Tomás Gasset: «Málaga tiene un déficit de 50.000 viviendas, es urgente actuar ya»

—Usted diferencia entre la actividad de la empresa que desarrolla suelo y la que promueve viviendas. ¿En España se han confundido ambas esferas?

—En el sector inmobiliario se han tratado de forma indistinta estos ámbitos, y en numerosas ocasiones han sido gestionadas por los mismos actores, pero son actividades completamente distintas, con condiciones muy diferentes. La promoción de viviendas tiene un ciclo de maduración de entre dos y tres años, desde la obtención de la licencia hasta la entrega, y actualmente se financia más del 70% de la obra. En cambio, el desarrollo de suelo requiere plazos de entre cinco y diez años, y no cuenta con financiación bancaria, lo cual conlleva que las lógicas industriales sean diferentes.

—¿La diferenciación entre ambas actividades es un síntoma de la mayor profesionalización del sector?

—Sin duda, a medida que el sector se profesionaliza va adoptando modelos más anglosajones, donde se distingue entre el «fabricante de suelo» y el promotor de vivienda. Pero además es una urgencia que haya creadores de suelo altamente profesionalizados y especializados, porque es el gran problema del sector, que sufre por la falta de una provisión continua de materia prima —el suelo— para el desarrollo de la industria. Esto ha llevado a una caída del peso específico del sector en el PIB. Pasamos de construir 800.000 viviendas al año en el 'boom' a apenas 80.000 actualmente. Ninguna de las dos cifras es razonable. Según el INE, el mercado español necesita absorber unas 350.000 viviendas anuales. Todo lo que esté por debajo genera déficit.

—¿El otro gran problema es la falta de mano de obra?

—La falta de suelo es más grave. No se construye porque no hay capacidad productiva instalada, pero esto se debe, en gran parte, a la falta de suelo. Si no se construye con estabilidad el sector sufre ciclos, se pierde la continuidad entre generaciones de trabajadores (de capataces a obreros), y esto agrava la disponibilidad de profesionales. En vez de aplanar la curva y estabilizar el sector, vivimos vaivenes y ciclos extremos, y en las crisis los profesionales se van a otros sectores, como los servicios, y se pierde el músculo industrial.

—En la crisis se demonizó la actividad de desarrollo de suelo. ¿Ha cambiado ya la percepción?

—Como empieza a ser un problema grave, las administraciones empiezan a entenderlo, pero es complicado revertir la situación, porque existe incluso una directiva europea que considera que la actividad urbanizadora es especulativa, lo cual es un error profundo. Urbanizar no es «hacer pisos». Urbanizar es hacer calles, plazas, barrios, servicios públicos... Es hacer ciudad. Pensar que esto solo va de construir viviendas es miope. Y de esa confusión nacen trabas importantes: por ejemplo, el Banco de España exige a los bancos que doten el 100% del capital prestado para urbanizaciones y terrenos, lo que paraliza la financiación de este tipo de desarrollos. Otro problema es que en España los grandes tenedores de suelo son entidades financieras que les llegó 'por castigo', por la caída de las empresas en la anterior crisis. No tienen vocación urbanizadora y se encuentran además con trabas de todo tipo, por lo que falta visión industrial.

—Dada la situación, ¿hay que abandonar la esperanza de hallar una solución?

—Como contrapunto positivo, las administraciones públicas empiezan a ver el problema, y por suerte empieza a existir cierto consenso político en que es necesario generar más suelo. Pero que exista esa conciencia no garantiza que, al final de la cadena productiva, suceda lo necesario. Seguimos con planeamientos eternos y estudios sectoriales que retrasan años cualquier desarrollo. Hay técnicos en algunas administraciones que aún no tienen la sensibilidad que sí muestran ciertos dirigentes políticos. Es urgente agilizar los procesos urbanísticos y establecer mecanismos de financiación. Durante años decía que no me importaba que un proceso urbanístico tardara diez años, siempre que hubiera certeza en los plazos. El capital con el que trabajamos necesita previsibilidad. Hoy en día, ya vamos tarde. Con la carencia de suelo que padecemos, ya no basta con plazos ciertos, también necesitamos agilidad real.

