El estudio municipal de pisos turísticos señala un excedente de 745 de estas viviendas en el distrito Centro Histórico de Córdoba

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Luis Miranda

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Hay un concepto fundamental sobre el que pivota el informe: la presión turística residencial (en 2024 en Córdoba). Es la proporción de viviendas de uso turístico que existen en relación con las viviendas familiares disponibles en una zona. Entiende que una zona está saturado cuando la presión registrada es superior al 5 por ciento. En segundo lugar, que es una zona de crecimiento que debe estar acotada cuando la presión se sitúa entre el 2 y 5 por ciento. Por debajo del 2 por ciento, considera, en tercer lugar, que es una zona en la que se puede permitir el crecimiento. 

En función de ese baremo, el informe detalla que el distrito Centro y Sur están saturados. Son 24 barrios, 18 del Centro y 6 del Sur. De ahí el anuncio del alcalde de que no se darán más licencias para VUT a partir de 2026. El informe cuantifica el excedente de viviendas turísticas que hay en cada barrio o el margen de crecimiento permitido. En el caso del distrito Centro, el excedente de pisos turísticos es de 745. Desvela que el distrito Centro tiene 24.608 viviendas familiares disponibles, de las que 1.978 son de alquiler turístico. El límite máximo permitido (el 5%) fija el tope de VUT que debería haber en 1.234.

Por barrios, el Mezquita-Catedral es el más perjudicado con un exceso de 203 viviendas turísticas sobre las que debían permitirse. Tiene actualmente 256 pisos para el turismo cuando sólo debería admitir 53. Le sigue San Pedro, con un excedente de 145 viviendas, con 202 aunque sólo tendría que acoger 57 como tope. El barrio de San Francisco-Ribera también excede en 88 pisos la presión turística registrada (tiene 117 y debería tener sólo 29). Con 86 de exceso le sigue el barrio del Centro Comercial Abierto (358 de 272). San Basilio también se desborda en 74 viviendas de alojamientos (98 actuales sobre las 24 que tendría como tope).

Los otros barrios del distrito Centro con exceso de pisos turísticos son La Trinidad (64), San Andrés-San Pablo (57), Santiago (49), El Salvador-La Compañía (46) y San Miguel Capuchinos (45). Cierran esta lista de excedente de VUT en el centro los barrios de Santa Marina (33), Huerta del Rey Vallellano (25), La Magdalena (17) y San Lorenzo (14).

Sólo hay cuatro barrios en el distrito Centro-Casco Histórico que no han alcanzado aún su margen máximo de pisos turísticos, aunque también estarán afectados por la limitación de licencias al estar en una zona saturada. Son Cerro de la Golondrina, al que le quedan 82 pisos de margen para el tope, Ollerías (55), El Carmen (38) y Campo de la Merced-Molinos Alta (26).

El distrito Sur estará afectado por la imposibilidad de otorgar más licencias, a pesar de que en global tendría margen para acoger más viviendas turísticas. Tiene 265 y podría alcanzar hasta 802, es decir, le faltarían 537.

Esta peculiaridad se da porque su principal barrio sufre una saturación de VUT muy por encima del 5%. En concreto, se trata del Campo de La Verdad-Miraflores. Su presión turística es del 11,8%. Esto implica que se aplique a los otros barrios del distrito porque si no la saturación se extendería a ellos si la limitación sólo se aplicase a uno de los barrios interiores. El Campo de la Verdad-Miraflores acoge 40 pisos turísticos cuando sólo debería tener 17. Su excedente es de 23.

Por el contrario, el distrito tendría parque disponible en barrios poco atractivos para que se aloje el turista como el Sector Sur, que tendría capacidad para 296 VUT más, el Polígono del Guadalquivir, con margen para 188, o Fray Albino, con 76 para crecer.

El informe fija que los distritos Norte-Sierra, Norte-Centro y Poniente Sur deben ser declarados zonas de crecimiento acotado. La presión de las viviendas turísticas sobre el total del parque de pisos residenciales en estos distritos está entre el 2 (que es la media municipal) y el 5%. Aquí se permitirá implantación de nuevas VUT, pero con una especial vigilancia para no acabar por encima del 5% y convertirse en saturadas.

Está compuesta por 26 barrios: 12 del Norte-Sierra, 7 del Norte-Centro y 7 del Poniente Sur. En el Norte-Sierra hay margen todavía para implantar hasta 668 pisos turísticos más antes de estar saturado. Son 736 en el caso del Norte-Centro y 806 para el Poniente Sur.

El documento del estudio Espacio Común también señala qué distritos deben ser declarados zona de crecimiento general. Sería la zona óptima para el crecimiento de nuevas viviendas para el turismo. Son 22 barrios de los cinco distritos restantes de Córdoba. Sureste tendría capacidad aún para recibir 528 pisos turísticos más; Levante, para otros 954; Poniente-Norte, 337 de margen; Oeste-Sierra, unos 463 más; y Este-Campiña, para otros 325 extra.

El informe revela que, de los 72 barrios de Córdoba, hay ocho (excluidos los polígonos industriales) que no tienen registrada ninguna vivienda turística. Son Palmeras, Electromecánicas, Huerta Santa Isabel Oeste y Arruzafilla Norte (Poniente Norte); Santuario (Sureste); El Patriarca y Los Morales (Norte-Sierra); y Moreras (Norte-Centro).