Un inversor inmobiliario explica por qué siempre sube el precio del alquiler en España: «La gente necesita vivir en algún sitio»

Según el inversor, «en España destinamos ya más del 40% del sueldo solo al alquiler, mientras que otros países en Europa no llegan ni siquiera a un 25% de su sueldo». Esta comparación con el resto del continente ilustra hasta qué punto el mercado español se ha tensionado.

«Hoy no te voy a vender la moto de que todo es culpa de los bancos o de los inversores. Al contrario, te voy a mostrar con la lógica más simple por qué el alquiler no solo está caro ahora, sino por qué puede ponerse incluso peor», explica el experto, que remarca que el problema está mucho más relacionado con la oferta y la demanda que con teorías conspirativas. De hecho, anima a escuchar su análisis con atención: «Quédate porque entender esto puede ser la única forma de dejar de financiar el patrimonio de otros el resto de tu vida».

Durante décadas, alquilar era solo un paso intermedio, algo temporal. «Pero hoy, para muchas personas, para demasiadas personas, es su única opción». Y ahí empieza el desequilibrio: «El problema es que cada vez hay más demanda de gente que quiere alquilar y cada vez hay menos oferta. Y cuando eso pasa, el resultado es inevitable, los precios suben».

Los datos son rotundos. «La oferta de vivienda en alquiler se hunde un 56% y dispara los precios. Desaparece más de la mitad de la oferta tras la pandemia y los precios suben un 30%. No son opiniones, son cifras», manifiesta. En consecuencia, «eso explica por qué pisos que hace unos años nadie quería hoy se alquilan en horas».

Curiosamente, el origen de esta caída de la oferta no siempre tiene que ver con la especulación, sino con la inseguridad jurídica: «Muchas de las leyes que se aprobaron para proteger al inquilino han conseguido justo lo contrario, mira este otro dato. Más del 30% de los propietarios han retirado sus pisos del mercado por miedo a impagos o por inseguridad jurídica. Y no es algo que diga yo, lo dice Fotocasa, que maneja millones de datos cada año». «Mientras tanto, los precios siguen subiendo, porque la gente necesita vivir en algún sitio y cuando no hay suficiente oferta, el que puede pagar paga y el que no puede se queda fuera», añade.

El inversor insiste en que hay que ir más allá de los titulares: «Para entender esto, hay que mirar los datos reales, no titulares, no discursos políticos. Primero, la demanda no para de crecer». Y la razón, según señala, es «porque el número de hogares en España se ha disparado». «Solo entre 2017 y 2022 se crearon más de 1 millón de nuevos hogares. Y sabes lo más interesante, no son familias numerosas, son personas que ahora viven solas. Te pongo un ejemplo con datos. Entre los hombres de 30 a 34 años, el porcentaje que vive solo pasó del 2,8 al 8,5% y entre las mujeres del 4,7 al 9,7%».

Lo que se traduce en más personas queriendo vivir solas, más necesidad de vivienda, y sin embargo, «la oferta no ha crecido igual. Y ojo, la mayoría no quiere vivir en cualquier sitio. Quieren áreas urbanas o cercanas, así que incluso pueblos o zonas antes asequibles ahora están tensionadas».

A ello se suma un miedo creciente entre los propietarios: «Muchos propietarios tienen miedo: a los impagos, a los ocupas, a los juicios eternos para recuperar su propia casa. El resultado es inevitable. Más gente buscando piso, menos pisos disponibles. Precios al alza. Pero todavía hay algo más que casi nadie de cuenta». Y es el coste de construir: «Muchos dicen, pues que construyan más y claro, tendría sentido, pero no es tan fácil». «Para hacer pan necesitas harina, para hacer casas necesitas suelo. Y en España convertir suelo en suelo urbanizable puede tardar 10, 15 o incluso 30 años, como pasó con la operación Campamento en Madrid». Además, conseguir licencias puede alargarse «12, 15 o incluso 24 meses» dependiendo del municipio.

Por otro lado, desde la Pandemia, los costes de los materiales se han estabilizado «en torno a un 20% de subida respecto a antes». Y todo eso encarece el producto final. «En 2008 se construían más de 600.000 viviendas al año. Hoy ni nos acercamos», confiesa. Esto bloquea también el mercado de compraventa. «Si no se consiguen casas nuevas, tampoco hay viviendas para que la gente haga ese cambio, vender la suya y comprar algo mejor». «Y encima súmale los impuestos, las plusvalías, el DPF, el ITP...».

Razón por la que muchos optan por no vender y eso tiene un efecto dominó: «Por eso hoy tenemos un cóctel perfecto. Mucha más demanda, oferta en mínimos históricos, costes de construcción más caros y así el alquiler no es que sea caro por casualidad, es la consecuencia directa de políticas, de falta de previsión y de mensajes que han desincentivado a la inversión privada».

Frente al discurso de que estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria, como la ocurrida en 2008, el inversor lo tiene claro: «Aquí es donde muchos dicen, 'Esto es como 2008, una burbuja a punto de explotar'. Pero no, no estamos igual». «No es que la vivienda haya subido tanto, es que lo que no ha subido han sido los sueldos», asegura.

Noticia Relacionada

Un español cuenta cómo funciona el mercado de la vivienda en Reino Unido

Jordi Martínez

Cada vez más jóvenes en España se ven obligados a hacer las maletas y buscarse la vida lejos de casa

Además, muchas leyes de reciente creación han agravado el problema. «Desde que entró la ley de vivienda, la oferta cayó un 39%. Lo dice un informe de Idealista, no yo». Y es que, según el inversor, la mayor aprte de los propietarios no son grandes fondos, sino personas normales: «En España, la mayoría de pisos de alquiler no los tienen fondos gigantes. Los tienen personas normales como tú, como yo». Aun así, «se les criminaliza con el discurso de que la vivienda no es un negocio». «Mientras tanto lo que ocurre es esto. No se construye vivienda pública, no se agilizan licencias, no se dota a la justicia de la capacidad para resolver estos asuntos rápidos. Irlanda, Berlín, París ya probaron estas políticas. Tuvieron que dar marcha atrás porque no funcionaban».

Por último, el inversor concluye que la única solución viable, al menos a corto plazo, pasa por entender las reglas del juego: «Así que si el sistema no cambia y no parece que vaya a hacerlo, solo hay dos soluciones. Esperar a que alguien lo arregle o aprender a jugar con las reglas que ya existen».

«Hoy el alquiler exige ser más profesional y eso, aunque suene duro, es bueno para todos». Para el propietario, para el inquilino y para el mercado. «Se repite mucho, el problema del alquiler son los inversores, pero la realidad es que justo es lo contrario. Los que compramos, reformamos y ponemos pisos en alquiler somos los que estamos generando oferta», manifiesta. «La solución no es tener menos inversores, es tener más y probablemente mejores inversores». Porque, como él mismo señala: «Si no hay pan sin harina, tampoco hay alquiler sin propietarios».