Ignacio Peinado: «La ley de vivienda del Gobierno es sólo un bonito titular que no arregla nada»

Este ingeniero de Caminos, que pese a no llegar a los 40 años ha trabajado ya en varias de las promotoras más potentes del país, aplaude las decisiones que en materia de planeamiento se están tomando en Andalucía pero deja claro que para aliviar el problema de acceso a la vivienda no queda otra que aumentar la oferta. Y para ello, aduce, es necesario que la administración introduzca cambios legislativos que agilicen los procesos. «No queremos normas más laxas, pero sí más rápidas y seguras», afirma.

La vivienda, la dificultad de acceder a ella, se ha convertido en el tema estelar de la precampaña electoral. ¿Cómo no nos habíamos dado cuenta antes de que aquí había un problema?

Desde el sector se había advertido, pero sólo hemos conseguido que las autoridades se hagan eco cuando lo que existe es un drama. Este sector tiene unos tiempos de maduración muy largos. Los plazos son enormes desde que se comienza un planeamiento hasta que vendes o alquilas una vivienda. Un plan parcial, su resultado, no lo inaugurará el político que esté ahora al mando; lo hará el siguiente alcalde. Hemos dejado pasar más de una década sin atender a lo que significa el 80% de la cadena de valor del mercado de la vivienda; preparar suelo finalista para poder edificar. Ahora nos encontramos con una enorme escasez de materia prima, nos hemos comido el problema y asistimos a la venta de soluciones no reales o que como pronto, servirán para dentro de cuatro, cinco o seis años.

¿No se cree el anuncio de esas decenas de miles de viviendas en alquiler que escuchamos un día sí y otro también?

Es que esta industria no va de intenciones; se trata de un problema de tiempos y por tanto sólo es propaganda electoral si se afirma como solución inmediata. Sólo para poner en marcha un suelo finalista, entre que redactas proyectos, consigues licencias y urbanizas, necesitas cuatro años. Necesitamos a dirigentes que tengan la responsabilidad de poner luces largas y no las estamos viendo. Es muy fácil sacar un titular: «voy a hacer miles de viviendas y dictaré una ley que te proteja», pero de nada sirve decir estas cosas si luego el promotor no puede hacer su trabajo. Dicho esto, bienvenido será todo el suelo que la Administración destine a ampliar el parque de vivienda futuro.

No están muy contentos con la nueva ley de vivienda que ha anunciado el Gobierno.

Lo único bueno de la ley de vivienda es que ha puesto el problema de la vivienda en el foco. Ahora es un drama reconocido.

Del resto, ¿nada?

Vayamos por partes. Con la nueva norma, se va a tocar también la ley del suelo, pues se pretende que en los suelos urbanizables en lugar de destinarse como ahora el 30% de la edificabilidad residencial a viviendas protegidas, se suba al 40%. Y esto no lo deja a opinión de las comunidades autónomas. Pero es que en los suelos urbanos no consolidados se pasa del 10 al 20%, y eso es el doble. Desde el punto de vista social, ese titular esta muy bien, si no se profundiza. Pero resulta que en la obra nueva no estamos haciendo ni el 3%. Por lo que el problema no está en aumentar la reserva obligatoria, sino en conseguir movilizarla. Así que, salvo generar un bonito titular, no estamos arreglando nada.

¿Por qué solo se hacen esas cifras tan exiguas?

Primero, porque todos esos suelos que incorporan las reservas de VPO no se han desarrollado y andan en el eterno trámite del planeamiento. Por otro lado, debido a que la vivienda de protección tiene una hiperregulación en el producto, en el precio y en el público objetivo. Esa actual regulación hace que sea inviable su promoción. Explico. Está bien que haya vivienda protegida para colectivos en riesgo de exclusión. Ahí tiene que estar la administración ayudando al comprador y al promotor, que no podría hacerla de otro modo porque los números no le salen, es deficitaria. Pero, ¿y el resto? Estamos asistiendo a un cambio de paradigma que no sabemos resolver: quien no puede acceder ahora a la vivienda es la clase media. Un maestro, un enfermero. Y no es sólo por un tema de precios, sino primordialmente por la menor capacidad de financiación que existe. Y luego tenemos que acercar el diferencial existente entre el precio de vivienda libre y el de la protegida, porque se está quedando mucha gente en tierra de nadie. Si hacemos todo eso, al promotor le saldrá rentable construir. Pero hacer lo que se pretende es, sencillamente, estrechar el mercado. Así que la ley va a tener un efecto perverso.

