Andalucía necesitará 306.000 viviendas nuevas en los próximos diez años

El Grupo Viso, un laboratorio de ideas vinculado a la economía social, ha calculado el número de inmuebles que requiere cada comunidad autónoma atendiendo a la tasa de esfuerzo que deben realizar las familias, es decir, a la proporción del presupuesto que destinan al alquiler de una casa conforme a su renta. La cuota de esfuerzo oscila entre el 30 y el 40 por ciento con ingresos netos iguales o inferiores a los 2.500 euros mensuales. Aplicando esta metodología, el estudio hace una proyección de los hogares que se crearán en los próximos diez años para determinar la necesidad de viviendas de alquiler distinguiendo tres categorías diferentes: sociales, asequibles y a precio de mercado.

En los próximos diez años, en Andalucía harían falta 32.030 inmuebles con una finalidad social para familias vulnerables, otros 84.815 con alquileres asequibles que se moverían en una horquilla de entre el 40 y el 80 por ciento —en función de la renta— de lo que se paga en el mercado libre. Aparte, se precisarán 184.098 casas a precios acordes con el mercado. A las necesidades de vivienda social y asequible, que representan el 20 y el 40 por ciento del parque, respectivamente (60 por ciento en total), el análisis del grupo de ocho expertos en distintas disciplinas (Ingeniería, Derecho o Antropología) suma las viviendas necesarias para afrontar el problema del «sinhogarismo».

Según los datos del INE actualizados hasta 2022, hay 28.552 personas sin techo en España, 5.539 de ellas en Andalucía. Teniendo los nuevos hogares proyectados en diez años, esta comunidad autónoma necesitará incorporar unas 306.000 viviendas para equilibrar un mercado marcado por el exceso de demanda y la escasez de oferta.

Para entender cómo se ha llegado a esta situación hay que remontarse a los años previos a la crisis financiera de principios de siglo que pinchó la burbuja del ladrillo. La construcción de vivienda no se ha recuperado desde el desplome. Ha pasado de 81.000 inmuebles nuevos al año en el periodo 2001-2011 a casi cinco veces menos: 17.000 unidades a partir del año 2021, según las cifras que maneja la Junta de Andalucía. Al haber menos casas disponibles, se han encarecido los precios del alquiler y de la compra a un ritmo mayor que el poder adquisitivo de las familias.

El acceso a un hogar se ha complicado no solo para los colectivos más vulnerables sino también para familias jóvenes, trabajadores con sueldos bajos y medios, estudiantes y jubilados. Las casas en venta o alquiler, escasas y caras quince años después del estallido de la burbuja, se han convertido en una trampa: unos inquilinos están en aprietos por el elevado precio del alquiler, los que desean comprar no pueden ahorrar lo suficiente, mientras cada vez más jóvenes y no tan jóvenes se ven obligados a vivir con sus padres o compartir piso con todo lo que ello supone: aplazar su emancipación, la formación de una familia y, en suma, su proyecto de vida. La consecuencia es que unos y otros terminan atrapados en un círculo vicioso de difícil escapatoria.

El 80% de las necesidades de pisos sociales se concentra en Andalucía, Valencia y Canarias, según el referido informe titulado 'La vivienda, quinto pilar del Estado de bienestar'. En todo el país se necesitarán en una década 1.822.000 inmuebles con precios por debajo del mercado: 332.000 con fines sociales (18,2%) y 1.490.000 asequibles (81,1%), lo que requiere una inversión de 250.000 millones de euros. Aparte, el parque inmobiliario debe sumar casi 1.850.000 casas que el estudio define como alquileres a precio de mercado.

Para afrontar el difícil acceso a la vivienda, el informe propone soluciones que van desde la compra de viviendas vacías o deterioradas por las administraciones públicas hasta su cesión temporal. En la actualidad, existen 621.285 casas en desuso en Andalucía, el 18,4 por ciento de las 3.372.885 que hay en España. También plantean la rehabilitación pública de un 7 por ciento de las 1.464.206 viviendas deterioradas en el país, de las que 306.266 están ubicadas en esta región, o la creación de un parque asequible mediante la colaboración público-privada.

Los expertos apuestan por que la Administración (estatal, autonómica y municipal) aporte el suelo y las entidades privadas promuevan y gestionen las casas. Aunque el análisis pone el foco en el alquiler, propone combinar esta fórmula con la construcción de vivienda protegida para su venta, la transformación de usos o la rehabilitación de pisos deteriorados.

El Gobierno andaluz de Juanma Moreno (PP) ha puesto encima de la mesa su propia receta para hacer frente al actual desequilibrio entre la oferta y demanda. Su plan de choque pasa por la construcción de 20.000 viviendas protegidas en los próximos cinco años. La Junta está convencida de que la escalada de precios de compra y alquiler es fruto de la escasez de inmuebles. La ley estatal de derecho a la vivienda, que apuesta por controlar los arrendamientos en las zonas tensionadas, ha agravado el acceso a la misma porque espanta a los potenciales caseros.

El decreto ley de la Junta, que fue convalidado el pasado miércoles por el Parlamento andaluz, prevé ampliar la oferta de suelo para vivienda protegida mediante cambios de uso, de densidad y de edificabilidad en parcelas que no precisan de obras de urbanización. Se permite destinar a fines residenciales los solares o edificios catalogados como alojamiento turístico u oficinas.

El plan de choque fomenta también la edificación de viviendas públicas en alquiler en parcelas para equipamiento en desuso sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico.

Para abreviar los trámites, el decreto ley marca plazos: dos años como máximo para solicitar las licencias para los proyectos de vivienda y tres para edificarlas. deberán solicitarse en un plazo máximo de dos años y las viviendas deberán construirse en un plazo de tres años.

La Junta busca implicar a los promotores. La normativa prevé crear una bolsa de suelo, que se hará en colaboración con los municipios de más de 100.000 habitantes, para mostrar la disponibilidad existente para construir viviendas a precio asequible. Los ayuntamientos tendrán tres meses para informar de los suelos que tienen de reserva de vivienda protegida, así como las parcelas que son susceptibles de acoger este tipo de inmuebles. En paralelo, el promotor podrá precomercializar las viviendas en venta para facilitar así su financiación, mientras que los ayuntamientos tendrán menos trabas burocráticas para acelerar los proyectos.