El esperado Plan de Vivienda, solo una pica en el escarpado acceso a un piso

Impulsar la VPO en alquiler, exenciones fiscales e hipotecas flexibles, alternativas para abrir el mercado

23/02/2018
Actualizado a las 08:21h.

Hasta 10.800 euros para comprar una vivienda y hasta el 50% del precio del alquiler siempre que no sobrepase los 600 euros al mes (o los 900 en casos excepcionales). Estas, y otras, son algunas de las ayudas que prevé el primer borrador del nuevo Plan de Vivienda 2018-2021 en el que trabaja el Gobierno y cuya aprobación está prevista a la vuelta de la esquina, como anunció el pasado martes en el Senado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna. Será en la primera quincena de marzo, días en los que también se convocará la conferencia sectorial donde se establecerá el reparto de las ayudas entre las comunidades autónomas.

Así quiere facilitar el Ministerio de Fomento el acceso de los jóvenes a su primera vivienda y también ayudar a personas mayores y otros colectivos más desfavorecidos. Pero el Plan no se conoce al detalle, ya que algunas de las medidas pueden sufrir modificaciones durante el proceso de negociación, como han advertido desde Fomento. De hecho, se han incorporado el 50% de las sugerencias hechas por las autonomías, ayuntamientos y representantes del sector. Sin embargo, antes de nacer, muchos son los que se cuestionan si estas iniciativas están bien encaminadas y podrán dar amparo realmente a los que más problemas tienen para adquirir una casa ya sea en propiedad o en alquiler.

Un nuevo paradigma

Sobre todo teniendo en cuenta que nos encontramos ante un nuevo paradigma en el mercado inmobiliario. Las viviendas son más caras a la hora de comprar. Según un informe elaborado por Tinsa, en Madrid, la ciudad que ha liderado el aumento de precios de la vivienda nueva y de segunda mano, el valor de una casa se ha incrementado un 17,1% el año pasado, muy por encima de la media nacional del 4,3%. Aún así, los expertos insisten en que los precios están muy lejos de lo que se vivió antes de la crisis.

Algunos expertos temen que las ayudas directas se trasladen a los precios

Sin embargo, el acceso al primer hogar es misión de titanes. Los bajos salarios y una capacidad de ahorro casi nula, debido a los años de la crisis, impiden a miles de jóvenes comprar una casa y no tienen otra opción que refugiarse en el alquiler como modo de vida. Pero en este otro mercado los precios se han disparado, en especial en algunas zonas calientes de Madrid y Barcelona. Según un reciente informe de pisos.com, Madrid ya se ha convertido en la segunda capital con el alquiler más caro del país (1.420 euros/mes), únicamente por detrás de Barcelona (1.525 euros/mes). Solo en el último año, los precios han subido una media de un 9,15% en la capital. No en vano, se estima que los jóvenes destinan un 65% a pagar un arrendamiento. «La única alternativa para muchos jóvenes en Madrid y Barcelona es un piso de alquiler compartido», afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Con este panorama, las cuentas no les cuadran a muchos. La subvención de 10.800 euros, a fondo perdido, para que los menores de 35 años compren su primera vivienda está sujeta a unos requisitos: los ingresos del beneficiario no serán mayores a tres veces el IPREM, y esto es 22.557 euros al año (en 14 pagas). Además, esta ayuda no debe suponer más del 20% del valor de la propiedad.Es decir, en este caso, la casa no costará más de 54.000 euros. Algo muy difícil de encontrar. En otros casos, los 10.800 euros supondrían una ayuda del 10% para un piso de 108.000 euros o del 5% para uno de 216.000.

Mercado heterogéneo

Una subvención que se queda corta en algunas ciudades. «Madrid es una ciudad muchísimo más cara que Badajoz, León o cualquier otra capital de provincia. Es, además, donde más demanda existe y donde la gente quiere vivir. El precio medio de una casa nueva está por encima de 240.000 euros», afirma Daniel Cuervo, secretario general de APCE (Asociación de Promotores Constructores de España). En su opinión, «tres veces el IPREM es un índice muy bajo. ¿Qué pasa con los que ganen 24.000 o 25.000? No es lo mismo recibir 22.000 euros al año y adquirir una vivienda de 80.000 en Badajoz, que ganar 25.000 y comprar una vivienda de 240.000 euros en Madrid», asegura Cuervo. Por eso, cree que «el Plan Vivienda debería recoger esta heterogeneidad del mercado inmobiliario».