Existe un mayor problema todavía con los jóvenes...

Claro, por eso, propusimos que a jóvenes con ingresos recurrentes, con dificultad para conseguir el ahorro previo que requiere una entrada a una vivienda, se les ayude a financiar la compra. Es lo que ha anunciado la Junta.

Tampoco están de acuerdo con topar los precios del alquiler.

Es que así lo que se conseguirá es que el capital que está promoviendo viviendas de alquiler termine por retirarse. No habrá más promociones nuevas y los propietarios que tengan una casa se pensarán muy mucho si ponerla en alquiler o no. Si es que la prueba ya está hecha. Cataluña ha estado año y medio con una regulación similar y ha habido un 15% de descenso del parque destinado al alquiler.

¿Por qué se empeñan entonces?

Sin duda que tendrá rédito político. Es un mensaje populista que cala fácil. Pero explicar el problema de la vivienda es algo mucho más complejo que todo eso. Está el mercado de votos por un lado y por otro, quién paga la cuenta.

Parece que están en contra de todo.

En absoluto. Cuando se dan pasos interesantes, los acogemos. Es lo que se ha hecho en Andalucía con la nueva ley urbanística, la Lista. Y con su reglamento. Son pasos firmes e importantes, que aplaudimos. Pero insuficientes para dinamizar el sector de verdad. Y tenga en cuenta que el sector promotor está siendo generoso. No hay un problema de demanda. Todo lo que construimos lo vendemos. Pero sí es cierto que no podemos venderle a los jóvenes, y somos un sector muy sensible que sabe que eso es un problema social. Se seguirá vendiendo, pero creemos que debemos ayudar a resolver problemas sociales.

Entonces, ¿cómo conseguimos reorientar el problema?

Pues no hay otra que aumentar la oferta de suelo, que es nuestra materia prima, y agilizar los plazos. La solución no está al final. No está en las ventanas. Está en el suelo. Y como hay escasez de suelo, se incrementan y se tensionan los precios. No hay capital doméstico, ni una apuesta del mercado financiero, para esta parte del proceso industrial del suelo, y los fondos institucionales (extranjeros principalmente) que están haciendo la mayoría de las viviendas solo entran en suelo finalista para construir, vender y retornar a sus inversores (fondos de pensiones, etcétera) en un plazo que no puede exceder los cinco años. Ahí está el gran problema. En 2015 podías comprar un suelo en una zona determinada de Andalucía a 600 euros. Hace unos meses ahí mismo se han pagado 1.350. Pero es que antes había 50 parcelas disponibles y hoy hay sólo dos. No hay nuevos desarrollos, y los que se hacen tardan una década en hacerse realidad.

Agilizando la creación de suelo, ¿bajará el precio?

Sólo hay que hacer las cuentas. El mercado de la vivienda, como todos, se regula con oferta y demanda. Si hay mucho suelo la presión de la demanda se relaja y se evitan las subidas en la materia prima.

«Necesitamos normas ágiles, ciertas y seguras; que en tres meses se nos diga si podemos desarrollar un proyecto o no»

Es lo que le expresaron al presidente andaluz en la reunión que mantuvieron la semana pasada.

En efecto. Hemos pedido agilidad en el planeamiento pero también ayudas a la sostenibilidad desde el inicio y que se apoyen determinados proyectos por su valor. El sector y la administración deben trabajar para crear suelo. La Lista ha sido un paso al frente. Pero se queda sin efecto si no actualizamos la GICA, la ley ambiental. Y no queremos cambiarla para hacerla más laxa, no se quiere relajar la protección ambiental, todo lo contrario. Pero sí necesitamos, cuando queremos desarrollar un proyecto, que en tres meses se nos diga si podemos o no; qué se incumple, y más allá: que exista la regulación del silencio positivo o la declaración responsable, no esperar años para eso. Necesitamos normas ágiles, ciertas y seguras. Aquí se han tumbado planes generales enteros porque faltaban elementos formales, subsanables además. E incluían mucha vivienda protegida. Será de mucho interés, también, si el sector se incluye al fin, por lo menos determinados proyectos, en la Oficina Aceleradora de la Junta. No tiene sentido que con el drama que tenemos en cuanto a la vivienda, se excluyan expresamente los desarrollos de vivienda. Que no se haga con todos los proyectos, pero sí con los que tengan una componente social elevada, por su porcentaje de VPO o que incluyan unos criterios determinados de sostenibilidad. Y este compromiso salió de la reunión con el presidente de la Junta.

