Comprar un piso, ¿es el momento?

La bajada media de los grandes centro urbanos de España ha sido de más del 29% y en las zonas de segunda residencia la bajada ha sido aún mayor. Ante estas caídas se plantea la pregunta de si los precios van a seguir bajando y, si por tanto, es un buen momento para comprar.

Y la respuesta es que los precios continuarán bajando y es uno de los peores momentos para comprarse un piso, lo que sí es es uno de los mejores momentos para vender, ya que los precios se abaratarán.

En España existen a día de hoy 3,1 millones de pisos vacíos en grandes centros urbanos; 1,24 millones de pisos terminados sin registrar; 1,3 millones de pisos en construcción y 81.000 construidos sin registrar.

Así mismo, el sistema bancario tiene entre 750.000 y 900.000 pisos pisos ya sean de primera o de segunda mano en sus manos. En esta cifra incluimos los pisos con proyecto de construcción que no se hallan dentro de los datos ahora explicados. De todos los pisos vacíos alrededor de 620.000 o 720.000 están a la venta.

La demanda de pisos en nuestro país es de un máximo de 200.000 unidades/año, de las que 15.000 corresponden a extranjeros no residentes. Para que nos hagamos una idea; harán falta 8,5-10 años en absorber la oferta de pisos de primera y de segunda mano a la venta y otros 6,5 años en deshacerse de los pisos en construcción.

Es decir, un total de 15-16,5 años en quitarse de encima todos los pisos que tenemos en España, eso siempre y cuando ninguno de los pisos con proyecto de obra se inicie, algo que es irreal y que llevará al período de venta a ser mayor del estimado. Vamos, que España tiene pisos para mucho rato.

Además de esta razón de oferta-demanda, cualquiera de las siguientes, por sí solas, haría que los precios de los pisos continuaran bajando sin la necesidad del concurso de ninguna de las otras. Por tanto, que cada uno se imagine las consecuencias en cuestión de precios que van a acarrear estas circunstancias:

1. Subida los tipos de interés que hará que la demanda se contraiga fuertemente sobre todo en un país en el que la tasa de paro permanecerá alta durante varios años más.

2. En España viven un 34% menos de nacidos entre 1985 y 2000 que nacidos entre 1970 y 1984, un hecho que contraerá fuertemente la demanda en los años futuros.

3. El proceso de recapitalización del sistema financiero español hará que los bancos y cajas puedan sacar sus pisos (de 750.000 a 900.000) a precios de mercado sin poner en peligro su viabilidad.

4. Los nuevos requisitos derivados de la legislación de Basilea III harán que los bancos tasen más bajo los precios de los pisos y que estén dispuestos a prestar mucho menos de lo que lo hicieron en 2000-2006, vamos que harán menos el cafre.

En estos momentos existen dos mercados inmobiliarios: El de segunda mano, que funciona naturalmente y en el que los precios han bajado; y el de primera mano de promotoras/constructoras y bancos y cajas. Este segundo mercado está intervenido por el sistema financiero ya que, de reconocer las pérdidas que tiene en sus balance reconocería que el valor de sus activos son mucho menores que el de sus pasivo con las consecuencias que se deriva de este hecho: en España hay muchos Marios Condes pululando.

Los bancos no podrán esperar más tiempo ya que la subida de tipos así como la pirámide de población mermarán mucho la demanda de pisos y , por tanto, sus precios. Ante este panorama en el que los precios de los pisos bajarán como mínimo hasta 2014, el alquiler se presenta como la mejor opción. El que alquila es insensible a la subida de los tipos de interés: los que compran ahora son carne de cañón de desahucio judicial.

Los precios de los alquileres bajarán aún más (lo han hecho ya el 35% desde principios de 2007) ante la salida de pisos al mercado de vendedores que piensan (vivían en Marte) que los precios subirán a niveles de 2005-2006 lo que posibilita poderse cambiar de piso fácilmente;

En definitiva, comprarse un piso ahora es de locos, lo mejor es alquilar.