—Urbania desarrolla en Málaga el denominado Distrito Z. ¿Es el nuevo paradigma en el desarrollo de suelo?

—Era un suelo que estaba en manos de Unicaja. Lo activamos, lo pusimos a trabajar urbanísticamente, y conceptualizamos un barrio con alma que albergará más de 3.400 viviendas. Está pensado para que las nuevas generaciones encuentren proyectos con sentido. No podemos urbanizar solo con la mirada del ingeniero. Antes se hacía con curvas de nivel, hoy hay que incorporar concepto, sensibilidad y cariño. Pensamos en clave de ciudad y barrio: el trazado de las calles, el recorrido de los comercios, la ubicación de los equipamientos, la gestión de residuos, el transporte... Y el resultado fue que todas las grandes promotoras nos compraron: quince en total.

—Hace falta suelo, pero también hace falta vivienda asequible. ¿Es otra de las grandes urgencias del sector?

—En Distrito Z habrá 1.000 viviendas de protección oficial. Tenemos una línea denominada 'affordable', donde trabajamos con concesiones a largo plazo sobre suelo público para viviendas asequibles. Estamos activos en Valencia, Zaragoza, y analizando entrar en Sevilla. En España se están concediendo ayudas de 50.000 euros por vivienda para que sean con precios regulados. Sin embargo, urbanizar cuesta como máximo 200 euros/m². Si el dinero se destinara a financiar la urbanización, especialmente en desarrollos con alto porcentaje de VPO, el efecto multiplicador sería exponencial. Hoy se piensa solo en la vivienda final y el comprador final, pero es menos eficaz, porque la ayuda directa al comprador incrementa los precios. Si das más capacidad de pago, sube el alquiler. Lo que hay que hacer es generar más oferta asequible para que el mercado se equilibre.

—Han emergido residencias de estudiantes, coliving, senior living… ¿el mercado ha evolucionado en tiempo récord?

—Las necesidades sociales van por delante de la regulación. El perfil sociológico está cambiando radicalmente: más hogares monoparentales, más demanda de flexibilidad, etc. De ahí nace la industria del «living»: flex living, residencias de estudiantes, vivienda sénior… y en todos ellos está presente Urbania. Cada uno de estos formatos requiere estructuras, socios financieros y operativos específicos. A medida que se consolidan, se convierten en industrias por derecho propio, igual que los data centers, las oficinas o el residencial tradicional.

—Se habla de zonas tensionadas. ¿En Andalucía serían solo Sevilla y la Costa del Sol?

—Málaga y Sevilla están en situaciones distintas. En Málaga hay un déficit actual de más de 50.000 viviendas, y si no se genera más suelo, en 2030 podría alcanzar las 150.000. Es un drama. En cambio, Sevilla aún tiene reservas de suelo buenas, y está cerca del equilibrio. De hecho, los precios están más contenidos que en Málaga. Pero no hay que dormirse: si no se activan nuevos desarrollos, habrá un déficit de 25.000 viviendas en 2030.

—¿Por qué eligió Málaga para ubicar la sede central de Urbania?

—Urbania desarrolla sus proyectos en toda España y en mercados como Brasil, Perú o México. Elegí Málaga porque vi un equilibrio muy interesante entre la demanda nacional e internacional. Me encanta la capacidad que tiene esta ciudad de atraer talento global y de crear demanda desde cero. Podemos desarrollar un proyecto en una zona sin demanda inicial, y atraerla. El debate no es si viene primero la demanda o la infraestructura: en Málaga, si generas la infraestructura adecuada, la demanda llega.

—¿Qué potencial de crecimiento tiene Andalucía?

—Enorme, y para ello el sector inmobiliario es básico. El mundo post-COVID ha demostrado que es móvil. Una empresa puede estar en Málaga o Cádiz en vez de Londres. Ya no hay un monopolio de las grandes urbes sobre el talento o las compañías. Pero para que ese atractivo funcione, es fundamental que haya vivienda suficiente a precios razonables. De lo contrario, todo ese esfuerzo por atraer empresas se desvanece. Y eso es exactamente lo que está ocurriendo en Málaga hoy, y lo que debemos solucionar entre todos.