¿Qué hay que hacer antes de alquilar una casa si eres arrendatario o arrendador?

Emilio Díaz Rojas, abogado especializado en arrendamientos , explica a ABC la importancia de tener un buen contrato a la hora de alquilar o entrar como inquilino en un piso. «Lo que suele ocurrir a la hora de configurar el contrato es que las partes no saben qué pueden pactar y qué cosas son de obligado cumplimiento», apunta el profesional.

Pone como ejemplo el precio del alquiler , pues es una norma que es consensuada por las partes. Dentro de estas condiciones que pueden ser pactadas por inquilino y casero, entra también la prohibición de realizar modificaciones en la vivienda –como puede ser colgar una estantería– o quién paga qué servicios.

Por otro lado, hay normas imperativas que también deben aparecer en el contrato. Una de ellas puede ser la duración del contrato y el desistimiento de este. Por ejemplo, apunta el abogado que la ley dice que los seis primeros meses de alquiler «son de obligado cumplimiento para el arrendatario». «Si se ha pactado una duración anual, que es lo que ocurre en la mayoría de los casos, de los seis meses al año se puede pactar una indemnización, pero esta no puede superar lo permitido por la ley», enuncia el profesional.

En general, apunta el abogado que «el artículo seis de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) enuncia una regla prohibitiva que consiste en que no se pueden pactar normas que vayan en perjuicio del arrendatario». Así, estas están recogidas en el título segundo de la ley, y «no vale ningún pacto que vulnere los derechos del inquilino».

Más allá del entendimiento de que hay normas que, por ley, deben ser de determinada manera, es normal que aparezcan una gran cantidad de dudas a la hora de alquilar un piso .

Una de las más comunes es cuántos meses de fianza puede pedir el arrendador al arrendatario. La actual ley, el articulo 36 de la norma, dice que solo se puede pedir un mes de fianza, más otra mensualidad equivalente a la renta, que sería un mes de garantía adicional. « El arrendador tiene derecho de pedir dos meses . Y debe depositarlo en el lugar correspondiente (en el caso de Madrid, el Instituto de la Vivienda de Madrid, Ivima) para que luego recuperarlo a la finalización del contrato», apunta el profesional.

Uno de los temas más discutibles es quién debe pagar el famoso mes de agenci a que, como no tiene nada que ver con la fianza, puede pedirse además de los dos meses ya mencionados. «Es un tema controvertido», asegura Emilio Díaz Rojas. Lo que el experto comenta es que, si el arrendador es una persona jurídica, debería ser el encargado de abonar los gastos de agencia. «Si es una persona física y las partes están más equilibradas, y si partimos de la teoría de que el inquilino acude a la agencia, podría caber la posibilidad de que lo pague el inquilino. Pero debería pactarse», asegura el abogado.

Asimismo, otro de los derechos del arrendador es pedir que el arrendatario tenga una persona que actúe como su avalista. «El artículo 36.5 de la LAU permite solicitar que las partes pacten cualquier tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones del inquilino, adicional a la fianza », asegura Emilio Díaz Rojas. Así, en este contexto se ampara que se solicite un fiador, pero apunta el abogado que debe quedar bien determinado su papel en el contrato. «En el documento tiene que quedar reflejado, por ejemplo, durante cuánto tiempo va a actuar como avalista la persona en cuestión», explica el abogado.

Otra cuestión que puede surgir es quién debe ser el encargado de pagar los gastos de la comunidad . Explica el abogado que en este caso es esencial hacer una división entre los gastos de la comunidad corrientes y las derramas extraordinarias. Los primeros, aunque suelen corren a cargo del casero, pueden negociarse para que los paguen los inquilinos. «Ocurre lo mismo que con el IBI, pero si los va a asumir el arrendatario, esto debe quedar reflejado en el contrato», apunta. En el caso de las derramas, estas siempre deben correr a cargo del arrendador.

El arrendador puede pedir a su futuro inquilino las tres últimas nóminas para tener una idea de su solvencia económica. «Lo que no puede hacer es solicitar documentos que pertenezcan a la confidencialidad del inquilino», apunta Emilio Díaz Rojas. Además también puede pedir la recomendación de un casero anterior aunque, si no se cuenta con ella, no debe ser un valor determinante para no adjudicar el alquiler a la persona interesada.

Asimismo, es importante, desde el principio, dejar claro cómo va a funcionar el pago de servicios (luz y agua). Lo ideal, comenta el abogado, es que el arrendatario asuma la titularidad, así como domiciliar el recibo en su cuenta bancaria. « El inquilino tiene derecho a saber cuánto consume y, de esta manera, evita posibles abusos o que se remitan cantidades que no corresponden con el recibo», apunta. En el caso de que, una vez instalado el inquilino en el piso, se le haga un cobro de unos suministros anteriores a la fecha, el casero tiene obligación de, inmediatamente, devolver la cantidad pagada.

Por último, el abogado recomienda que se indique en el contrato que las comunicaciones deben por escrito, al menos por correo electrónico, para que así quede todo reflejado y no haya ningún problema.