¿Qué quiere decir sostenibilidad desde el inicio?

Estamos gastando miles de millones de euros de los fondos Next Generation en subvencionar cambios de ventana o de tejas. Y eso está bien, pero la ciudad no se hace sostenible por cambiar una ventana. Se hará sostenible tu casa. La ciudad se hace sostenible en una etapa previa, cuando se construye. Si un promotor entrega a la ciudad de Sevilla una urbanización con un alumbrado eficiente, el Ayuntamiento de Sevilla pagará la mitad en luz, y se disminuirá el impacto ambiental. Eso debería apoyarse desde los fondos europeos.

Les compran los avales para jóvenes, aplaude usted la Lista... Parece que hay una luna de miel entre promotores y Junta de Andalucía.

Bueno. No es casualidad. Son medidas propuestas y trabajadas con el sector. Ahora hemos propuesto la constitución de una mesa para monitorizar estas medidas y adaptarlas en su caso, cuando sea necesario. Andalucía está dando pasos agigantados para el sector y otras comunidades se están quedando atrás. Es que me parece de coraje y de valientes que se estén tomando estas medidas cuyo resultado quizás no se va a notar en el futuro más inmediato, pero que había que tomar. Y en cualquier caso el contento creo que no es sólo de los promotores. Buena parte de la sociedad lo aplaude y lo hemos visto. Pero desde luego que siguen pendientes muchos temas y en ellos estamos trabajando.

¿Hay margen para mejorar la fiscalidad del mercado de vivienda?

Sí. Por ejemplo, hay recorrido con el IVA. Se puede bajar. ¿De manera general? Pues quizás no. Pero si dejas de cobrar el IVA a menores de 35 años que compren una casa, no vas a recaudar mucho menos. Total, ahora no están comprando. Pero a lo mejor con esa reducción sí multiplicas el número de jóvenes que compran. Y entonces se ingresará más. Es como lo que se pretende al eliminar el impuesto de patrimonio. Una bajada de impuestos ayudaría, como también lo haría recuperar las deducciones por vivienda, que aliviarían un problema que está en el ahorro, no en la capacidad de pago.

¿Hasta qué punto es culpable la proliferación de viviendas turísticas del alza de precios?

Estamos en lo mismo. El dueño de una vivienda, como el de un local, tiene libertad para decidir a qué quiere dedicarla. Si destinan su casa a un alquiler turístico es que ven que hay posibilidad de negocio o mayor seguridad que en un alquiler de larga duración. Lo que hay que hacer es crear la suficiente oferta para que además de las viviendas turísticas, haya de alquiler normal. Y las tensiones se alivian creando más ciudad, no prohibiendo usos en el centro. Mire, en Sevilla está Entrenúcleos. Y ahí no hay tanta tensión en los precios. Cuando existe oferta, los precios no se ven tan afectados.

Entonces un sevillano o un malagueño, ¿está condenado a no vivir en el centro de su ciudad?

Lo que hay que hacer es crear ciudad, con nuevas centralidades. ¿Cuál es la diferencia entre vivir en el centro o en un barrio bien hecho con sus colegios y sus centros de salud, aunque esté más lejos de la catedral? ¿Ver la Semana Santa una vez al año o la Cabalgata? Por contra, ¿tiene sentido un establecimiento turístico lejos de la Catedral? No. Necesitamos barrios configurados para ser habitables y que el turismo esté cerca de la catedral. Lo contrario iría en contra del crecimiento de la ciudad y de la misma transformación urbana que están teniendo todas las ciudades europeas. El turismo en nuestro territorio es fundamental. Combatirlo es tirar piedras contra nuestro propio tejado.