 2017 con rendimientos superiores al 11%, según las cifras del Banco de España. Ahora que las zonas «prime» de las grandes ciudades dan síntomas de agotamiento, las altas rentabilidades se han trasladado al extrarradio. «Las viviendas de barrios de la periferia de estas grandes ciudades están aumentando su precio a ritmo de dos dígitos, o han pasado de caídas a alzas en apenas unos meses», apunta Ferrán Font, director de estudios de Pisos.com.

Lo cierto es que en este traslado también se ha visto fomentado por los pisos turísticos. Si bien es cierto que esta actividad se ha localizado tradicionalmente en zonas céntricas, en ciudades como Barcelona está comenzando a extenderse por otras localizaciones. Según los datos de Airdna, consultora especializada en la recopilación de datos de Airbnb en todo el mundo, en barrios periféricos de la Ciudad Condal como La Salut, Prosperidad y El Carmel en abril se cosecharon incrementos interanuales en los ingresos por habitación cercanos al 40%. Rendimientos que no han pasado inadvertidos para los inversores que adquieren estos inmuebles para dedicarlos al alquiler turístico.

Se trata de una estadística de doble filo. Según la consultora, los datos reflejan que Airbnb está dando un «empujón económico» a estos barrios y a sus residentes. Para distintos expertos, el interés de distintos fondos en estas localizaciones puede derivar en la expulsión de un porcentaje de la población autóctona.