Preguntas y respuestas de la nueva Ley de la Vivienda

Al ser tan amplio el campo de acción de esta nueva Ley de la Vivienda, surgen infinidad de preguntas ante los cambios que puede traer consigo a partir de su puesta en marcha. Por ello, exponemos a continuación una serie de posibles cuestiones que pueden surgir y sus respuestas, para arrojar algo más de luz a la que, presumiblemente, será la normativa que preceda a la celebración de las elecciones generales que se contemplan para este 2023 en España.

Tras su aprobación en el Congreso, el Gobierno espera que esta nueva Ley de la Vivienda comience a aplicarse antes del 28 de mayo, fecha en la que se celebrarán las elecciones municipales y autonómicas. Sin embargo, la norma aún debe pasar por el Senado para su revisión y aprobación definitiva, tras lo cual, en caso de mantenerse, se incluiría en el BOE.

La competencia en materia de vivienda corresponde a las comunidades autónomas, por los que serían lo diferentes gobiernos autonómicos los encargados aplicar o no ciertos puntos de la nueva Ley de la Vivienda. Es decir, el Estado sienta las bases, aunque cada autonomía decidiría sobre su aplicación, sin ser obligadas por el Gobierno para que eso ocurra.

La nueva Ley de la Vivienda contempla el mantenimiento del límite del 2% para este 2023 en la subida del alquiler, aunque se incrementará al 3% en 2024 para crear un nuevo índice de referencia aplicable en todo el territorio. En concreto, se eliminaría el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia para la actualización anual de la renta de los contratos en todo el territorio español. Por otra parte, se prohibiría subir el precio de los alquileres aduciendo gastos extras, como la tasa de basuras o los gastos de comunidad, entre otros. Además, el inquilino deberá hacer los pagos mediante medios electrónicos, salvo excepciones en las que alguna de las partes no disponga de cuenta bancara o acceso a ellas.

La nueva Ley de la Vivienda contempla que el arrendador no puede solicitar más de dos meses de depósito o fianza cuando se firma el contrato de alquiler, sirviendo este montante para abonar los dos últimos meses de alquiler, o bien sería reintegrado una vez finalice el contrato. Aparte, solo se podría pagar una mensualidad por adelantado.

En la actualidad, no hay ninguna norma que recoja quién debe hacerse cargo de los honorarios de las agencias inmobiliarias. Normalmente, estos constan en los anuncios de alquileres como costes a abonar por parte de los inquilinos, junto con las mensualidades y la fianza. Sin embargo, todo eso cambiaría con la aplicación de la nueva Ley de la Vivienda, correspondiendo ahora a los arrendadores el pago de los gastos de las agencias. De esta forma, se buscaría poner fin a la imposición de honorarios abusivos que impiden a muchas personas acceder a una vivienda, dado el desembolso inicial que supone.

No. Aunque arrendador e inquilino lleguen a algún tipo de acuerdo, no sería posible su reflejo en un contrato de alquiler en caso de contradecir alguno de los puntos que contempla esta nueva Ley de la Vivienda. De esta manera, se evitaría el abuso por parte de los propietarios de los inmuebles, por ejemplo, a la hora de poner fin a un alquiler sin atenerse a las medidas legales.

No hay un punto específico de la nueva Ley de la Vivienda que estipule una duración determinada de los contratos de alquiler. De hecho, según se explica desde la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, «la duración será la que libremente pacten propietario e inquilino«. En este sentido, el único aspecto a tener en cuenta sería que dicho contrato se prorrogaría de manera automática cada año si el plazo es inferior a cinco años (si el arrendador una persona física) o a siete (en el caso de las personas jurídicas).

En el caso de que sea una persona física, el arrendador podrá recuperar la vivienda transcurrido un año, debiendo demostrar que la necesita para él mismo o para un familiar de primer grado (cónyuge, hijos o padres) y teniendo que avisar al arrendatario con dos meses de antelación. Si ningún familiar directo ni el propio propietario ocuparan la vivienda, el anterior inquilino tendría derecho a volver a habitarla e, incluso, a recibir una indemnización. Por otra parte, si fuera el arrendatario quien quisiera finalizar el contrato antes de tiempo, este debería avisar con dos meses de antelación.

Este término lo incluye la nueva Ley de la Vivienda para hacer referencia a aquellas áreas en las que se ha producido un aumento sostenido de los alquileres en los últimos años y en las que los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera. Es decir, son zonas en las que el gasto en viviendasupera el 30% de los ingresos, y en las que los precios han subido en los últimos cinco años tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma en cuestión. Así pues, con la puesta en marcha de la nueva norma, los precios de las viviendas de estas zonas tensionadas pasarían a estar regulados, tanto para los pequeños propietarios como para los grandes tenedores.

La nueva Ley de la Vivienda habla de pequeños y grandes tenedores de propiedades. En el segundo caso, se engloban a las personas físicas o jurídicas que sean propietarias de cinco o más viviendas. Por su parte, los los pequeños tenedores serían los que posean de una a cuatro.

Sí. Uno de los puntos clave de esta nueva Ley de la Vivienda sería la imposición de una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 50% para viviendas vacías, entendiéndose las que lleven más de dos años desocupadas. Asimismo, esos recargos e aplicarían a los propietarios de cuatro viviendas o más. L cierto es que no se trata de una norma nueva, pues ya estaba recogida en la legalidad vigente, aunque ahora los ayuntamientos pasarán a aplicarla definitivamente al exponer ya la nueva norma una definición clara de vivienda vacía.

La nueva Ley de la Vivienda no evitaría que un okupa sea desalojado. Lo que sí contempla esta nueva norma sería una ampliación del procedimiento de suspensión para casos de ocupantes vulnerables. Así pues, la única diferencia seria que se ralentizarían los procedimientos en los casos de desahucio, debiendo incluirse obligatoriamente día y hora exacta en los que tendría lugar. Estos aspectos, relativos a la fijación de fechas exactas y a la obligación de acceder a la mediación con las familias vulnerables, daría lugar a que algunos casos se alargaran una media de un año y medio a dos años.