El Banco de España estudia limitar las hipotecas mientras el mercado entra en ebullición

En el último informe de estabilidad financiera, de finales de mayo, el Banco de España incluyó un apartado para mencionar las herramientas macroprudenciales con las que cuenta para poner restricciones en el mercado hipotecario en caso de ser necesario. Entonces, el supervisor dijo estar desarrollando un «marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos» y estar «evaluando su activación». Anunció un plan de trabajo para analizar en profundidad «los estándares de concesión de préstamos a hogares y a sociedades no financieras», aunque también destacaba que no estaban detectando una relajación en los criterios de concesión que aplican los bancos.

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La realidad es que el Banco de España sigue evaluando la situación en los términos en los que se pronunció en el informe de estabilidad financiera, sin haber llegado todavía a ninguna conclusión ni decisión al respecto, según las fuentes consultadas. Así las cosas, el supervisor reconoce, a modo teórico, que hay consenso internacional sobre la necesidad de tener activados límites estructurales, tanto en ciclos bajistas como alcistas, ya que ayudan a un mejor control y regulación del mercado. En este sentido, la mayoría de países de la unión bancaria europea han activado ya estos límites; solo España, Italia y Alemania no han activado todavía estas herramientas por la ausencia de riesgos y vulnerabilidades.

Los límites que podría fijar el Banco de España están estipulados. Entre ellos figuran, respecto a los nuevos préstamos, limitar el plazo de las hipotecas, limitar los periodos de carencia y establecer restricciones en la concesión según ratios de lo que supone la hipoteca respecto al valor o los ingresos.

De todas formas, todo apunta a que no sería una decisión inmediata ni esperada para este verano, mientras el mercado hipotecario cada vez da más muestras de calentamiento, aunque no parece existir de momento preocupación en ningún ámbito económico.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el importe medio de las hipotecas marcó máximos en mayo, último mes con cifras, con 158.153 euros. En cuanto al plazo medio de los préstamos para vivienda, según el Banco de España, se encuentra en 25,3 años, lo cual supone máximos desde el inicio de la gran crisis de 2008.

Por otra parte, la ratio préstamo/valor, que pone en relación el importe de la hipoteca respecto al valor del piso, roza el 65% y todo aputna a que va al alza. Asimismo, el 10,9% de los nuevos préstamos para vivienda se conceden con una ratio préstamo/valor superior al 80%; es importante esta métrica ya que cuanto mayor es el porcentaje, más riesgo tiene la operación y capital se exige retener a los bancos para cubrir posibles pérdidas.

Cada vez se conceden más hipotecas, por más importe, a más años y el riesgo es que crezca el importe de los préstamos respecto al valor y respecto a los ingresos del solicitante. En este sentido, desde la banca siempre se ha insistido estos últimos años en la prudencia con la que actúan a la hora de conceder hipotecas, tras el aprendizaje del 'boom' inmobiliario de los 2000. En el sector financiero niegan siempre que exista burbuja en el sector inmobiliario, aunque sí que reconocen tensiones por la elevada demanda y la baja oferta de pisos, lo cual tira hacia arriba continuamente de los precios.

Lo que ningún banco oculta es el espectacular crecimiento que están teniendo este años a doble dígito en la concesión de hipotecas, fruto de las bajadas de tipos del Banco Central Europeo (BCE), que animan el mercado. Y las propias entidades están inmersas estos meses en captar clientes vía hipotecas, con ofertas a la baja, ya que la manera más usual de fidelizar durante años a un usuario es mediante un préstamo para vivienda.

Sin embargo, la situación de cada entidad es diferente. Fuentes bancarias señalan que grupos como Caixabank y Banco Sabadell están experimentando grandes crecimientos en la producción de nuevas hipotecas, fruto de la competencia del sector. Aunque en el caso del segundo las fuentes también lo achacan a la presión comercial que están ejerciendo sobre la red para la comercialización de hipotecas, en plena opa de BBVA.