Urbanismo permite el cambio de local a vivienda en los barrios de Córdoba donde no se podía antes

Hasta el momento, convertir un local comercial en una vivienda era posible en una parte de la ciudad de Córdoba. Entraban dentro de los lugares donde era posible el Casco Histórico y todos los barrios con mucha décadas de existencia. Eso es lo que ha hecho que esta forma de adaptarse al mercado tenga cierto éxito en zonas del Centro pero también en lugares como la Huerta de la Reina donde se han realizado una serie de actuaciones de este tipo. La actividad ha generado hasta empresas especializadas en este segmento como Injupisa, una filial de la empresa de la familia Piedra.

La conversión de locales a viviendas se debe, por una parte, a la crisis del comercio tradicional de barrio . La proliferación del comercio electrónico ha llevado a que haya una gran cantidad de locales vacíos. En segunda instancia, existe un público cada vez mayor de personas que buscan este tipo de viviendas. Se trata de pisos de alquiler, asequibles y, sobre todo, que nacen adaptados bien a personas con movilidad reducida, bien a la entrada y salida de viajeros si se dedican al negocio turístico.

La cuestión es que había una parte de la ciudad en la que existía la duda de qué hacer y, en consecuencia, no había una política municipal dictada. Son los barrios que se crearon con el Plan General de Ordenación Urbana de 1986 y que estaban en desarrollo cuando entró en vigor el de 2001. La nueva ordenación de la ciudad generó un régimen transitorio (que va para veinte años) y que se divide en dos: los barrios con planeamiento aprobado a los que se les respeta la ordenación (nombrados como PA en el Plan General) y aquellos en los que se modificaron algunos elementos (que se llaman PAM en la nueva denominación).

Basta hacerse una idea como era la ciudad en los ochenta y cómo es ahora para entender de qué barrios se está hablando. La duda que se planteó en Urbanismo es qué ocurre cuando un suelo urbano ordenado pero en un periodo teóricamente transitorio se recibe una solicitud para convertir locales comerciales en viviendas. La clave es que se trata de lugares donde siguen activos unos planes de ordenación que señalaron densidades, usos y número de viviendas. En donde esta modalidad de vivienda no estaba prevista.

El documento técnico que ha redacatado el Servicio de Licencias, firmado por tres funcionarios de la casa, es que no pasa nada por autorizar el cambio. El informe explica que los antecedentes del planetamiento de la ciudad, cuál fue el régimen transitorio y cómo se llegó a esta situación. La conclusión a la que se llega es que crear viviendas en locales comerciales no va a generar una variación brutal en el número de pisos que integran un barrio. Se comprenderá, entiende, en el número de viviendas equivalentes en un número dado de metros cuadrados.

Entiende el papel técnico que abrir la mano en una serie de barrios ( de reciente creación ) para que se puedan convertir locales comerciales en viviendas no implica una alteración tal del modelo de ciudad. El documento será publicado en la vetusta web de la Gerencia de Urbanismo con el objetivo de que sea de general conocimiento. También se remitirá a los colegios profesionales afectados con el objetivo de que lo reciban los despachos que llevan este tipo de expedientes, como los arquitectos.

Los barrios afectados por la nueva posibilidad de cambiar locales a viviendas reúnen, en estos momentos, a miles de vecinos. Como se ha explicado, se encuentran bajo este paraguas todas las zonas que fueron urbanizadas desde la Alcaldía de Herminio Trigo a la de Rosa Aguilar. Al principio, en muchos casos, zonas incipientes de desarrollo que ahora son parte fundamental de la ciudad.

Forma parte de las zonas PA o PAM, por ejemplo, todo el Plan Renfe, cuya aprobación se realizó tras las obras de soterramiento del ferrocarril. Además, forman parte de la zona de la ciudad afectada todo el crecimiento de Ciudad Jardín por la avenida de Manolete. También, todos los crecimientos que se realizaron en torno a Vista Alegre y la avenida del Aeropuerto. Son PA o PAM los barrios de Arroyo del Moro y Noreña . También, toda la parte de crecimiento del Tablero Bajo en torno al bulevar de María la Judía.

También entran dentro de esta categoría de suelo el barrio de las Delicias, algunas piezas del norte de la ciudad como Escultor Freila Guevara o, en la zona sur, todo el barrio del Guadalquivir tanto en la zona de contacto de la avenida de Cádiz como en la parte recayente a la autovía de Andalucía.

No es la primera vez que Urbanismo altera sus determinaciones de regulación de este tipo de actuaciones aunque no siempre lo ha hecho por voluntad propia. La última vez fue por una determinación judicial tras un recurso del Colegio de Arquitectos. Urbanismo denegaba sistemáticamente los permisos de cambio de local a vivienda cuando el acceso se hacía directamente desde la calle. La determinación era una aplicación directa del Plan del Casco que entiende siempre que el acceso ha de realizarse por una estancia intermedia tipo zaguán. La sentencia explicó que era una determinación exagerada cuyo cambio no tiene ninguna consecuencia sobre el caserío tradicional del Casco.