La banca concede en seis meses 41.200 millones en hipotecas, máximo desde 2008
El crédito para vivienda se dispara en más de 8.000 millones respecto a 2024
Se debe al aumento de las operaciones por las bajadas de tipos y a que cada vez se solicitan préstamos más altos por los precios del mercado inmobiliario
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El importe concedido en hipotecas en los seis primeros meses de 2025 fue de 41.238 millones de euros. Para encontrar una cifra superior a esta en el mismo periodo hay que remontarse al año 2008, en el inicio del estallido de la ... burbuja inmobiliaria, cuando el sector financiero concedió 52.588 millones. Así se desprende de las estadísticas del Banco de España, en las que ya se empieza a apreciar la forma de 'U' en el gráfico desde mediados de los 2000 hasta la actualidad.
2006 fue el año de máximo 'boom' hipotecario. En los seis primeros meses se concedieron más de 712.000 hipotecas por un importe nunca visto antes de 89.169 millones de euros. Un año después comenzó el estallido y el desplome fue continuo durante la gran crisis. En el primer semestre de 2013 se concedió la menor cantidad de créditos hipotecarios de la serie histórica, apenas 11.056 millones de euros en menos de 120.000 operaciones. A partir de ahí, el importe concedido empezó a crecer hasta llegar a los 41.200 millones concedidos en los primeros seis meses de este año. En cuestión de un año, la banca ha concedido 8.057 millones más en hipotecas en el primer semestre. Comparado con el mínimo de 2013, son 30.182 millones de euros más ahora que antes.
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Las razones de cada fase de la 'U' que está cogiendo esa estadística son variadas en función de la etapa que se analice. El importe total que se concedía en la primera década del milenio tocaba máximos históricos y eso se debía a que los bancos concedían préstamos para vivienda a todo aquel que lo quisiera, con escasas medidas de control y sin atender casi a ninguna cautela, como se comprobó con los años. El importe medio de la hipoteca por aquellos años fluctuaba entre los 130.000 y 140.000 euros, pero se concedían más créditos que nunca.
En la década de los años 2010, tras romperse el mercado inmobiliario y el hipotecario, la banca restringió mucho el crédito. Los préstamos para vivienda se hundieron, tanto en número como en importe. En 2013, por ejemplo, el importe medio que se daba de préstamo era inferior a los 100.000 euros; las entidades financieras asumían el riesgo justo.
Ahora esa etapa de contención continúa, con los bancos estableciendo criterios de concesión estrictos, pero no tanto como durante la gran crisis. Y el cóctel explosivo que se está produciendo en todo lo que rodea a la vivienda en España se encuentra en gran medida detrás de que en estos momentos se alcancen importes de hipotecas en máximos desde 2008.
Evolución de las hipotecas
Importe total de las hipotecas
concedidas / Primer semestre de cada año
En millones de euros
60.000
52.588
50.000
41.238
40.000
30.000
11.056
20.000
10.000
0
2008
09
11
13
15
17
19
21
23
25
Importe medio de las hipotecas
Primer semestre de cada año
En euros
170.000
156.025
150.000
142.784
130.000
98.671
110.000
90.000
2008
09
11
13
15
17
19
21
23
25
Fuentes
Banco de España, para la evolución
del importe total / INE, para la hipoteca media
ABC
Evolución de las hipotecas
Importe total de las hipotecas concedidas
En millones de euros / Primer semestre de cada año
60.000
52.588
50.000
41.238
40.000
30.000
11.056
20.000
10.000
0
2008
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Importe medio de las hipotecas
En euros / Primer semestre de cada año
170.000
156.025
150.000
142.784
130.000
98.671
110.000
90.000
2008
09
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Fuentes: Banco de España, para la evolución del importe total / INE, para la hipoteca media
ABC
Para entender el dato actual de 41.238 millones en seis meses hay que atender a varios elementos. El primero de ellos y el más claro es el número de operaciones que se realizan. La banca cada vez da más hipotecas -40.000 mensuales de media- y eso se explica por el entorno de tipos de interés oficiales que se maneja actualmente. El Banco Central Europeo (BCE) lleva varios trimestres bajando los tipos de interés hasta el 2%, y hay perspectivas de que continúen con el descenso. Cuanto más bajos estén los tipos, más se anima la demanda y más hipotecas se conceden ya que son más baratas. Con todo, ni de lejos se acercan a las hipotecas que concedía la banca en el 'boom' inmobiliario.
El alza de la demanda se topa, asimismo, con el propio mercado. La oferta de pisos no es capaz de cubrir la demanda, especialmente en las grandes ciudades. El Banco de España calculó que hay un déficit de viviendas en nuestro país de 500.000 casas. Esa disfunción del mercado por la oferta y la demanda lo que provoca, como señalan los expertos, es que el precio de la vivienda no pare de subir.
Y con los precios de los pisos por las nubes, ya en cifras de la burbuja inmobiliaria, las hipotecas también crecen en importe. El dinero medio que se concede actualmente para una hipoteca en nuestro país está en máximos históricos con 156.025 euros de promedio en los primeros seis meses de 2025. Esa cifra a cierre de junio es incluso mayor -unos 158.000 euros- y con la tendencia que se aprecia en los precios de la vivienda se espera que continúe al alza. Si cada vez se pide más dinero de préstamo para comprar la vivienda, el importe total también crece.
fue el importe medio de una hipoteca en los primeros seis meses del año
Sin embargo, el hecho de que cada vez se den más hipotecas, por más importe y que la tendencia sea al alza no significa que la situación se parezca a la burbuja inmobiliaria. Hay métricas que empiezan a asemejarse a las de entonces, como ocurre con el precio de la vivienda, pero el panorama es radicalmente distinto, en buena medida por la contención de las entidades financieras, pero no solo.
Los bancos están aplicando ahora criterios de concesión de préstamos mucho más exigentes que hace dos décadas, destacan fuentes del sector. Y aunque por momentos haya entidades que sobresalen más en la concesión, la sensación en los bancos es de cierta contención para no repetir los errores del pasado. Mientras que en la década de los 2000 había hipotecas que se daban con facilidad por encima del 80% del valor de la propiedad (por ejemplo, si una vivienda costaba 100.000 euros, el banco financiaba más de 80.000), ahora solo superan esa ratio el 11,7% de los préstamos para vivienda. De media, se suele conceder de crédito el 65% del valor del piso, según cifras del Banco de España.
Límites a las hipotecas
Asimismo, ahora hay instrumentos de los que entonces no se disponía. El Banco de España tiene la capacidad de activar una serie de herramientas macroprudenciales para limitar las condiciones de las hipotecas que pueden conceder las entidades financieras, en pos de evitar errores del pasado de condiciones laxas. El supervisor dijo en el último informe de estabilidad financiera estar evaluando la activación de estos límites, en línea con otros países europeos.
Los límites que podría fijar el Banco de España están estipulados. Entre ellos figuran, respecto a los nuevos préstamos, limitar el plazo de las hipotecas, limitar los periodos de carencia y establecer restricciones en la concesión según ratios de lo que supone la hipoteca respecto al valor o los ingresos.
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