Luis Lázaro: «Merlin Properties tiene una cartera de activos en Andalucía de más de 400 millones»

¿La inversión prevista en la ZAL se ha ejecutado ya al 100%?

El plan inicial se ha ido cumpliendo perfectamente. La inversión estaba programada en algo más de 30 millones de euros y llevamos ya ejecutado un poquito más de la mitad. Hemos ido ampliando la ZAL en estos años y ahora mismo está al cien por cien de ocupación. Desde que nosotros entramos hemos puesto en funcionamiento casi 30.000 metros cuadrados más de naves logísticas de distintas tipologías a disposición de nuestros clientes de paquetería, cross docking o almacenamiento. En abril inauguramos el módulo logístico de frío en el que ya se ha instalado Carbó Collbatallé y que vamos a seguir ampliando durante este próximo año porque ha creado atracción para otros operadores. Vamos poco a poco gestionando la cartera que tenemos y hablando con el puerto de posibles ampliaciones futuras.

En este tiempo han llegado a la ZAL operadores muy potentes como Amazon. ¿Hay nuevos candidatos llamando a la puerta?

Hay posibilidad de algo más de capacidad y desarrollo dentro de la ZAL y estamos en ello. Ante la mayor actividad logística que estamos viendo en los últimos años, impulsada también por la pandemia, hemos hecho algún proyecto especulativo (naves para las que no hay un operador confirmado) y ampliado espacios de los clientes existentes, además del proyecto llave en mano de Amazon, que se llevó una parcela importante.

¿Qué empresas están interesadas?

Merlin Properties gestiona más de dos millones de metros cuadrados de naves y tiene una capacidad de hasta tres millones con los desarrollos en marcha. Tenemos clientes que tienen intención de entrar en Sevilla en la medida que haya espacio disponible. Pasó con Amazon en su momento y estamos viendo posibilidades con otros inquilinos. Al final, en un parque logístico como la ZAL de Sevilla tienes que ir gestionando las ampliaciones de unos y las reducciones de otros. Hay gente que se va y eso te permite dar crecimiento a los existentes o traer nuevos inquilinos. Por ejemplo, ha entrado el transitario Leoproex, que es un operador que trabaja con el puerto de Sevilla, y ha ampliado espacio el Servicio Andaluz de Salud (SAS) para atender sus necesidades relacionadas con la pandemia.

¿Merlin sigue buscando oportunidades de inversión en logística en otros puntos de Andalucía como Málaga?

Ahora, el momento para la compañía en general es de gestión, de manejar y gestionar la cartera que actualmente tenemos. Si hubiera algún proyecto logístico en Málaga, evidentemente lo estudiaríamos, porque es un polo donde queremos estar; pero hay muy poca disponibilidad de suelo, es excesivamente caro, los mercados allí están bastante calientes y eso no permite entrar a los niveles que serían deseables. O por lo menos es como nosotros lo vemos.

¿Cuál es el valor de la cartera de activos de la socimi en Andalucía?

Alrededor de 400 millones de euros o algo más. Además de la ZAL y el centro comercial Larios, sigue en nuestra cartera un activo hotelero como el Barceló Costa Ballena de Cádiz, donde tenemos una participación minoritaria, de en torno al 33%. Las oficinas centrales de Endesa en la avenida de la Borbolla de Sevilla y 35 oficinas bancarias que Merlin compró a BBVA en esta misma provincia también son activos de la compañía.

Merlin Properties no ha hecho nuevas compras en los últimos años en Andalucía cuando otras socimis han entrado o han seguido invirtiendo.

No hemos hecho compras, lo que no significa que no hayamos hecho inversiones. Le hemos metido 30 millones de euros al centro comercial Larios para reformarlo integralmente, modernizarlo y dotarlo de las infraestructuras necesarias para actualizar el concepto del centro comercial a lo que ahora están requiriendo los usuarios. Lo mismo que hemos hecho en la ZAL de Sevilla, donde hemos invertido 30 millones de euros para seguir creciendo, para proveer de más espacio logístico necesario para la ciudad. Al final, llevamos más de 60 millones de euros invertidos en estos últimos tres años.

Dice que ahora es el mlomento de la gestión, pero ¿cuándo volverá el crecimiento en activos?

El histórico de la compañía siempre ha sido así: se creció a través de compras de activos, luego se creció a través de adquisiciones corporativas de diferentes compañías como fue Metrovacesa y Testa Inmobiliaria; luego se han ido digiriendo e incorporando las diferentes culturas para crear una sola compañía como es ahora Merlín Porperties. Se compró toda la cartera logística de SABA en su momento. Todo eso ya está integrado, es una sola compañía y es momento de gestionar. Nos estamos centrando en la gestión del día a día y en extraer todo el valor posible a la cartera existente. Le sacamos mucho más rendimiento a nuestras inversiones, a las reformas de los centros, las ampliaciones de los parques logísticos o a la cartera de oficinas, que tenemos concentrada sobre todo en Madrid o Barcelona.

¿El Covid está impulsando al sector logístico en Andalucía?

Están cambiando los hábitos de compra y es verdad que la penetración del comercio online a partir de la pandemia ha subido bastante. Eso tensiona la cadena de suministro y se necesitan nuevos espacios. El sector logístico ha crecido bastante en volumen y en gestión de producto por la pandemia. Al estar confinados y después con la desescalada las necesidades de mover productos han sido mayores y la logística del online ha sido brutal, ha tenido unos crecimientos muy importantes y algunos están para quedarse. El ecommerce necesita mucho más espacio logístico que una distribución convencional. Iremos poco a poco viendo el grado de penetración que se vaya creando en Sevilla, en Málaga, en toda la región andaluza, y a partir de ahí veremos nuestras opciones.

¿En qué posición está Andalucía dentro del mercado logístico español?

En Andalucía faltan todavía infraestructuras, sobre todo a nivel ferroviario, para la mejora de las comunicaciones logísticas y los puertos. Pero la capacidad de los puertos, tanto el de Algeciras, como el trabajo que está haciendo el de Sevilla con respecto al eje con Canarias y a la distribución del centro de consumo, está bien posicionada.

En Sevilla se han abierto tres grandes centros comerciales en tres años.

Los centros comerciales no van a desaparecer, lo que pasa es que se tienen que adaptar a la nueva realidad y promover una omnicanalidad, por parte de los operadores y de los propietarios, que permita estar en conexión con el cliente de una manera o de otra. Estamos viendo que hay gente que compra en online y que luego recoge el producto en las tiendas de los centros comerciales o viceversa. Nosotros en Andalucía tenemos el centro comercial Larios que está funcionando muy bien. Tras la reinauguración que hicimos en noviembre del año pasado, estamos incluso en niveles algo superiores los que tuvimos durante 2019. Es un centro muy urbano, con un importante volumen de visitas, que está funcionando muy bien, incluso con la pandemia.

¿Cómo ve la salida de esta coyuntura Covid?

La coyuntura es complicada, vamos a ver cómo salimos de esta segunda ola, cómo vienen las Navidades. El consumo está retraído, no está en su mayor exponente, pero poco a poco iremos avanzando. Nos tenemos que acostumbrar a convivir con esta nueva normalidad hasta que podamos acabar con el virus o al menos mantenerlo en niveles muy bajos. Y a partir de ahí, el consumidor acabará cogiendo la confianza suficiente y necesaria como para retomar los niveles que hemos ido perdiendo.