El boom del comercio electrónico deja a Sevilla sin naves logísticas de última generación

Además, la mayoría de esas naves tienen certificados de sostenibilidad y, por tanto, son menos costosas de mantener. Con esas características, en 2021 se comercializaron en Sevilla 55.000 metros cuadrados de naves, mientras que 2022 se cerrará con 125.000 metros cuadrados, un 125% más. Aquila Capital, Panattoni, VGP o Merlin Properties, los grandes operadores del sector, creen que aún hay margen para que siga creciendo el sector inmologístico en 2023 y 2024 en Sevilla.

José María Laffite, director del sector industrial y logístico de la consultora inmobiliaria CBRE en Andalucía occidental, explica que hay más demanda que oferta de naves logísticas en Sevilla por el auge del comercio electrónico y porque no se ha promovido en los últimos diez años «y --precisa- lo que se ha hecho, se ha ocupado rápidamente». «Ahora no sólo piden naves de almacenaje convencional, sino también de 'cross docking', para repartos de última milla. Se trata de naves preparadas para que los trailer entren por un lateral y por el otro lateral salgan las camionetas de reparto», indica Laffite. Una nave de cross docking de 3.000 metros cuadrados suele tener 5 muelles para trailer y 20 para camionetas, mientras que en las de almacenaje o distribución convencional hay un muelle por cada mil metros cuadrados de superficie.

Las empresas que más reclaman este tipo de naves corresponden a los sectores textil, como son Scalper, Maripaz o Tramas, o de alimentación, como Dia, Aldi, Lidl, MAS o Carrefour. Cada uno de esos grandes de la distribución alimentaria tienen en Sevilla naves de entre 30.000 y 70.000 metros cuadrados. «Otros sectores que también demandan este tipo de naves son el de la automoción o la aeronáutica», añade este directivo de CBRE, que explica que los grandes operadores construyen a riesgo o con proyectos 'llave en mano'.

En cuanto a los precios que se manejan, el alquiler de naves logísticas de calidad oscila entre los 3,6 euros por metro cuadrado y mes en el polígono La Isla o los 4,5 euros de la ZAL y el Centro de Transportes y Mercancías de Sevilla (CTM), todo ello sin contar gastos de IBI, comunidad, vigilancia... «En Barcelona, donde por limitación orográfica se promueven pocas naves logísticas, el alquiler alcanza los 7,70 euros/m2/mes porque no hay oferta. En Madrid, que sí tiene disponibilidad, el precio es de unos 6,60 euros/m2/mes», indica Jesús Lancharro, responsable de gestión de activos del grupo Panattoni Europe, filial del promotor logístico estadounidense.

Lancharro pide a las administraciones mayor agilidad en la tramitación urbanística de esos proyectos, «una de las principales causas de que falte suelo logístico disponible. Hay algunos ayuntamientos que tardan hasta un año en aprobar la licencia de obras, mientras que otros, como el de Alcalá de Guadaíra, lo otorgan en semanas y todo son facilidades por entiende la importancia que tienen para la economía estos proyectos».

Luis Lázaro, director general de retail y logística de Merlin Properties, destaca que por los altos costes de construcción y la subida del precio del suelo, la rentabilidad debería ser más alta, «pero el mercado de operadores locales no permite trasladar esos incrementos a las rentas».

Sin embargo, algunos nubarrones se ciernen sobre el sector, ya que la inflación está moderando el consumo. De hecho, Amazon tiene paralizada la expansión a nivel nacional y ha suspendido proyectos que tenía en Sevilla, según fuentes consultadas por ABC. El desembarco de Alibaba podría tardar, ya que ahora está distribuyendo a través de los centros logísticos de El Corte Inglés.

Luis Poch es el responsable comercial de Aquila Capital, el primer promotor inmologístico de Sevilla por volumen de metros, ya que cuenta con un patrimonio de 280.000 metros cuadrados de suelo. Aquila compró 150.215 metros cuadrados en Alcalá de Guadaíra, donde invertirá a riesgo 80 millones de euros para construir 85.000 metros cuadrados de naves para acoger a doce empresas del sector logístico. La empresa desarrollará el proyecto en tres fases. En 2024 finalizará la primera fase, que comprende la construcción de una plataforma logística de 26.500 metros cuadrados y una de 'cross docking' de 8.000 metros cuadrados. En 2025 acometerá la segunda fase, que serán 21.000 metros cuadrados en dos naves de 10.500 metros cuadrados. En la tercera fase hará dos naves de 15.000 metros cuadrados, agotando edificabilidad.

