Las comisiones de las hipotecas fijas explicadas a fondo

La seguridad de pagar cada mes la misma cuota, sin el riesgo de que esta aumente por la subida del Euríbor, es un plus para muchos compradores, aún en un momento en que el principal índice de referencia de las hipotecas variables continúa en niveles negativos. También influyen en esta decisión los bajos intereses que las entidades financieras ofertan para las hipotecas fijas , con condiciones cada vez más competitivas.

Aunque el interés de las hipotecas a tipo fijo se asemeja en muchos casos en la actualidad a las que pueden ofrecer los préstamos variables (desde el 1,5% TAE), no hay que perder de vista que también llevan aparejadas comisiones , en mayor medida que las anteriores, ya que a las habituales de las hipotecas a tipo variable hay que sumar la de compensación por riesgo de tipo de interés , exclusiva para los préstamos fijos.

Estas son las comisiones que pueden encontrarse en una hipoteca a tipo fijo:

● Comisión de apertura: A pesar de que la mayoría de las entidades financieras han eliminado en la actualidad de sus condiciones esta comisión, que se expresa como un tanto por ciento del capital financiado, es posible encontrar una comisión de apertura en las hipotecas fijas. Sin embargo, son muchos los tribunales que ya han declarado su nulidad en sentencias concretas, por no responder a servicios prestados por el banco, un planteamiento que coincide con el de la doctrina europea.

Antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, en junio de 2019, los bancos solicitaban al cliente una comisión de estudio y gestión del préstamo, que se justificaba en el análisis de la viabilidad del préstamo que el banco debía realizar. Actualmente, la entidad no puede incluir como condición el pago de este estudio, pero sí es habitual que incluya su coste dentro de la comisión de apertura.

● Comisión de subrogación : Es la comisión que se aplica cuando la hipoteca se modifica para cambiar al acreedor (el banco) o al titular del préstamo. La ley hipotecaria aprobada en 2019 puso límite a la comisión de subrogación que pueden cobrar las entidades, que no puede superar el 0,5% del capital pendiente durante los cinco primeros años del préstamo, ni el 0,25% en los siguientes años.

● Comisión de novación: La novación es un cambio en el contrato que se acuerda con la entidad para modificación alguno de los aspectos del préstamo hipotecario, como puede ser ampliar el capital, prolongar el plazo de la hipoteca y reducir las cuotas, cambiar el tipo de interés u otras condiciones del préstamo como las comisiones o bonificaciones, añadir un periodo de carencia o modificar la garantía hipotecaria.

Las entidades suelen aplicar una comisión de novación de entre el 0,1% y el 1%, aunque en dos casos particulares sí está limitada la comisión que pueden aplicar: si lo que se modifica es el plazo de la hipoteca, no puede superar el 0,1% del capital pendiente; y si se pasa de un interés variable a uno fijo, solo puede aplicarse una comisión de como máximo el 0,15% durante los tres primeros años.

● Comisión por desistimiento (o amortización anticipada) : Es la comisión que la entidad puede cobrar cuando se amortiza la hipoteca de forma total o parcial. También la actual ley hipotecaria establece la comisión máxima que los bancos pueden aplicar por amortizar el préstamo: del 0,5% del importe amortizado si la amortización se produce durante los cinco primeros años del crédito, y del 0,25% pasados los cinco primeros años.

● Comisión de compensación por riesgo de tipo de interés: Al margen de la comisión de amortización, las hipotecas a tipo fijo suelen contar también con una comisión por compensación por riesgo de tipo de interés, que las entidades aplican cuando la cancelación anticipada o la subrogación del préstamo producen una pérdida financiera al banco.

La comisión de compensación que incluyen las entidades suele estar entre el 1% y el 5% del capital pendiente en el momento de la operación. Según el criterio del Banco de España, se interpreta que existe una pérdida para el banco cuando los tipos del mercado en el momento de la cancelación sean menores que los que incluye el préstamo.