«Con bajos salarios y sin capacidad de ahorro « la única alternativa para muchos jóvenes en Madrid y Barcelona es un piso de alquiler compartido»

A la hora de alquilar ocurre algo similar. «Las necesidades del mercado del alquiler en Madrid y Barcelona para gente joven no es lo mismo que en León o Valladolid», explica Fernando Rodríguez de Acuña, director general de Acuña&Asociados. La financiación es otro escollo. El Plan nace sin presupuesto, aunque se estima que el 30% estará a cargo de las comunidades autónomas. «¿De dónde va a salir el dinero?», se pregunta Rodríguez de Acuña. «Las autonomías están asfixiadas —afirma— y los ayuntamientos arruinados. Estos últimos sacaban el dinero de la recalificación de terrenos, algo que ya no se hace».

Existen otros riesgo, como cuenta Juan Carlos Martín Lázaro, profesor de Economía del IE Business School: las ayudas se pueden trasladar a un aumento de precios. «Las subvenciones lo que hacen es engordar los precios, inflan la demanda. Si un propietario sabe que te darán una ayuda, esta repercutirá en el precio del alquiler. Ocurrió con la desgravaciones por compra de primera vivienda, que fueron a parar a los promotores. Sería más interesante actuar sobre la oferta con un parque de viviendas en alquiler o en propiedad. Por ejemplo, ahora quizá haya que plantearse límites a los pisos turísticos, cada vez son hay más y menos viviendas de alquiler tradicional. Eso están haciendo que suban mucho los precios de los alquileres».

«Son viviendas para el alquiler protegidas que no se pueden vender ni especular con los precios. Se paga una cantidad y si el inquilino progresa puede acceder a otro tipo de casa»

Muchos se decantan por la crear un gran parque de alquiler, promovido desde las administraciones, algo similar a lo que ocurre en otros países europeos. «Se trata de viviendas protegidas que no se pueden vender ni especular con sus precios. Se paga una cantidad y a medida que el inquilino progresa en salario puede acceder a otro tipo de viviendas», dice Rodríguez de Acuña.

Los expertos echan en falta otras, y más, iniciativas, si bien la filosofía del nuevo Plan de Vivienda es bien acogida, porque «ayuda a un segmento de la población que tiene muy difícil adquirir o alquilar una vivienda. Aunque con condiciones bastante restrictivas», según Font. «No se recogen exenciones fiscales, como una reducción del IVAo del impuesto de transmisiones patrimoniales, o medidas para asegurar al arrendador que va a cobrar...», sugiere Rodríguez de Acuña.

Por ejemplo, tampoco se debate sobre la posibilidad de flexibilizar las hipotecas, «siempre que el comprador cumpla los ratios de concesión de una hipoteca que exigen las entidades financieras. Hay muchos casos en los que se puede ampliar la financiación con el respaldo del sector público y privado.Hay gente que no tiene ahorros, pero puede pagar de forma cómoda una hipoteca cuya cuota no supere un tercio de sus ingresos. En estos casos, se podría financiar hasta el 90 o 95% del valor de la vivienda. Con el aval del Estado en caso de impago, como ocurre en el Reino Unido. Incluso, hay entidades de seguro que estarían dispuestas a cubrir ese riesgo», afirma Daniel Cuervo. Por ahora solo cabe esperar la propuesta que haga el Gobierno en las próximas semanas que, eso sí, tendrá carácter retroactivo al 1 de enero de 2018.

Así serán las ayudas

Alquiler: Para menores de 35 años, mayores de 65 y otras situaciones de especial vulnerabilidad (desahucios). El beneficiario tendrá ingresos inferiores a tres veces el IPREM (22.557 euros anuales en 14 pagas). Se concederá hasta el 40% (o hasta el 50%) de la renta de alquiler que será igual o inferior a 600 euros al mes (o 900, de forma excepcional) durante tres años.

Compra: Hasta 10.8000 euros a fondo perdido para la compra de una casa para menores de 35 años. La ayuda no supondrá más del 20% de la vivienda. Será la residencia habitual del beneficiario, que no ganará más de 3 veces el IPREM.

Promotores: Se darán ayudas directas a las promociones de viviendas de nueva construcción o de rehabiltación se se vayan a destinar durante 25 al arrendamiento. Los límites llegarán a 31.500 euros o 36.750 por vivienda.

Otras: Para mejora de la eficiencia energética de viviendas, para mejora de accesibilidad y para renovación urbana y rural.