Además, Aquila compró en el verano pasado 130.000 metros cuadrados de suelo logístico en el Polígono el Aceitunero de Dos Hermanas, donde desarrollará una nave 'llave en mano' de 56.000 metros cuadrados para un grupo de alimentación, así como otras dos naves de 9.700 metros cuadrados cada una. La vocación de Aquila es patrimonializar sus inversiones mediante el traspaso de sus activos logísticos a un fondo que gestiona.

Poch es optimista sobre el futuro del sector porque «ha habido más demanda que oferta de naves logísticas y seguirá así porque actualmente hay cero disponibilidad y la oferta será limitada, ya que en los próximos doce meses consideramos que podrían salir al mercado 85.000 metros cuadrados, que no podrán satisfacer la demanda». «Además, el stock del parque logístico de Sevilla es obsoleto y las empresas necesitan cambiar las naves porque las actuales no responden a sus necesidades. Los grandes operadores internacionales no quieren estar en naves antiguas, poco eficientes y no sostenibles», indica este directivo, que subraya que «el mercado de inversión está cada vez más interesado en Sevilla».

En Sevilla, Sevisur Logística, filial de Merlin Properties, gestiona la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) del puerto, que está ubicada en el centro de la ciudad, a pie de la ronda de circunvalación SE-30, cerrado y plenamente intermodal, al permitir también el transporte por barco y ferrocarril. Tiene comercializadas 135.000 metros cuadrados de naves logísticas, con clientes como Amazon, y aún tiene capacidad para otros 50.000 metros cuadrados alquilables. Luis Lázaro, director general de retail y logística de Merlim Properties, anuncia que al tener el 100% de ocupación prevé construir a riesgo y llave en mano otros 20.000 metros cuadrados, para lo cual empezará las obras en 2023.

Lázaro está convencido del auge del sector en Sevilla «porque se juntan varios factores: hasta hace pocos años el promotor local no estaba especializado y además se ha producido una obsolescencia del stock actual, que tiene una baja calidad, ya que no se ha invertido para adaptarlo a las nuevas necesidades. Ahora se hace una nueva tipología de naves que responde a otras necesidades».

Concluye este directivo de Merlin Properties que la demanda seguirá creciendo en España porque «España y Andalucía están por debajo del resto de Europa en cuanto a penetración del comercio electrónico. Hay margen de crecimiento. El 'ecommerce' seguirá creciendo, aunque no a dos dígitos, como antes. Además, cada vez hay más empresas que tienen más almacenado porque no quieren depender de la volatilidad del mercado asiático. Y por último , hay empresas que cambian sus antiguas naves por otras con mayores avances técnicos».

Por su parte, Panattoni, que ha promovido 18.800 metros cuadrados de naves en Alcalá de Guadaíra para el grupo TXT, tenía entre manos la promoción de 130.000 metros cuadrados que el fondo Bain tiene junto a Lagoh, donde había diseñado cuatro edificios de 76.000 metros cuadrados de naves. Sin embargo, la firma admite que «hay pocas expectativas de que vaya a salir adelante el proyecto porque el suelo tiene muchas afecciones y por la demora en la tramitación municipal», lo que le ha impedido cumplir ciertos hitos. Ahora, la compañía tiene puesta su mirada en Dos Hermanas, en especial en Megapark y el polígono La Isla. Admite Jesus Lancharro que están buscando suelo estratégico en Sevilla para promover naves logísticas.

Panattoni cree que Sevilla, por su población, tiene bastante recorrido en el sector logístico, donde el stock es obsoleto, «ya que muchas de las naves antiguas no tienen muelles de carga suficiente, ni la altura necesaria, no cuentan con certificados energéticos... y ya sabemos que ahora los costes operativos importan y mucho».

Otro de los grandes operadores logísticos en Sevilla es VGP, promotor que adquirió 100.000 metros cuadrados en el Polígono la Isla, donde levantará dos edificios. Hace un año inició la construcción del primero, de 30.180 metros cuadrados, que ya lo ha alquilado en su totalidad, entre ellos a H2B2, ATDL, Lamaignere, Vapores Suardiez y Garden Stores. El segundo edificio, de 27.738 metros cuadrados, comenzará a construirlo en breve para que esté operativo a finales de 2023. Además, VGP tiene en Sevilla suelos para construir 26.000 metros cuadrados de superficie alquilable 'llave en mano' en la Ciudad de la Imagen de Dos Hermanas.